4月楼市“以价换量”趋势加速 去库存政策要求更精准有效

5月17日，统计局发布了4月份房价指数。数据显示，上月房地产市场继续调整，70个大中城市中，各线城市商品房销售价格环比、同比降幅均有所扩大。

诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪表示，4月房价数据表明“以价换量”趋势加速。近期，房地产市场利好政策频频出台，政治局会议释放“去库存”信号，核心城市密集松绑限购、推出“买房可落户”等，甚至还有部分地区开始收购存量房来改善市场供求关系，但由于长时间市场信心不足，无论是成交量还是价格，目前并未出现明显改善迹象。市场“买涨不买跌”的心态下，房价持续下行确实会在一定程度上加剧购房者观望情绪。

4月房价环比降幅扩大 “以价换量”有效果

具体来看，新房方面，4月份，一线城市新房销售价格环比下降0.6%，降幅比3月扩大0.5个百分点。其中，北京、广州和深圳分别下降0.7%、1.3%和1.0%，上海上涨0.3%。

二、三线城市新房销售价格环比分别下降0.5%和0.6%，降幅均比3月扩大0.2个百分点。

二手房方面，4月份，一线城市二手房销售价格环比下降1.1%，降幅比3月扩大0.4个百分点，其中，北京、上海、广州和深圳分别下降1.6%、0.8%、1.4%和0.7%。

二、三线城市二手房销售价格环比均下降0.9%，降幅均比3月扩大0.4个百分点。

58安居客研究院院长张波对贝壳财经记者表示，4月房价仍延续下行趋势，表明需求侧情绪偏向谨慎，二手房挂牌量不断上涨，“以价换量”也让二手房价格面临下行压力。

张波认为，不同城市供应结构变化对房价有直接影响。安居客线上重点监测的65城新房新开盘数量环比下降9%，其中，一线城市降幅最大，环比跌约38%，不过，4月份，上海144平方米以上的新房供应环比上涨0.7%，“市中心豪宅大量上市对市场影响非常明显，这也是上海4月成为一线城市中唯一新房价格环比上涨城市的主要原因。”

此外，需要关注的是，二手房“以价换量”效果已现。

安居客数据显示，4月份，一线城市二手房销售价格环比下降1.1%，同期，一线城市二手房在架房源环比下降8.0%，“在架房源减少是去化不断加快的结果。”张波表示。

其他城市也有类似情况，安居客数据称，4月份，天津、南京、合肥、杭州、厦门、青岛、武汉等地二手房单月环比降幅都超1%，同时，二线城市二手房挂牌时长环比下降7.9%，这也表明，降价加快了二手房的销售节奏。

各地接连出台楼市重磅政策 去库存要求更精准有效

过去一段时间，房地产利好政策不断出台。

4月底召开的中央政治局会议强调，继续坚持因城施策，同时，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。

随后几天，北京、武汉、深圳、杭州等地接连出台新政，放宽限购，“卖旧买新”成为关键词。

比如，深圳便分区优化了住房限购政策，非本市户籍居民家庭及成年单身人士限购1套住房。在盐田区、宝安区等范围内购买住房，个税、社保缴交年限要求由3年调整为1年。

4月30日，北京也优化了住房限购政策，新政规定，在执行现有住房限购政策的基础上，允许符合相关条件的居民家庭或成年单身人士，在五环外新购买1套商品住房。

杭州更是发文，全面取消住房限购，这意味着在杭购房不再需要审核户籍、社保、个税、购买套数等资质。

武汉则提出，要推行“卖旧买新”交易新模式。今年12月31日前，对出售自有住房并在6个月内购买新建商品住房，或购买新建商品住房后12个月内出售原自有住房的家庭，由购买新建商品住房所在区财政部门对其出售原自有住房已缴纳的增值税按计税价格的1%给予补助。

有些地方政府甚至亲自下场买房，助力去库存。

5月中旬，杭州市临安区住房和城乡建设局发布公告称，将收购一批商品住房用作公共租赁住房，房源需位于杭州市临安区范围内，同时，房源还要满足两大条件：一是以整幢作为基本收购单位，同时单套建筑面积不超过70平方米；二是收购房源需搭配一定比例的车位，房源待售车位数量满足配比条件，即60平方米以下的每套按0.6个车位比例配置，60平方米以上的每套按1.0个车位比例配置。

今日，监管可能再就保交房工作发布配套政策。

易居研究院研究总监严跃进认为，近期一系列利好政策，已经在部分城市得到积极反馈，比如杭州等，当前的房地产也迫切需要更精准更高效的去库存政策，以稳定房价和预期，预计近期还会出台一系列重磅政策，进一步促进房地产市场平稳健康发展。