万科郁亮，摊上事了

雷达财经出品 文|肖洒 编|深海

4月2日，万科A股、H股双双大跌，“万科”相关词条冲上微博热搜榜。

此前在4月1日早间，公众号烟台万林企业管理咨询有限公司以“烟台市百润置业”的名义，发布《关于郁亮操控万科谋取私利有关情况的反映》，称郁亮操控万科存在涉嫌非法设立类金融机构发放高利贷、欺瞒股东挪用项目建设资金等问题。

对此，万科方面最新回应称，烟台市百润置业在网上发布对本公司和公司负责人员的恶意言论，内容严重失实。烟台万科和当地合作方的纠纷，目前已经进入司法程序。

随后，烟台市百润置业再度发文《再问郁亮-关于对投诉的回复》，称举报内容有根据、数字有出处、判断有逻辑，并欢迎郁亮能自证清白。

雷达财经注意到，在这场危机中，管理层被举报违法经营，似乎还算不上万科所要面临的头等大事。在目前地产开发业务收支不平衡的情况下，公司接连遭到评级机构下调评级、投行下调目标价。

为此，万科也打破了31年的惯例，做出不分红的艰难决策，郁亮更是带头降薪、表态决不躺平，带领万科渡过难关。

目前，郁亮能否带来万科“活下去”，市场屏息以待。

被举报违法经营，矛头直指郁亮

4月2日，万科H股一度大跌13%，创四年来盘中最大跌幅，股价也再创港股上市以来新低；同时，万科A股跌超5%，创2015年3月17日以来新低。

前一日，万科针对网传举报内容回应称，烟台万科和当地合作方的纠纷，目前已经进入司法程序，相信法律会给出公正的判断。

万科表示，相关不实指控和商业诋毁，已经构成对个人的诽谤罪和对公司名誉权及商业信誉的非法侵害，公司会采取法律行动维护合法权益。

有分析人士指出，虽然举报内容的真实性还有待相关部门进一步调查，万科方面也及时作出了回应，但并没有能安抚到投资者，该事件还是在资本市场持续发酵，进而引发股价大跌。

万科此次被举报始于今年1月18日。彼时，烟台市百润置业有限公司公开发布举报信称，在去年8月，就已经实名举报万科偷税漏税行为，烟台市税务机关进行调查，但5个月来，万科拒不交账，连账目都没有调齐。

万科在烟台房地产市场耕耘多年，百润置业自称是万科合作的小股东，合作了十多年间。而此次举报，包括百润置业在内共涉及10家当地公司，均为万科烟台的小股东。

1月20日，针对上述相关举报，烟台万科企业有限公司发布澄清公告称，相关举报内容严重失实。

2月18日，公众号“烟台万林企业管理咨询有限公司”发布《问郁亮董事长的“十万个为什么”》，就万科涉嫌放贷、“影子银行”业务向郁亮发问。

4月1日，公众号“烟台万林企业管理咨询有限公司”再发布两篇文章，其中《关于郁亮操控万科谋取私利有关情况的反映》一文称，郁亮操控万科谋取私利，欺瞒股东挪用项目建设资金，以极低价格出售项目公司资产从中牟利，并列举相关案例。

一系列举报，让万科走上了的舆论的风口浪尖。据媒体报道，4月2日摩根大通还将万科企业A股评级下调至低配，目标价6元。

这一目标价，较目前万科A股还有近30%的空间。截至4月2日收盘，万科A股下跌5.35%，收报8.5元/股，总市值为1014亿元。

风暴眼中的万科

除了被举报涉嫌违法经营，还有更多的挑战摆在郁亮面前，其中之一便是万科的债务问题。

回顾来看，一向被资产市场视为“优等生”的万科，在3月初突然出现“债务展期”传言。彼时市场消息传出，万科高层到北京与保险公司商量即将到期的非标债务展期问题。

在新华资产辟谣后，万科遭遇了2024年以来首次股债“双杀”。然而，据券商中国报道，当前万科在保险机构的债务问题正浮出水面。

报道称，多位险资人士称，去年以来万科就在与保险公司商谈债务偿还问题，随着近期相关信息公开化，万科在各个融资渠道的压力都在增加。

另据财联社，就万科与保险机构协商非标债务问题，已有保险机构倾向就债务期限结构做出调整。多方表示，希望平稳度过。

随后，随着万科将一笔于3月11日到期、发行规模6.3亿美元的中期票据安排偿还，公司股债双双止跌回升，迎来短暂喘息之机。

但此时，国际评级机构穆迪却给万科泼了一盆冷水，宣布撤销万科的Baa3发行人评级，授予Ba1的公司家族评级，并下调高级无抵押债务评级，把所有评级列入评级下调观察名单。

在穆迪的信用等级标准中，“Ba”代表具有投机性质的因素，反映不能保证将来的良好状况，一旦经济情况发生变化，还本付息能力将削弱。因此，业内也将“Ba”称之为“垃圾级”。

穆迪表示，评级反映市场预期万科的信贷指标、财务灵活性和流动性缓冲，将于未来12至18个月内减弱；列入评级下调观察名单反映出其对万科恢复销售和改善融资渠道能力的担忧等。

关键时刻，万科又迎来大股东深铁集团真金白银的支持，后者拟用10亿元认购万科印力REIT。

然而，万科的麻烦还没完。3月25日，惠誉评级称已将中资房企万科企业股份有限公司的长期外币发行人违约评级自“BBB”下调至“BB+”。

惠誉称，此次评级下调反映出万科销售业绩不佳，叠加资本市场波动令其融资途径进一步收窄。惠誉认为，万科要应对将到期债务等因素可能导致财务灵活性持续恶化。

3月28日晚，万科发布2023年报。财报显示，2023年万科集团实现营业收入4657.4 亿元，同比下降7.6%；归属于上市公司股东的净利润121.6亿元，同比下降46.4%。

除了营收净利润双降，2023年万科的销售金额是3761.2亿元，同比下降近一成，2024年前两个月销售同比下降四成。

销售金额下降，意味着回款减少。不过，好在目前万科的现金流基本面稳固。截至2023年底，公司在手货币资金998.1亿元，虽然同比减少27%，仍可覆盖一年内到期有息负债。

负债层面，期末万科负债总额1.1万亿元，有息负债合计3200.5亿元；剔除预收房款的资产负债率为65.5%，较年初下降2.1个百分点。万科的有息负债以中长期负债为主，其中一年内到期的有息负债624.2亿元。

值得关注的是，万科打还破了31年的惯例，做出2023年不分红的决策，以保障经营安全。同时，万科8位董事、监事、高级管理人员自愿放弃2023年度奖金；且万科董事会主席郁亮、总裁祝九胜、监事会主席解冻自年报披露日后自愿领取月薪税前1万元。

要知道，自2017年郁亮任万科集团董事长以来，曾连续数年间在万科取得的年度税前报酬均在千万元以上。

郁亮表态绝不躺平

3月29日的业绩会上，债务风波中的万科管理层直面风暴。

对于外界关切，郁亮表示，万科管理团队坚决不躺平，一定会跨过这个阶段性关口。他坦言，虽然万科很早提出“活下去”，但考虑还不够全面。

而未来要“活下去”，万科将加大盘活存量、不动产变动产等工作的力度，未来两年削减付息债务1000亿元以上。

对于房地产市场的走势，在郁亮看来，当前市场短期显然超跌，目前支持政策已大量出台且力度超过以往，相信市场会逐渐恢复。

但是眼下，万科所面临的挑战也是实实在在的。万科总裁祝九胜表示，剔除预售监管资金来看，2024年公司在债务偿还上，“有压力，但能过关”。

祝九胜称，万科现金流情况目前遇到三大挑战：一是行业大幅下行阶段开发业务收支不平衡带来的挑战，销售规模不断下降但保交付带来了庞大支出；

二是融资模式改变，从总部转向项目层面，现在需要按照工程进度提款，现金储备或逐渐消耗干净；

三是万科经营性业务规模接近4000亿元，但部分经营性业务的收益率较低，甚至达不到银行的贷款利率。

面对这三个“剪刀差”，万科希望通过削债轻装上阵来解决问题。具体措施除了上述取消分红、削减1000亿元以上的有息负债，还可以借助REITs这样的工具让经营性业务实现商业模式闭环。

然而，众所周知，2023年房地产行业经历了前所未有的深刻调整，众多出险房企目前顺利“上岸”者寥寥无几。

在野村证券看来，2023财年业绩显示万科依然存在经营和财务困难，目前公司更紧迫的问题是保护偿付能力。同时，该行认为万科集团风险未除，予万科企业“中性”评级，将目标价由10港元大削至5.5港元。

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