68城已开展“以旧换新” 郑州国资收购模式新房认购达281组

作为中部省会城市，郑州于4月20日率先开启的“以旧换新”试点已经“满月”。除了以市场化推动“以旧换新”外，由郑州当地政府主导，国资下场收购的模式更受各方关注。

“截至5月23日，‘以旧换新’报名4846组，有效登记达到2290组，完成新房意向认购数量达到281组，其中35组已完成正式收购协议签订。”5月24日下午，郑州城发安居有限公司工作人员在接受新京报记者采访时透露。

同时，据中指研究院统计，全国已有68个城市实施“以旧换新”政策。其中，一线城市中广州、上海也推出“以旧换新”政策，主要以市场化交易、政府政策支持为主，而二线城市多是以“国资+市场化”双模式为主，其中，在国资收购方式中，不少推行较早的城市如郑州、南京、武汉已经取得了成效。

郑州、南京、武汉国资收购二手房取得初步成效

早在3月28日，郑州市房管局等六部门联合印发《郑州市促进房产市场“卖旧买新、以旧换新”工作方案》。方案提出，2024年，郑州全市计划完成二手住房“卖旧买新、以旧换新”10000套，其中5000套通过由国资平台郑州城市发展集团收购二手住房，促成群众“以旧换新”；另外5000套鼓励以市场化方式去化。

据新京报记者了解，在启动“以旧换新”工作后，郑州当地成立了“以旧换新”工作小组专班，同时，由政府专班、郑州城发安居公司共同协作推动。

5月10日，郑州宣布“卖旧买新、以旧换新”试点工作提前近一个月结束，在全市建成区范围内全面实施。

在“以旧换新”过程中，二手房的评估价往往最受关注。家住郑州的市民王女士于4月20日早上报名了郑州“以旧换新”，上传了房产证、房屋照片等信息，当天就获得了审批通过。目前，王女士80平方米的老房换160平方米的新房正在进行中，老房子已经完成了价格的评估。“整体在我的心理接受范围之内，感觉是比市场价高一些。”王女士在接受当地媒体的采访时表示。

据记者了解，在二手房价格评定上，郑州探索出了一套比较公正公平的评估方法。据郑州城发安居有限公司相关工作人员向新京报记者介绍，收购价格方面，各房地产评估机构采取自愿原则，依据郑州市住宅与房地产业协会通知要求参与报名，该协会将筛选出符合条件的评估机构名单录入服务平台，形成评估机构名单库，其评估方式为城发安居公司随机抽取评估机构，按照市场化原则，客观、公正对拟收购的二手住房进行交易价格评估，出具二手住房价格评估结果。

同时，另一个较早开展“以旧换新”的城市南京也在5月21日公布了首批“以旧换新”房源的签约成果。此次首批签约房源共计52套，业主代表、安居集团旗下南京置新资产管理有限公司、开发企业和南京市房产交易中心签订了四方协议。

值得一提的是，目前，湖北省“以旧换新”已有成功案例。据湖北省住房和城乡建设厅介绍，市民赵辉今年准备买一套改善型住房，看到荆门市中心城区住房“卖旧买新”活动开始后，填报了意愿登记信息，很快就有工作人员联系他并上门看旧房进行评估，由市住房保障中心按评估价来收购旧房，并与业主和新楼盘开发企业签订了约定“卖旧买新”相关事项的三方协议。待市住保中心向财政部门申请收购旧房资金后直接转入开发企业账户即完成了“卖旧买新”交易。赵辉129.37平方米的旧房出售约51.5万元，购买112.59平方米新房价格为55万元，仅需补交35107元。

国资收购模式难点在于“买新”

目前，国资收购模式的力度相对有限，郑州属于全国国资收购模式量较大的，全年设定的收购量为5000套，南京首批试点限额2000套，其实对于二手房市场的带动作用效果仍然有限。

另外，从国资收购模式来看，新房参与的力度和范围还比较有限。据悉，南京目前可挑选的楼盘相对有限，共计14家，均为南京安居集团旗下的项目，户型最小的70平方米左右，最大的300多平方米。

而郑州模式的新房覆盖范围相对较大，全市范围内新房均可参加。5月24日，记者通过“郑房交易”平台看到，目前参与“以旧换新”项目达到79个。

“目前，我们觉得最大的难点在于买新这一个环节。买房毕竟是大事儿，所以挑选新房需要有个时间周期，我们也希望有更多的新盘参与到‘以旧换新’的平台上，开发商也能给予更大的优惠。”上述郑州城发安居有限公司相关工作人员向新京报记者表示。

同时，业内也呼吁政府能够给予更大的政策优惠，开发商能够给出更大的让利。例如，南京在学区房政策上给出了相应支持，南京安居集团表示，“以旧换新”成功后，换购人可选择保留原存量住房施教区3年入学资格，以《存量房买卖合同》签订生效之日起计算。

中指研究院指数研究部总经理曹晶晶指出，整体而言，“国企收旧换新”满足了业主改善性住房需求，也加速了新房市场库存去化，同时还可以加快政府保障性住房筹集节奏。当然，相比国企直接收储未售新房，“收旧换新”需要个人业主参与，链条和周期也会相对更长一些。实践中，此模式也需进一步完善操作流程，以保障政策实施效果，比如，二手房回收通常需要对价值进行评估，如果评估价太低则可能打击业主的置换积极性；二手房回收前通常需要解除抵押，这就要求业主准备一笔资金先还清贷款等，未来政策可在支持带押过户、给予优惠补贴等方面进行完善。

已有68个城市启动“以旧换新”

据新京报记者从中指研究院获悉，目前全国范围内，已经有68个城市推出了“以旧换新”的政策。其中，一线城市中包括上海、广州；二线城市包括郑州、武汉、苏州、长沙、南京、合肥、重庆等；三四线城市覆盖量更多。

同时，记者也注意到，目前，“以旧换新”也有在全省范围内铺开的。日前，湖北在全国率先由省级政府统筹多部门推进住房“以旧换新”，第一种是国有企业收购模式，第二种是开发企业、经纪机构、购房人三方联动的市场模式。

此外，长沙也公布了首个“以旧换新”三方联动的成功案例。在具体操作上，长沙本土国企城发恒伟率先试水，市民舒先生86平方米的房子通过评估，由城发恒伟合作的中介公司挂牌，从挂牌到出售仅仅用了10天，然后，舒先生在城发旗下楼盘选到了自己中意的新房，并与城发恒伟和象盒找房共同签订了“以旧换新”协议，成为长沙“以旧换新”的首个成功案例。

对于如何进一步激活市场化的“以旧换新”，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉建议：“考虑到刚需支付能力和预期均疲弱的态势，建议加快推进买卖双方直接成交的手拉手交易，二手房带押过户，商业贷款转公积金贷款等，以降低交易费用。另外，降低交易税费、提高参与‘以旧换新’新房的折扣比例，也有利于促成交易。总之，多管齐下才能让‘以旧换新’产生激活市场的‘鲇鱼效应’。”