新政提振市场预期 “五一”假期北京五环外典型楼盘到访量增两成

4月北京政策密集发布，尤其是当月最后一天，优化限购政策为市场走势带来信心，令“五一”小长假楼盘到访量的转化率明显提高。据机构统计，5月1日至5日，北京新建商业住宅合计成交面积1.65万平方米，日均成交面积为0.33万平方米，较2023年“五一”假期日均成交上涨19%。在业内人士看来，北京政策的利好释放将会在较长周期内持续显现。

部分项目到访量明显增加

“此次政策效果立竿见影，‘五一’期间，项目的到访和成交量都有明显提升，每天的到访量都在100组以上，售楼处接待时间通常延续到晚上10点以后，客户热情较高。成交量方面，与新政出台前节假日相比，会有20%-30%的提升，转化率也明显的提高。”位于北京南五环至南六环之间的绿城晓月和风营销负责人秦喆告诉记者。

这个“五一”小长假，北京楼市呈现回温。据中指研究院数据显示，5月1日至5日，北京新建商业住宅合计成交面积1.65万平方米，日均成交面积为0.33万平方米，较2023年、2019年“五一”假期日均成交分别上涨19%和12%。

小长假的前一天，北京优化了限购政策，主要是在现有限购政策基础上，对五环外增加1套购房指标。北京近几年五环外新房成交套数占全市比例均在八成左右，因此新政预期将带动新房市场活跃度提升。

对此，中指研究院指数研究部总经理曹晶晶表示，此次限购政策调整适逢“五一”假期，从市场反馈来看，五环外多个新房售楼处到访量明显增多，典型楼盘整体到访量增加20%左右。虽然今年“五一”假期期间，北京部分优质项目到访量增加明显，但观望情绪仍在。

招商蛇口北京公司相关负责人表示，新政之后能明显感觉到访的人多起来，4月30日政策的推动作用将会慢慢显现出来，预期未来成交还会更好。据他介绍，招商玺“五一”成交21套，总金额达到3.2亿元。元玺的销售也很可观，5天销售3.17亿元。而经历“五一”假期之后，璀璨公元的预售期房已基本卖完，现房将在下半年拿到预售许可证后开始销售。

此外，位于房山的北京建工揽星樾及揽星宸项目5天销售37套房；在小长假的最后一天，保利发展北京公司也发布了成交数据，“五一”期间北京公司销售8.4亿元，其中保利·颐璟和煦销售37套。

绿城位于北京东北五环边的晓风印月项目营销负责人刘晓悦称，“五一”期间项目的到访量环比前一周大幅提升，成交转化较前一周翻倍，一方面是此次政策出台的比较及时，助力销售，另一方面很多客户也会选择在小长假比较充裕的时间做购房选择。

刘晓悦认为，“五一”小长假有个良好的开端，后续的走势还需时间验证，对于客户而言也需要一定的政策消化周期，不过，此次限购政策的调整释放出的积极信号远比释放出来的需求量作用更大，持续存在的新需求是稳定发展的关键。

秦喆则表示，“这次新政的反应很快，在‘五一’期间已经有明显的效果，后续经过一段时间的发酵，对于整个楼市，特别是对于五环外的改善型项目，还会带来一波行情；新政提振了购房者的信心，此前的观望情绪得到缓解。整体来看，5月份市场成交量虽不会是爆发性增长，但是肯定会持续向好。”

利好五六环间配套成熟板块

北京整体政策保持稳步优化的节奏。今年以来，北京取消了离婚家庭三年内不得购房的限制、上调了购买绿色建筑等住房的公积金贷款额度、优化购买已改造老旧小区的公积金政策、调整离婚一年内贷款人的信贷政策等，一定程度上促进了购房需求释放。

对于增加五环外购房套数，中指研究院市场研究总监陈文静认为，一方面可以更好地满足多样化改善性住房需求，另一方面也是与北京城市发展规划相适应的，《北京城市总体规划》明确要构建“一核一主一副、两轴多点一区”的城市空间结构，其中“多点”即指5个位于平原地区的新城，包括顺义、大兴、亦庄、昌平、房山新城，定位为承接中心城区适宜功能和人口疏解的重点地区。

“‘五一’假期楼市从区域和项目来看，整体分化依然比较明显，顺义、昌平等具备一定客户支撑度的区域，市场活跃度相对更高，客户到访量增加更为明显。”曹晶晶说。

新政影响哪些购房人群、哪些板块的项目？秦喆表示，这次更多是刺激改善性需求的释放，他们关注大户型居多，对产品品质及实景体验更为敏感。此外，新政主要对五环与六环之间、交通路网发达、配套成熟的板块利好更大。

刘晓悦认为，这次新政对五环外产业、交通等配套相对成熟的优质区位，以及高品质高性价比的项目较为友好，“对于一些原来需要卖房才能有指标和资格的客群，通过这次利好实现了需求释放；对于一些资金相对充裕有改善需求的客群，通过本次利好政策，省去了卖二手房的交易环节，直接购买新房。”

五环外是政策红利的区域，但是受政策影响分化也大。其中，热门板块的典型项目到访量上涨明显，这些热点区域基本都是北京改善购房集中的地段。

业内：楼市政策优化将呈“渐进式”

“整体来看，预计节后政策效果将进一步显现，带动北京楼市成交好转。”曹晶晶如是认为。

另有北京一在售楼盘相关负责人也表示，这么短的时间，政策的效应还没有完全显现出来，预计后期随着看房量的增长，成交仍会继续改善。

北京链家研究院院长高原表示，北京政策的利好释放将会在较长周期内持续显现。改善性群体购置住房的目标是对原有居住条件的升级与改善，选择面广、要求多元是这类群体的特点，也决定了他们的购房决策周期相对更长。

“今年以来，北京房地产市场整体保持平稳运行态势，新房市场有一定调整压力，二手房市场活跃度相对较高，4月份二手房成交量超1.3万套，本次政策落地执行有利于五环外市场进一步活跃。”陈文静表示，房地产市场平稳运行或意味着北京楼市政策优化节奏整体仍将是“渐进式”的，当前北京限购政策仍较为严格，从支持刚需和多样化改善性住房需求以及城市未来发展空间格局的角度看，未来北京针对不同人群、不同面积段、不同区域的限购政策仍有优化预期，同时降低首付比例、降低房贷利率、降低交易税费等方面也具备优化空间。

对于后续政策预期，秦喆也认为，目前释放的是一拨原来就具备购房资格的改善客户需求，希望后续出台一些政策，能够引入客户增量，不一定是对整个北京，可以是五环外的部分地区，“这次新政，表达了政府支持房地产行业的导向和信心，后面应该还会有政策落地。”

刘晓悦说，本次政策是定向某个群体和限定区域的政策放松，更多客户关心购房成本的降低，“后续期待契税调减以及针对非京籍限购政策放松，如社保年限调减等；另外期待拿地条件放宽松，有助于有实力的开发商创造更好的产品，提升居住舒适度。”