日本是怎么搞死房地产的

日本是怎么搞死房地产的

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作者| 猫哥

来源| 大猫财经Pro

房地产见顶后到底怎么走?

美国和日本有完全不同的答案。

美国房价在2006年一季度见顶,最惨的时候房价跌了30%多,但他们只花了六年时间就又支棱起来了,现在还创出了新高。

日本房价是在1991年见顶的,跌幅50%起,而且一跌三十年,到现在也没缓过劲来。

为什么差别这么大呢?

纵观各国房价变化,推动房地产涨跌的最核心因素其实就两个:

1、70%看政策,最重要的就是货币量、利率和行业政策,这个好理解;

2、30%看老百姓的收入和预期。像日本房价见顶时,平均收入3万美元,现在是2.7万美元,还不如30年前。美国房价见顶时,平均收入4万多美元,现在7.7万美元。收入多了,存钱的池子就几个,房地产肯定绕不开啊。

但影响房地产走势的主因还是政策,这篇文章就想说说日本央行是怎么影响国运的。

日本的房价走势绝对是人类历史上的奇观,因为所有的发达国家,二战后的房价基本都是上涨的,即便像2008年跌一跌,总体也是向上的,只有日本是个例外。

他们这么反常,主要就是日本央行的神操作太多了。

日本的房地产是怎么起来的呢?

二战后日本经济腾飞大家都是知道的,总共两个阶段:

1、先是1950年-1973年的起飞阶段,方式就是“投资+出口”。

主要就是因为美国重建以日本为中心的东亚经济圈,所以日本承接了美欧的产业转移,主要就是搞纺织、重型化工、钢铁这些,然后大量出口,这个阶段年平均GDP9.3%,非常高。

2、然后是1973年-1991年。

因为石油危机来了,日本觉得以前那个玩法不行了,开始搞产业转型,主要就是科技拉动,主推汽车、家电、芯片、机械设备这些,也很成功,70年代末,日本汽车产量超过美国成了第一。

这么一整呢,日本就非常有钱了,国内各处歌舞升平,打个车能给相当于2000元人民币的小费,全世界扫货,美国的地标建筑他们都敢下手,是特别典型的暴发户。

然后大哥美国就很不爽了,贸易战、科技战也没少打,最后直接开始打汇率战。

说是“战”,其实也没打,就是1985年逼着日本签了《广场协议》,这个协议的核心就是让日元升值,很快日元汇率从237变成128,升值84%。

日本是个出口型国家,大家都知道,低汇率是有利于出口的。日本为了维持低汇率,一直搞低利率,长期都是极为宽松的货币政策,现在日元被美国逼着升值,为了保持出口优势,再加上通胀只有0.5%,日本央行就开始大幅降息,于是,市场上的钱就越来越多了。

但1985年的时候,以前对资金比较饥渴的日本制造业已经进入工业化后期,对投资需求大幅放缓了,同时因为日元升值出口很受影响,资金需求没增量。

但市场上的钱总得有个去处吧。

第一个去处是股市,日经225指数四年时间从13000点涨到了39000点,非常猛;

第二个去处就是房地产了,也是四年时间,东京房价指数从130涨到了310,涨了2.4倍,成了世界最高房价,东京的地价相当于美国全国总和。

地产商、老百姓都在拼命加杠杠盖房、买房,所以开发贷、个人住房贷款都不断创新高。

这就可能出现一个大问题——房地产泡沫。

日本的地产泡沫是1991年炸的,日本决策层后来复盘找原因,一致认为当时管金融的、管房地产的都是猪队友,其中日本央行最蠢。

他们对市场需要的资金量研究不够,十年不懈大放水,在实体公司、出口公司已经不需要那么大资金的情况下,还把水龙头拧得更大了,这就把地产泡沫吹起来了。

日本央行放的水通过三个管道流向了房地产:

一是商业银行,这个相对来说还算谨慎的;

二是“住专”机构,就是专门干房地产金融的公司,他们就比较放得开了,几年间贷款规模增加了3倍;

三是风格激进的各种非银机构,这些机构只看抵押物估值就敢放款,借款人有没有还款能力根本不看,几年间贷款规模增加了5倍。

就这么着,1985年之后房价猛涨了四年,翻了几倍,到1989年的时候,日本很多经济学家觉得很不妙了,海外开始讨论日本房地产什么时候爆掉了,这时候,日本决策者怎么看这事呢?

日本央行和房地产主管机构一顿研究之后,一致认为:有一点点泡沫,但不严重,完全可控。

你说他们这种自信怎么来的呢?

肯定没去市场上亲自看看,还是沉迷于过去十年“日本第一”的迷思中不能自拔。

既然是完全可控的,那主动刺破泡沫,日本房地产不就可以迎来光明的未来了吗?

自大到爆棚的心态促使他们出手了。

于是啊,1989年5月开始,决策者连发四个大招:

1、不到一年半的时间里加息五次:

2、限制给房地产的贷款,还要定期汇报执行情况,他们给这个计划起了个名,叫“泡沫三产业”,包括不动产、建筑业和非银机构;

3、政府指导土地成交价格;

4、增加房地产行业税收。

你别说,立竿见影啊,地价很快开始跳崖式下跌,基本被打到不能自理了,东京、大阪这些城市,30年后、也就是2021年的地价也只有1991年的29%。

只能说日本央行发大招的时候,对市场真实的情况一点不清楚,连最基本的纸上推演都没做过。

他们认为“泡沫三产业”的非银机构有一点点泡沫,但地价、房价一跌,这些机构统统爆掉,留下50多万亿日元的窟窿。

他们认为没有泡沫的“住专”机构,其实1991年的不良率已经到了38%,这就是已经要挂掉的节奏的,央行也不抢救,继续收紧,然后不良率到了75%,最后都倒闭重组了。

到这个时候,日本央行犯了两个大错:

第一就是放了十年水,第二就是错判形势,本来想挑个小刺儿,结果捅破了大动脉。

但这时候他们还能辩解——放水是为了出口,错判形势是能力不够,鞠躬道歉估计也就没事了。

不过他们接下来的操作,大家就完全不理解了。

这是咋回事呢?

因为地价是跳崖式的下跌,所以房地产的风险是充分暴露的,涉房的公司很快就都危机重重了。

这就跟小孩犯错,家长本来想教育他一下,结果没控制住,现在一不小心快把孩子打死了。

一般家长怎么操作呢?

叫救护车去抢救啊,最典型的就是美国,你看他们2008年次贷危机,一点时间不耽误,飞快评估银行质量,能救的救,不能救的马上去死,迅速出清,负担最小,这也是他们能迅速走出来的一个能力。

但日本央行这个家长他不正常啊,房地产大动脉都开始喷血了,他怎么操作呢?

先出了个食疗的方子,然后出了个中药调养的方子,嘱咐你增加运动量,提高免疫力,吃饭少油少盐,少玩手机早睡早起……..这还有好?

这指的是什么呢?

像非银机构,1991年大部分就没法救了,结果不良率越高,银行还越给你钱,指望你自救,之后几年规模反倒还大了不少。

“住专”机构也差不多,75%的不良率,基本都收不回来了,还要救,真不知道他们哪来的自信。

这就得说,除了专业能力的差别,文化的影响也很大。

日本文化普遍有不能失败的心理,所以即便窟窿已经很大了,还要想方设法拼死一搏,都想着一夜翻盘,明知前面有悬崖也要蒙眼狂奔,美国人基本没这个心理负担。

还有就是这些金融机构的高管太自私,你想啊,鞠躬道歉倒是止损了,但是饭票也没了,多从央行搞点钱,多救助几年,他不还能多领几年高薪吗?

所以高管们特别愿意编造“真还传”的故事。

当然,最该负责的还是日本央行,他们当时对这些坏账的危害是一点不清楚,还跟没事人一样,该吃吃该喝喝。

上级无能、下级隐瞒,在大家一起捂盖子的情况下,上百万亿日元的坏账处置就被拖了下来,用借新还旧的办法拖延,一直拖到1997年金融危机,银行证券倒闭了不少,这个问题才算暴露。

这么严重的问题暴露了,那得紧急处理一下吧?

结果日本央行的手段不疼不痒,最后小泉纯一郎实在看不下去了,总算上了点硬手段,2005年,日本才宣布,这个坏账问题基本解决了。

但代价太大了,这时日本房地产的下坡路已经顺顺当当走了十几年,不光地产公司、金融机构、买房者深受其害,连很多本来跟房地产不沾边的企业也被卷了进来。

房地产崩盘直接导致日本经济螺旋式下跌。

房地产不行了,日元资产价格大跌,但是大家借的钱一份都不会少,所以接下来的二三十年,还债就是很多日本公司和普通老百姓的日常,所以低欲望社会、M型社会就出现了,你再让他借钱,那真是太难了,不光不借钱,还拼命存钱,利率降到0.001%还要存,这啥概念呢?

100万存银行,一年利息10块钱,最后日本老百姓存了4.8亿美元,死活不想花,这样的话,经济怎么起得来呢?

当然这就不得不提到一点了,虽然人家国内很惨,但海外投资确实很强,所以即便失去二三十年,还能排在全世界前几名,但假设要是没有日本央行的这些骚操作,他们的日子肯定比现在好得多啊。

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用户评论
  • 迷你大薯条

    通过这篇解析,观察到日本房地产唯一性,与政策深度绑定,启示颇深