大刚观察 | 央行房贷政策“三连发”，专家：盘活存量住房，释放改善型需求

近日，央行政策三连发，降低贷款利率、公积金利率、首付门槛。国务院出台措施收购商品房作保障性住房。

同时，浙江杭州、陕西西安两市之前宣布全面取消在全市范围内购买住房的限制条件，购买住房不再审核购房资格。最新举措引发社会广泛关注。

最新举动的原因和影响是什么？如何看待去库存的紧迫性？如何才能真正持续推进“存量房产消化和增量住房优化”两个工作的统筹？以旧换新政策如何帮助消化二手房存量？易居研究院研究总监严跃进分享了他的观点。

Q1：5月17日，央行重磅宣布，取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限，下调公积金贷款的利率水平，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%。国务院当天同时出台措施，收购商品房作保障性住房。您如何看待最新的政策出台的原因和影响？

严跃进：首先，最新政策的真实原因是为了进一步推动房地产市场转型。通过持续在金融等政策上进一步发力，从而更好地应对市场新的趋势。

同时，最新政策提到鼓励引导金融机构支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，作为保障性住房，规避金融风险，盘活存量住房。

最新政策具有非常强的市场震撼力，也有助于后续新房在内的库存进一步消化。政策会持续产生影响，对于本周的市场交易、下周的地产股、今年全年的楼市行情、购房者预期的调整等都具有积极的作用，充分体现国家对于房地产市场转型的重视和支持。

Q2：回顾之前，2010年4月17日，国务院发布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，即“国十条”，不少城市纷纷出台“限购令”。如何看待房地产政策的变化？未来房地产优化政策走向何方？

严跃进：总的来看政策的变化是根据市场变化来的。本质上是因为消费者的需求从过去确实比较紧张，进入到相对来说饱和的状态。消费者的购房倾向开始从短缺必需到追求高品质住宅转变。

Q3：限购政策已执行多年。作为我国房地产调控的一项标志性政策，对剩下的城市有哪些参考？

严跃进:　对于全国市场来说，有7个城市和区域还执行限购，包括四个一线城市、天津、海南、珠海横琴。比如说海南虽然各地都放松了限购，但还是有社保缴纳要求的。总体上此类政策限购的核心要点还是强调了“职住平衡”，或者说有社保的约束和要求。不同的城市有各自的考虑。其中海南和珠海要适当考虑区域重大改革的政策内容。

同时，一线城市会有放松，但绝对不会完全取消社保要求的。后续调整可能性大，但不会直接取消。即便局部放松，也需要评估，这个非常关键。同时从实际过程看，二手房放松限购的可能性是比较大的。

从整体看相关的市场会有转型，尤其是类似杭州房地产市场对年轻人吸引力大，加上最近高校毕业开启，所以会带来新房的交易活跃等。

Q4：据报道，今年3月份全国整个库存量，包含住宅、商铺和写字楼在内是7.5亿平方米，住宅的可销售库存估计在6亿平方米左右，相当于500万套的量。您如何看待去库存的紧迫性？

严跃进：去库存确实是很紧迫的问题。因为库存量不除，对企业的资金压力也比较大。

此次两个城市发布政策对于去库存将产生积极影响，预计全国房地产市场将迎来一波去库存行情，同时市场预期和楼市交易有大的变化。

随着各类政策的持续推进，5月份是全力去库存的关键月，各地将持续推进“存量房产消化和增量住房优化”两个工作的统筹，真正助力住房市场的活跃和高质量发展。

Q5：面对巨大的库存量和上涨的增量，如何才能真正持续推进“存量房产消化和增量住房优化”两个工作的统筹？

严跃进：杭州的此次政策值得借鉴，总体上相比过去简单的“政策放松”思维，当前政策特点是存量和增量两市场打通、土地和住房市场打通、房地产和户籍政策打通、短期刺激和中长期规划政策打通、人房地钱四个领域打通。诸多打通有助于真正促进房地产市场的循环和健康发展。

真正推进存量房产消化和增量住房优化两个工作的统筹关键点是要把存量房消化完。首先，存量房产既包括二手房，也包括房企库存，烂尾楼和存量商业办公楼以及自持型的物业等。

关于存量二手房的消化，核心问题在二手房交易，比如说二手房的学区资源，二手房的微改造，这些都影响确保二手房是否具有更好的居住或者学区的价值。

对于开发商库存的存量，问题在如何进一步降低购房的成本。

对于存量商办，据我了解，各地在调研存量商办物业的空置率的问题。最新的调研说明各地在研究怎么把存量的物业重新利用起来，防范形成企业的一些沉淀资金，减轻存量商办的压力。

Q6：现今，关于房子的以旧换新正在进行中。您提到消化二手房的存量，以旧换新政策将如何助力这一任务的实现？

严跃进：以旧换新政策，对于新房和二手房的库存消化都具有积极作用。其中各地通过开展此类活动，获得了较多的客户，也加快一些新房库存的消化。反过来，部分地方国企或国有资金介入，开始收购二手房，并转为保障房或租赁住房，这也使得二手房的挂牌房源得到较好的消化。