首拍评估价9501万，“楼王”级法拍房4折变卖仍流拍

曾经的红盘、杭州城西的泰禾杭州院子，如今也是法拍平台的常客了。

昨天上午，杭州院子一套建筑面积649.49m²的“楼王”级法拍房在阿里资产平台法拍，这套房源评估价6650.9万元，起拍价约3825万元，因为无人报名，再度流拍。

事实上，这已经是该房源的第6次拍卖，也是第2次变卖了。从当初首次上拍时评估价高达9501万元，到如今起拍价降到约3825万元仍流拍，原因何在？

原因一：

评估价偏高，

是隔壁同面积房源的近1倍

关注法拍市场的人，对这套房源应该都不陌生。该房源去年5月首次上架法拍平台时就吸引了网友们的极大关注，因为这套房源背后不仅牵涉到一起特大“套路贷”案件，而且当时该房源评估价高达9501万元，起拍价也达到约6651万元。这样的价格，已经接近之前出现在法拍市场的杭州顶级豪宅如桃花源杭松居、江南里合院、武林壹号顶跃大户型的水平了。

尽管杭州院子也是低密的联排产品，当初也曾被市场寄予厚望，但是其交付过程一波三折，实际呈现出来的效果也让人一言难尽，被业主们称为“杭州最糟心的豪宅”，跟前文提及的那些顶级豪宅有相当大的差距。因此，当时就有不少声音认为，该房源评估价偏高。

根据杭州透明售房网的一房一价信息，杭州院子8幢是整个小区的楼王，全小区建筑面积最大的4套房子就在这里。除了8-3号排屋，杭州院子8-1号房源和8-2号房源也都在去年因为开发商破产清算而被法拍。

其中8-1号是当初新房销售时全小区最贵的房子，备案总价为4851万元，折合单价74692元，这套房子被开发商做成了精装样板房，负一层还设有游泳池和健身房。这套房子去年法拍时评估价为4792.7万元，最终在二拍时以3882万元成交，折合单价约5.98万元。

8-2号，则是跟8-3号并列小区总价第二贵的房子，新房备案价都是4656万元，折合单价71692元。8-2号同样带豪华精装修，去年法拍时评估价为4774万元。

同样面积的3套房源，毛坯的8-3号，评估价为何比隔壁豪华精装修的两套房子更高？

从法拍公告来看，8-3号的评估价是由一家甘肃公司评估，另外两者则是由一家浙江本地公司评估。通常来说，本地公司更了解当地的实际房价，所以8-1号和8-2号房源评估价更接近市场实情，而8-3号的评估价相对偏高，其一再流拍也在意料之中。

原因二：

估价修正偏晚，

错过了市场最热行情

杭州院子8-3号房源在第一轮拍卖、变卖失败后，于今年1月启动第二轮拍卖。评估价下调为6650.9万元，一拍起拍价调整为约4722万元。这个价格，对比杭州院子其他法拍房源，仍然明显偏高，因此继续流拍。

二拍时，起拍价调整为约3825万元，这个价格已经低于去年隔壁的8-1号房源的成交价。但是今年的法拍房行情，显然比不上去年的热度。

去年4月，曾经有3套杭州院子房源被法拍，其中一套建筑面积约354.51m²的房源，以3389.36万元成交，折合单价约9.56万元，创下杭州院子法拍房单价之最。

但是今年这样的境况再难重现。比如同为“楼王”级的8-2号房源，就是在今年1月二拍时成交的，成交价为3208.128万元，折合单价仅约4.94万元，比去年8-1号的成交单价直降了1万多元。半个多月前，杭州院子一套建筑面积147.88m²的小面积排屋，成交单价约6.25万元。

因为估值和起拍价修正得太晚，8-3号房源错过了市场最热行情，导致如今第二轮变卖再次失败。

潮新闻 记者 徐淑竞

责任编辑：何昉堃

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