行走的天平|房屋转租起纠纷，现场调解促人和

随着经济的不断发展，商铺、写字楼等非居住用房转租行为已屡见不鲜，因其涉及三方乃至更多主体的利益，一旦产生纠纷，就容易“一案变多案”。为一次性和实质性化解矛盾纠纷，岫岩法院四级高级法官高丽在了解案情和当事人的诉求的基础上，改变“坐堂办案”的传统方式，利用中午休息时间，走出院门，前往案涉房屋进行现场调查，并当场为当事人释法明理，终将干戈化玉帛。

2021年，陈二承租刘一的某处旺铺门市房，并签订了为期五年的房屋租赁合同。

2023年，在合同履行两年后，陈二因店内生意惨淡，在告知房东刘一后，将店铺转租给张三，陈二与张三双方又签订了一份房屋租赁合同，约定将店铺剩余租期中的一年转租给张三，并收取张三押金5000元。同时，张三在陈二的牵线下，将房屋租金支付给刘一，在此期间陈二充当着“二房东”的角色。

又过了半年，张三的生意进入了低谷期，为降低损失，张三想再次将门市房转租给李四，然而在协商转租过程中，陈二却与李四发生口角，李四拒绝承租门市房，张三转租失败。

为降低损失，张三要求陈二返还剩余半年左右的房屋租金与押金。

陈二却说“租金是刘一收的，应该刘一返还。”

然而，刘一却认为“合同不是我签的，我为什么还。”

在多次协商未果后，张三一纸诉状将房东刘一与“二房东”陈二均告上法庭，请求判令解除张三与陈二的租赁关系；刘一、陈二返还剩余房屋租金与押金。

庭审过程中，三方各执一词，矛盾不断。

“租房子的时候，陈二就没告诉我他和刘一之间有五年期的租赁协议，签合同的时候才说的，我寻思他都告诉刘一了，还替刘一在合同上签了字，应该没什么问题，就坚持和他签了合同。我现在不租了，他们就应该将租金还给我。”张三说道。

“他租金给的也是刘一，转租也是刘一同意的，合同约定的双方应当已经变更为他和刘一了，现在凭啥让我还他租金。”陈二强调。

而刘一认为其从未与张三签订合同，所以不存在任何租赁关系，故也不同意返还租金与押金。

在充分了解案情后，为一次性化解纠纷，主审法官高丽利用中午休息时间，组织三方当事人前往案涉房屋调查了解情况，并当场为三方当事人分析法律关系、厘清事实情理，希望三方能秉持互利共赢原则心平气和解决矛盾。

高丽强调：“现并无直接证据证明刘一与张三之间存在租赁合同关系，若陈二同意解除与张三的合同，租金与押金将由陈二返还......”最终在高丽的释法明理下，陈二同意与张三解除租赁合同并退还押金和剩余租金。

同时，在沟通过程中，高丽了解到陈二因生产经营困难，也不想继续承租刘一的房屋，为减轻当事人诉累，避免陈二与张三解除房屋合同后，陈二需要再次向房东刘一提起诉讼，高丽围绕陈二与刘一的利益平衡点及陈二生产经营状态再次与刘一进行沟通，充分释明诉讼风险。在法官的耐心调解下，房东刘一也表示同意与陈二解除五年期的房屋租赁合同。

为实质性化解纠纷，高丽再次组织三方当事人共同检查案涉房屋，并当场释明关于转租的相关法律规定，在高丽的释法明理下，陈二、张三同意恢复房屋改装部分。

历经两天的地暖打压、地暖清洗、房屋清退后，在高丽的见证下，三方当事人顺利交接房屋，张三当场撤诉，三方握手言和。该案案结事了。

△ 案结事了后，三方当事人均在微信群中表达谢意

签订房屋租赁合同时，要尽量将合同条款约定明确且全面，避免日后因缺少相关约定或约定不明确而引起不必要的纠纷；要理性、合理确定租期，尤其在签订长期房屋租赁合同时，要客观考虑长期合同的履行可能性及风险性；同时，签订房屋租赁合同时，任何代签行为都应当有明确有效的授权才有效，如授权手续或相关证据欠缺，应当在合同后及时补签补充协议或重新签订房屋租赁合同，避免因缺乏授权手续的代签行为引起不必要的纠纷。

——四级高级法官 高丽

审 核:吴倩 王俊峰

编 辑:姜威