一楼花园是否属于公共绿地？成都明信云玺府“底花之争”或成买房之殇

当下新房市场，带“底花”的户型较为普遍，相较于其他户型，“底花”户型优劣势都非常明显。业主愿意花更高的价格购买这类户型，看中的就是“底花”的特殊使用场景。

然而，“底花”使用权的不明晰，也给业主们入住后的生活造成诸多困扰。

近期，成都明信云玺府的“底花”业主和楼上邻居们，就因为“底花”的归属及使用权问题产生了较大争议。

仅在4月，“问政四川”及封面新闻“云投诉”平台关于成都明信云熙府的投诉就超过了百条。除了绿地问题，该小区还被反映存在交付质量与宣传效果不符、停车收费贵、车库漏水等问题。

4月22日，封面新闻、华西都市报记者来到位于成都市五洞桥路966号的明信云玺府小区调查采访。

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底层业主：

开发商送的花园不能用

我们和楼上邻居成了“仇人”

22日下午，在业主代表带领下，记者进入了明信云玺府小区，此时小区内装修的声响不绝于耳，业主代表称：小区内正好有执法部门在拆除一楼的违规搭建。

王明就是一楼某户业主，此时他家的违规搭建正被相关部门拆除。他告诉记者，“卖的时候开发商宣传一楼业主有花园，且花园有绿篱与公区隔开，结果现在楼上业主不准一楼业主用，开发商推诿责任，导致我们和楼上业主矛盾不断。”

王明向记者展示了开发商售楼部的沙盘、样板间、宣传图册、销售人员说辞等图片和视频资料，均指向一楼业主是“有花园的”。部分一楼业主反复向销售人员确认花园的使用权，都得到肯定答复。

在业主提供的项目销售宣传册中，“专项设计-私家花园”页面显示，以绿色阴影明确各户私家花园的平面设计图以及“1.6 米绿篱两排种植，内部草坪”的交付标准示意图。该示意图说明文字显示，其中 54㎡-69㎡为花园较小面积段，74㎡-136㎡为花园较大面积段。

随后，王明出示了开发商于今年3月29日新出具的盖章版《告业主书》，《告业主书》也有上述宣传册私家花园附图，王明认为这再次证实了开发商认可一楼业主拥有花园的使用权。

记者发现，明信云玺府小区一楼户型面积比同楼栋其他楼层要小约8-11㎡，在设计上一楼缺少生活阳台，但从预售公示价格来看，总价与其他楼层差异不算大，部分一楼户型的单价甚至更贵。

“底花”业主认为，开发商在设计时无故缺少生活阳台，是默认可以通过花园来弥补这部分缺失的面积与功能，同时销售的说辞中也表明一楼因为带了花园，所以户型不一样。

公开资料显示，“明信云玺府”项目规划建设净用地面积 26944.94㎡，容积率不高于2.0。项目于2023 年8月25日竣工，自 2024 年1月19日集中交房。

据业主提供的“明信云玺府全体业主联名请愿书”，交房以来，多户一楼业主陆续使用木栅栏圈占该户临近的前/后公共绿地作为“私家花园”，圈占面积约60-150㎡。同时部分一楼业主为便利使用“前/后花园”，甚至还有“开窗增门”及违规搭建破坏楼栋整体外立面等行为，这也导致一楼业主与非一楼业主间的矛盾再次升级。

“都说远亲不如近邻，因为开发商的模棱两可导致我们和楼上邻居成仇人了。”有底楼业主对当下业主间的对立很无奈。

楼上业主：

如果底花变成私人花园

那公区绿地率必然不足

“除开一楼花园，小区基本没有可供使用的公共绿地了，肉眼可见的‘飞机场’公区，和销售时宣传的简直大相径庭。”非一楼业主刘信告诉记者。她认为，当前花园之争的症结在于小区公区绿化减配。

刘信称，如果一楼业主圈走花园，绿地数据就更不足了。按照规划，项目绿地率不低于30%，绿地面积 8086.48㎡。据项目2023年11 月14 日公示情况，开发商明确小区实际建设情况为绿地率35.03%，实际绿地面积 9440.04㎡。若以每户一楼业主约60㎡的花园面积计算，至少将扣除约2160㎡公共绿地，小区所剩的公共绿地面积将不满足最低要求。

这一点在一楼业主处也得到了证实。“小区交付后，肉眼可见光秃秃的没什么绿化，大家在相关部门了解情况后得到结果：开发商所谓的达标是包含了一楼公共绿地的使用权总体才达标，如果抛开承诺给一楼使用的面积，就未达到最低标准30%。楼上楼下的争执点也在于此。”王明告诉记者。

因此，部分非一楼业主自行拔除了底层的木栅栏，这也导致一些一楼业主报警求助。双方因此多次产生矛盾。

业主们表示，在该楼盘宣传册《20220512云玺府大区景观》上，楼盘以“三庭四院一乐园”为主题打造包含岛林秘境、水林秘境、主题儿童乐园等在内的景观，但目前除儿童设施相对完整外，其它园林景观点都减配了。记者实地探访也印证了业主们的说法。

明信云玺府小区除包含绿篱的外圈绿化外，内部楼栋间以硬化路面为主，这也是业主们将公区戏称为“飞机场”的原因，该公区直观感受是整体绿化面积不多，且与宣传图有较大差距。

“宣传图上小区绿化和水景都是蜿蜒有曲线的，实际上就方方正正的水坑和花园，面积看起来也小很多，差异很大。”一位业主表达了对小区目前绿化效果的不满。

小区宣传效果图，图据《20220512云玺府大区景观》

“这些突然冒出来的移动花坛，我们怀疑也是开发商怕被抽查绿地率新增的。”在采访期间，有业主专门带领记者来到他们称之为“飞机场”的公区部分，公区新增了多个移动花坛，业主们对此表达了他们的疑惑，他们也希望开发商能就小区绿地率的验收流程、细节进行公开。

矛盾升级：

为阻止底层业主“圈地”

楼上业主自发栽种绿植

由于邻里争论不断，众多业主自发向有关部门反馈、投诉。为解决相关问题，内部协调会、多方洽谈会不断。其中3月29日的协商会规模较大，多部门组织了开发商、物业以及部分一楼和非一楼业主到场协商。

协商会上，矛盾方各执一词，诸多细节未能达成一致，但区住建局明确要求开发商于4月10日出具相关方案解决问题。

协商会后，底层业主陆续自发拆除了木栅栏，但随后又出现底层业主破坏外墙、厕所门外移、破坏空调机位等情况。

4 月11日，经业主们多次催促，开发商委托物业向业主公开了《优化提升方案意见收集稿》，稿内有且仅有如下内容：“底层每户园林景观保留区域面积为 60-80 平方米；底层每户园林景观保留区域内不能硬化、搭建及以建筑结构进行圈占；提升后绿地率为 31.7%；绿篱高度为 1.5米”。

《意见收集稿》发布后，依然引发业主们的诸多不满，他们普遍认为开发商允诺公共绿地由底层业主就近使用的行为，违反了合同条款约定，也侵害了全体业主权益。“正是因为不满意开发商的优化方案，很多楼上业主开始自发在底层草坪种树苗等绿植，想以此阻止底层业主‘圈地’。”据多位业主反映，4月13 日-14日，矛盾双方在绿植种植现场多次出现冲突。

业主发问开发商：

明确底层绿地归属权及使用权

公布绿地率验收通过流程细节

“需要开发商拿出让大家都能满意的实际方案，才有可能解决”，有业主代表叹息，“结果开发商和物业保持沈默、拖延、推诿等态度，不尽主体责任让我们自己谈，这是典型的推卸责任，放任两方业主内斗”。

业主们向记者表达了他们的核心诉求：

首先是希望开发商及有关部门能出具有法律效益的文件，以明确小区底层绿地所有权归属，明确底层业主是否拥有房屋临近绿地的专属使用权，是否能对该区域进行改动。

其次是为了有效解决邻里矛盾，希望开发商履行主体责任，按照销售时承诺的效果，优化提升整个小区的绿化品质，并公布绿地率验收通过的相关流程和细节。

开发商回应：

一楼室外绿地为底层庭院

一楼业主在使用时需不侵害他人利益

4月23日，封面新闻、华西都市报记者采访到了明信集团品牌部徐女士。

对方称，底层部分住宅房屋室外有绿地，本着物尽其用原则，将前述绿地和道路等公共空间设计为底层庭院，一楼业主在使用时需不侵害他人利益。

关于公共区域使用权的归属问题，明信方称关于《主合同及补充协议》针对特定空间的约定第三条：关于上述特定空间的面积约定仅供参考，最终以该房屋交付时的现状为准。

关于将一楼绿地划出、公区绿地率是否还能达到30%的规划要求，明信方回复称小区已经通过竣工验收以及规划验收，足以证明小区的公共绿地是合格的，小区绿地做出的绿化安排，是基于业主自身生活安宁权和隐私权的保护考虑。同时，该小区的公共绿地建设也满足绿地建设标准的要求，不存在违反相关规划、规定情形，也得到了相关部门的认可。

明信方表示，针对目前存在的纠纷，明信集团已安排专业人员多次与业主代表进行多次沟通，且后期安排了常驻团队持续与业主代表及投诉客户保持沟通，目前各项事项都在按照公司内部流程积极应对和处理中。

对于业主们非常在意的一楼公共绿地归属权及使用权的明确划分，以及后续绿化品质提升的具体方案等，4月24日记者想补充采访徐女士，但截至发稿尚未得到有效回复。

针对开发商目前的回应，记者也同步了部分业主代表，他们多表示开发商的回复存在推卸责任、部分事实不清等情况。

针对业主们反映的上述问题及楼盘存在的其他质量问题、物业服务问题等，封面新闻、华西都市报记者将持续关注。