半个月内,深圳两场豪宅法拍由于热度较高,点燃了市场情绪。
在4月3日的一场司法拍卖中,南山区沙河东路西沙河高尔夫别墅A02整栋房产获得493次出价,最终的成交价约1.6亿元,溢价率高达310%。而3月26日的4套法拍房拍卖,吸引了超8万人次围观。
深圳豪宅司法拍卖遭遇“疯抢”是个案还是普遍现象?背后的原因是什么?与此轮深圳楼市回暖是否有关?
有法拍房获493次出价,溢价率高达310%
根据京东拍卖平台信息,4月3日,深圳5套法拍豪宅均以高溢价成交。
最受关注的莫过于南山区沙河东路西沙河高尔夫别墅A02整栋房产,建筑面积约424平方米,起拍价约3906万元,评估价是4882万元。
该套房源热度较高,约3.4万人围观,共14人报价,获得493次出价,最终的成交价约1.6亿元,折合单价37.73万元/平方米,溢价率高达310%。
根据该项目不动产登记信息查询结果告知单,原业主2004年买入,登记价格约为513万元。
溢价率第二高的是福田区香蜜湖香梅路香蜜湖第一生态苑7栋119-1A,建筑面积319.7平方米,起拍价3091万元,获得104次出价,成交价约6417万元,溢价率107.6%。
而在2022年7月份,该小区一套建筑面积358.54平方米的房源司法拍卖时,成交价9198万元,溢价率为40%。
此外,南山区华侨城北片区香山街的纯水岸T组T18房, 建筑面积365.2平方米,起拍价8280万元,成交价约为1亿元;南山区海德三道瑞府43D房产,建筑面积398.27平方米,起拍价约5768万元,成交价约7401万元;福田区香蜜湖香梅路与红荔路交会处香蜜湖水榭花都鸣翠居2栋15B,建筑面积204.91平方米,起拍价2922万元,成交价4126万元。
而在这次拍卖的7天前,深圳半岛城邦4套法拍房二拍,吸引了超8万人次围观和超过80人次报名,最终全部成交,且成交价接近市场价,其中3套法拍房单价超13万元/平方米。但在2个月前,这4套法拍房一拍时遭遇了流拍。
事实上,从去年11月底以来,深圳豪宅司法拍卖热闹起来,包括半岛城邦三期、红树西岸花园等小区在内的多套豪宅法拍房源均现高溢价成交。当年的11月28日,3套红树西岸花园的房源全部溢价成交,溢价率均超100%。
稀缺性、性价比成为法拍豪宅遭疯抢主因
在业内人士看来,深圳法拍豪宅火爆背后的一大原因是性价比,这些房子位置较好、供应少,非常稀缺,且法拍价格与同小区、周边项目市场价存在一定差距,因此吸引了不少购房者。
若论深圳知名的豪宅区,华侨城、深圳湾、香蜜湖定是榜上有名,而4月3日拍卖的5套房子恰好位于这三个区域。
以热度最高的沙河高尔夫别墅为例,溢价率之所以如此高,更多是因为该套别墅的稀缺性。该项目位于深圳湾,邻近深圳湾超级总部基地,在具体位置上,处于沙河高尔夫球场里,且是独栋产品,无论是地段、产品类型还是环境资源,都非常稀缺,保值性强。
南山区一位房产中介告诉记者,沙河高尔夫别墅的临湖独栋非常稀缺,目前该项目只有一套联排别墅在售。
另一位房产中介表示,沙河高尔夫别墅虽然产权只剩十年,但是这些独栋房源,除了资不抵债被司法拍卖外,一般都不会放出来。这一次的法拍房尽管价格不低,但是仍低于之前的成交价。
纯水岸则位于华侨城豪宅区。上述中介表示,目前该项目有一套联排别墅报价1.8亿元,成交价可能会在1.5亿元左右,因此法拍房1亿元的成交价是低于市场价的。
对于当前深圳豪宅法拍市场的“大热”,上述中介称,除了产品自身优质外,今年深圳政策也逐渐宽松,出台了很多利好政策,且“金三银四”期间,市场本来就会好一点,基本是一年中最好的时候。
中指研究院华南分院高级分析师孙红梅分析称,近期深圳豪宅法拍房市场较为活跃,房源单价波动除市场因素外,受户型、楼层、景观乃至买家背景、心态等多方面因素影响,大幅溢价,不排除楼市新政对豪宅市场带来一定的提振作用,但更多的仍然是个案因素使然。
背后:3月份深圳二手房市场明显回暖
深圳法拍豪宅火爆背后还有整体市场的回暖。
孙红梅表示,作为楼市风向标之一,豪宅的动向对于观察楼市具有重要意义。此前两年,深圳楼市较为低迷,但豪宅价格相对坚挺。豪宅属于稀缺资产,在政策调整后进入门槛降低,竞争有可能增加,在一定程度上会促使意向客群争取尽早锁定目标房源,预计短期内新政效果仍将持续,带动住房成交量回升,尤其是改善性需求的释放。
3月份的深圳楼市,二手房市场回暖明显。根据深圳市房地产中介协会统计,3月份深圳全市二手房录得5196套,环比增长116.6%,同比增长5.1%,已升破5000套行业“荣枯线”标准。
根据乐有家研究中心的监测数据,这是时隔3年深圳全市二手房月度网签量再次破5000套,上一次还是2021年2月的5272套。
深圳市房地产中介协会认为,3月份的市场在此前政策利好的推动下确实有所提振,但也与当前大部分业主主动让价,通过“以价换成交”的方式,促成了交易量的提升有关,对于当前深圳二手房交易市场,业内依然存在对市场恢复动能不足的担忧。
在孙红梅看来,楼市利好政策确能带动部分购房需求释放,不过未来持续性仍有待观察。
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