楼市以旧换新效果如何？“卖旧”环节难点犹存，评估价最受关注

又一个城市加入了住房“以旧换新”。5月13日，佛山发布楼市新政，其中指出，支持房地产开发企业、中介机构和购房人三方联动开展“以旧换新”活动，鼓励房地产企业开展存量房产置换新房的活动；支持地方国企参与“以旧换新”活动，对收购市场存量房产用于保障性住房、租赁住房、人才住房等，加大融资支持力度。

截至目前，已经有50个左右的城市开展了住房“以旧换新”活动。从操作模式来看，根据克而瑞统计，代售模式最为常见，已在上海、深圳等29个城市推行；其次是旧房换购模式，南京、郑州等19城已落地。

“卖旧”仍是难题

从城市选择来看，目前代售模式是多数城市的选择。

在克而瑞看来，代售模式落地效果平平，多数购房者“只看不买”。典型如深圳，4月中旬绿景白石洲项目启动“以旧换新”，此后一周的项目来访量环比上升50%，但认购只增加了1套。

4月15日，深圳市的房地产中介机构乐有家联合绿景地产旗下项目“绿景白石洲”，在深圳试点推广房产“以旧换新”新模式。其实施效果如何？5月14日，绿景白石洲项目工作人员表示，有差不多接近20个客户，已经实现置换的客户有五六个。

对于代售模式效果不明显的原因，克而瑞分析称，其一，“卖旧”仍是老大难，二手房交易周期普遍较长，而新房锁房期一般只有90天，代售并没有实质性提升二手房流通性，不解决二手房难卖这一核心问题，换新也就无从谈起；其二，缺乏行政力量介入，代售类“以旧换新”通常由行业协会发起，开发商、购房者、中介机构三股市场力量主导参与，缺少行政力量牵线搭桥，在信息平台搭建、交易成本等方面并不具备优势；其三，“老调重弹”，市场已经免疫，例如上海早在2023年已经有部分房企开展过类似的“以旧换新”活动。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，现在主要的问题是流程还没有跑通，“卖旧”这个最关键的环节还没有完成，存在的问题是这个环节比较冗长，“卖旧”的周期很长。

收购模式更有效率

在业内人士看来，相比代售模式，收购模式更有效率。何为收购模式？就是房企或者是地方国企平台直接收购二手房，然后业主再用卖来的钱置换新房，郑州、南京、福州、武汉、青岛、无锡、日照等多个城市已经试点或者是全城铺开。

收购模式落地效果如何？目前部分城市购房者参与热情较高。记者在某社交平台发现，南京、郑州等地住房“以旧换新”讨论度较高。

郑州城发安居有限公司相关工作人员向新京报记者表示，截至目前，“以旧换新”报名2693组，有效登记达到816组，完成新房意向认购数量达到131组，其中，27组已完成正式收购协议签订。

值得关注的是，郑州住房“以旧换新”已经由两区试点扩展到全市八区推行。

记者在郑州市房产交易服务平台看到，截至5月15日14时，“以旧换新”房源展示页面，二手房源有1761套，有69个新盘参与。

郑州住房“以旧换新”专班工作人员在5月15日下午的一场公开直播中称，5月10日政策范围放宽后，热度居高不下，每天报名200-300人，非常受市民欢迎。

南京方面，南京安居建设集团相关负责人在接受相关媒体采访时透露，截至5月8日，南京“以旧换新”意向登记已超过3700 组，有效登记达到3044组，完成新房意向认购数量达到365组。

4月27日发布的《南京安居建设集团关于存量住房“以旧换新”试点活动的公告》显示，试点期间，换购人可用一套或多套存量住房置换一套或多套新建商品住房，置换总价不高于所购新建商品住房总价的80%。房源收购主体为南京安居建设集团旗下全资公司南京置新资产管理有限公司，首批试点限额共2000套。活动期限自4月27日起至今年12月31日。

事实上，去年南京就曾推行过代售模式的“换新购”，收购模式是在这个基础上进行的升级。

南京房地产学会副会长孟祥远表示，南京“以旧换新”在市场上引起了很大的反响，报名阶段热情比较高，对于当下的市场来说，其认为是个很好的尝试，想换房的市民、等保障房的人群和待去库存的房企都能受益。而且，对比来看，南京的“以旧换新”是地方国企拿真金白银收购房源来置换，而不是像其他城市交由一般房企或中介机构代卖房换新房等操作方式。更重要的是，这个时候推出“以旧换新”，国资入手接盘，体现出地方对房价基本触底的总体判断，有稳定市场的效果。

孟祥远进一步说，目前报名人数远超试点房源套数，对于南京这样的千万级人口、300万套级存量住房的城市，应该说是不够的。在成功试点的基础上，可以进一步扩大，对于构建房地产新发展模式和解决住房问题提供一个南京方案，形成可以分享的经验模式。而地方收储，化解存量待售住房，后续可能成为国内推广的一种普遍做法。

李宇嘉表示，从参与人群的积极性来看，还是比较高的，说明潜在的换房需求比较大，毕竟国企认购有个很大的好处，能省掉很多环节。之前的“卖旧买新”，需要个人先卖二手房，中间还要还贷赎楼，买家要过户按揭，然后再去买新房，操作流程比较麻烦；如果真有中介机构、开发商、政府部门以及评估机构能解决这些环节，能够帮业主卖掉房子，且评估价合理，很多人还是愿意参与卖旧买新的。

二手房评估价是关键

目前，郑州已经有27组完成正式收购协议签订。南京参与“以旧换新”的首批二手房已经进入价格评估流程，正待结果出炉。

记者在某社交平台看到，不少南京二手房业主表示，其二手房已在评估中或者即将被评估，预计8-10天出结果。

新京报记者发现，在代售模式中，参与人群最关注的是二手房评估结果，即评估价格的高与低。有网友称，评估价影响着市场的信心与预期，更影响着试点的再推进。

根据南京安居建设集团发布的《存量住房“以旧换新”试点活动操作流程》，验房评估环节，由南京置新资产管理有限公司遴选信用好、业务强的评估机构，形成评估机构名单库，邀请换购人代表一起从评估机构名单库中随机抽取3家评估机构进行评估，分别对拟收购的存量住房进行交易价格评估，取排序中间的评估值作为最终收购价格。

郑州城发安居有限公司相关工作人员表示，收购价格方面，各房地产评估机构采取自愿原则，依据郑州市住宅与房地产业协会通知要求参与报名，该协会将筛选出符合条件的评估机构名单录入服务平台，形成评估机构名单库，其评估方式为城发安居公司随机抽取评估机构，按照市场化原则，客观、公正对拟收购的二手住房进行交易价格评估，出具二手住房价格评估结果。

如何保证评估价的客观公正？上述专班工作人员称，“每一套房源价格数据略微有异常时，我们会追究数据的来源、参照、技术方案，提出异议的。每一百套房源，几乎都要换一个评估公司，完全是随机抽取的。”