商业运营02运营管理的九大模块

商业运营04运营管理的九大模块

谈到商业运营管理，

连外行都能说几句，因为他们根本不知道这是需要自我进化而没有标准答案的系统和方法论；

谈到商业运营管理，

内行往往保持谨慎，因为我们知道高效率的专业化的运营系统建立、运行、升级并不容易，并且还需一定的时间。

因为似乎没有硬核技术，

导致“坑杀”了一些不遵循行业底层逻辑，不懂得延迟满足的，常常把商业模式创新挂在嘴上的外行。因为知道和做到以及持续地做好之间的差距实在太大了，何况大概率还不知道这个行业的底层逻辑和常识呢？

1、租赁管理系统，提升综合租赁收入

消灭空置，持续提升出租率

租赁单元优化，通过削减主力店和大铺面积占比，提升全场中小店铺面积占比，实现租赁单元租金估值增长；增加品牌数量，丰富全馆内容。

业态结构优化，逐步削减低租金坪效业态/业种面积占比或调整优化低租金业态的位置。

租赁政策每半年做一次调研、分析、评估，动态优化，尤其是合理控制商铺租赁合同时长，减少5年以上的租赁合同占比，创造更多的租赁政策调整时间节点。

租金模式推荐采用保底租金&销售额分成两者取高，为实现超保租金提供合同可行性。

品牌升级，持续提升优质品牌占比，构建项目长时期的底层竞争力。

严控租赁回款，把收款率100%作为常态努力考核目标；杜绝应收账款坏账。

2、商家服务系统，始于交付。

根据合同约定提前向承租人发出商铺交付书面通知。

交付前，对应租赁合同交付标准，提前7天预验收，准备好铺位CAD平面图，铺位水、电、燃气、烟道、排污技术参数、清点商铺附属设施（消防、水电计量表、多媒体箱、门锁钥匙）、并和租户签订商铺单元交付确认表，必须实现附条件的一次性交付。

同步提供商铺装修指南，并和商家坐下来逐项交底，签字确认。

装修手续办理流程、装修保证金数额、装修工人出入证办理要求、施工时间段要求、装修进度控制、装修封铺要求（从材质到店铺画面推广要素）、上下左右相邻关系负面清单、跑水/防火/结构安全/施工安全等装修核心风险规避要求、出租方对商铺装修设计方案审查要点及必要时间、装修过程巡查、装修验收核心控制点、违规装修处罚条款，逐一讲解，让商家事先知晓，心中有数……

店铺装修审图控制要点

店铺外立面：店招名称、尺寸、位置、色彩、材质、亮度，满足50米外醒目可见、大器、经营类别可识别；符合业态经营逻辑的情况下，鼓励做大店铺敞开面，提升商业氛围，店铺临通道外立面/经营延伸区做到视觉高审美。

店铺经营延伸区：范围、美感、材质……有时候需要店铺内退来实现

店铺营业区：空间利用效率、灯光照度和色调、美感、空调出风口/回风口的安全距离、消防设施设备合规实施。

后厨&辅助空间：消防安全，防水、防堵

店铺相邻关系风险控制：漏水、震动、噪音、遮挡、异味

店铺封铺围挡：安全性、美观度、营销价值（店名、品类、特色、预计开业时间披露、店员招募、开业福利领取二维码）