收购商品房用作保障房！国务院重磅发声，这些地方已经在行动

关于收储存量商品房，国家与地方都在行动。

据新华社报道，5月17日，全国切实做好保交房工作视频会议在京召开，中共中央政治局委员、国务院副总理何立峰出席会议并讲话。何立峰指出，商品房库存较多城市，政府可以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房。

4月末召开的中共中央政治局会议指出，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，这为接下来的楼市调控指明了方向，特别是存量房产消化方面，一系列政策频出，诸如全部取消限购、以旧换新、收购存量商品房用作保障房。

近日，杭州临安宣布收购一批商品住房用作公共租赁住房，引起强烈关注。此后云南楚雄州、大理州跟进。业内预计，接下来越来越多的城市会推进“存量收储”用作保障房、拆迁安置房等。

“酌情以合理价格收购部分商品房用作保障房”

何立峰强调，要认真学习领会习近平总书记重要讲话精神，深入贯彻落实中央政治局会议部署，深刻认识房地产工作的人民性、政治性，继续坚持因城施策，打好商品住房烂尾风险处置攻坚战，扎实推进保交房、消化存量商品房等重点工作。

何立峰指出，房地产关系人民群众切身利益和经济社会发展大局。当前，要着力分类推进在建已售难交付商品房项目处置，全力支持应续建项目融资和竣工交付，保障购房人合法权益。相关地方政府应从实际出发，酌情以收回、收购等方式妥善处置已出让的闲置存量住宅用地，以帮助资金困难房企解困。商品房库存较多城市，政府可以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房。要继续做好房地产企业债务风险防范处置，扎实推进保障性住房建设、城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设“三大工程”。

何立峰要求，要压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，加强统筹协调，充分发挥城市房地产融资协调机制、再贷款政策等作用，加强对城市和房地产企业的指导支持，有力有序有效推进保交房各项工作。

易居研究院研究总监严跃进表示，“酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房”，这是此次会议最核心的要点，也可以总结为“以购代建”。此类模式响应了此前中央“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，其将库存房源的收购消化、保障房的新建工作进行了结合，对于消化存量和补充增量等有积极的作用。

严跃进进一步指出，此次政策对于高库存的城市是一个利好。高库存的城市，可以利用该政策，持续推进“以购代建”工作，有助于库存房源的消化，有助于房企销售数据改善和资金状况改善。

镜鉴咨询创始人张宏伟认为，为了进一步去库存，各个地方在保障性住房、保租房筹建筹备时，各地保租房平台公司更多去购买开发企业的存量商品房，或者普通百姓手中的存量房，这样既消化了市场当中的库存，也有助实现快速筹建保障性住房的目的。

杭州临安率先打出重要一枪，云南两州跟进

事实上，在地方存量收储上，已经有几个地区率先行动。

热点城市杭州市的临安区提出收储存量住房用作保障房，引起市场的较大关注。

5月14日，杭州市临安区发布《关于收购商品住房用作公共租赁住房供应商的征集公告》。公告称，在临安区范围内收购一批商品住房用作公共租赁住房，本次收购房源面积原则上不超过10000平方米，现房或一年内具备交付条件的期房。

而在此之前的5月11日，南京发布的《南京市规划建设保障性住房实施方案》提及，将适当改建或收购存量住房用作保障性住房，盘活利用闲置土地和房屋。当日，重庆嘉寓房屋租赁有限责任公司也发布了关于公开征集批量收购商品房房源的公告，面向全市征集市场化批量收购商品房用于租赁住房房源，并提出了具体的房源收储条件，房源形态及面积为整幢、整单元商品房，单套建筑面积不超过90平方米为主。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，杭州市临安区明确可以通过收储存量商品房用作公租房，是4月30日中央政治局会议提出的统筹谋划存量消化和增量优化政策在地方的落地。这也意味着，未来不管是公租房、保租房、拆迁安置房，都可以通过存量盘活的方式来解决。

5月14日，云南楚雄州发布《促进房地产市场平稳健康发展18条措施的通知》。其中指出，楚雄州将推动货币化安置、房票安置等多元化安置方式，采取“以购代建”方式采购商品房作为安置房。

此后大理州跟进。5月16日，云南大理州发布的《关于进一步促进房地产业平稳健康发展的实施意见》明确，鼓励收购存量房作为保障性租赁住房或人才住房，住宅商品房去化周期超过24个月的县市、大理经开区，除产业园区内部配套和离县城较远的镇区外，不再新建保障性租赁住房。城市更新、城中村改造等项目改建地段或就近地段，可提供存量房屋进行房屋产权调换的，原则上不再新建回迁安置房，优先采取市场购买方式安置。

严跃进表示，大理提出了“以购代建”的模式，和杭州临安收购库存房源充当公租房等有相似之处。换句话说，存量房产消化和优化增量住房的工作结合，最终会通过“以购代建”的方式进行，其对于去库存和增加保障房房源供给等都有积极的作用。

“盘活、消化存量房产”受到广泛关注

当前，盘活与消化存量房产成为重点工作。

5月17日上午，国家统计局新闻发言人刘爱华在国新办发布会上表示：“今年以来各地区因城施策，不断地在优化房地产政策，从4月份的房地产领域的主要数据情况看，房地产领域继续处于调整期。下阶段要按照中央政治局会议精神，切实贯彻落实党中央的决策部署，结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产的高质量发展。”

该会议重申了消化存量房产和优化增量住房的内容。4月30日召开的中共中央政治局会议指出，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施。

随后，各地在去化库存方面一系列政策频出，北京、深圳、天津松绑限购，杭州、西安全部取消限购。在“以旧换新”方面，多个城市继续跟进，截至目前已经有超过50城落地政策。而当前阶段，地方政府更是直接下场收储存量商品房，诸如上述的杭州临安、楚雄州、大理州政策。

可以看出，目前，地方在“消化存量”方面，主要有三个思路，一是通过限购政策的完全退出、房贷利率的进一步下降等政策，来激活楼市，去化库存。二是“以旧换新”，通过帮助业主卖掉手中的二手房，以实现新房置换。三是地方政府直接下场收购一批存量房，用作公租房、安置房、保障性住房等。

预计更多城市推进存量收储用作保障房等

对于当前正在启动的收储存量商品房工作，李宇嘉表示，目前，商品房市场存在的问题是合理循环受阻，表现在二手房挂牌量迅速上升、交易周期拉长，新房销售去化减慢，刚需和改善型需求无法正常循环。对地方政府来说，每年都有公租房、配租或配售型保障房、拆迁安置房等筹集和建设任务。过去一段时间，为对冲行业下行，各地都强调要新增建设，以增加实物工作量。但是，存量房循环不畅导致的价格持续下跌，不仅令地方筹建上述房源的财力下降，且承担任务的国企、城投或市场化租赁企业，也因新房无法去化、销售回款不足或担心资产跌价而不愿投资相关项目。因此，将增量房源筹建与存量房源消化结合起来，就有了可行性。

李宇嘉预计，接下来越来越多的城市会推进“存量收储”用作保障房、拆迁安置房等。其进一步指出，存量盘活是很有必要的，但怎么盘活、谁来盘活、怎么定价、资金从哪来、收购后的用途，收购谁的，是否担心存在风险等等，都需要进一步明确。比如，此次杭州临安明确以不超过周边房源、车位的评估价作为本次收购的最高限价，周围可比项目怎么定，若没有可比项目选什么标准等，都要进一步明确；另外，公租房是政府划拨地块建设，这是成本最低的，收储可能要超过这个成本，是否会有事后审计的问题等，也需进行考量。