鉴报｜销售排名上升背后毛利率承压 建发国际扩张变谨慎

作为“新闽系”的代表，“厦门三剑客”之一的建发国际成为在房地产行业调整之际业绩逆势上扬的一匹“黑马”。

根据财报显示，2023年全年，建发国际累计合同销售金额及面积分别约1379.6亿元及666.4万平方米，同比分别增长约13.5%及9.3%。但与此同时，建发国际的毛利率却下滑到约11%。

那么，在行业深度调整之际，建发国际业绩为何能够实现逆势上扬？毛利率下降原因是什么？今年企业扩张策略是什么？

销售额再度跻身前10名

从已公布2023年度业绩的部分房企情况来看，建发国际是少有的实现增长的企业之一。

2023年度报告显示，报告期内，建发国际实现总收益约1344.3亿元，同比增长34.9%；公司权益持有人应占利润约50.35亿元，同比增长约2.0%；实现归属公司股东权益的累计合同销售金额及面积分别约1379.6亿元及666.4万平方米，同比分别增长约13.5%及9.3%。

从销售业绩来看，建发国际不仅完成了此前制定的“10%-20%的销售增长目标”，而且销售额排名再次攀升。在中指研究院发布的2023年销售排行榜单上，建发房产位列第八位，也是连续两年挺进前10名。

建发国际规模快速扩张从土地市场“扫货”开始。在行业高涨时代，民营企业争相夺食，一二线城市土拍竞争激烈，随着行业步入低谷，民营房企战略性收缩，土地市场热度相对冷却。作为国企，建发国际也嗅到了逆周期加码的机会，在行业的低谷加快投资一二线城市，以期扩大规模，弯道超车。

据平安证券测算，根据中指及克而瑞数据，建发国际2023年在公开市场拿地销售面积比、拿地销售金额比分别为45.6%、59.7%，均位居50强房企TOP1。2023年，其新增78宗土地，全口径拿地金额1169亿元，全口径拿地货值2180亿元，拿地权益比73%；截至2023年，公司土储货值2668亿元，其中一二线占比84%，2022年以来新获取项目占比7成。

建发国际为何有底气逆势加码？建发国际实际上是厦门当地知名国企建发集团旗下的上市公司建发股份旗下的房地产上市平台。作为国企旗下的房产上市平台，建发国际在扩张中拥有诸多优势，比如，在融资成本方面，建发国际去年的平均融资成本3.75%，年内新增银行借款平均利率仅2.2%，融资优势凸显。

毛利率承压，优先“保安全”

在加速规模扩张的同时，建发国际的盈利能力却有所下降。

2023年财报显示，建发国际的营收已经超过千亿元，但是对应的利润规模为50亿元，同时，建发国际的毛利率从2019年高点时期的25.86%一路下滑至11%，净利润率已经低至4.7%。

对于毛利率持续走低，建发国际在年报中解释称，主要由于近年房地产市场显著下行，报告期内部分已交付项目毛利率水平较上一财政年度低并录得结转收入，“2021年的部分项目有亏损情况，结转跟不上，对毛利率自然也有影响。”

除了结转结构的因素，在近日召开的年度业绩会上，建发国际管理层表示：“我们把安全性跟流动性看得比较重，所以宁愿毛利率水平保持低一点，净利润水平保持低一点，都得确保整个资产的相对健康安全。”

同时，建发国际管理层也坦承：“关于目前面临的市场竞争等问题，销售规模以及利润率的关系让我们感到困惑。我们以项目为中心的管理体系支撑，会针对每个项目进行整体调整。为了达到销售目标，我们会对每个项目的情况和市场进行折扣。”

在保利润和保安全方面，建发国际选择先保证安全。平安证券在研报中也指出：“公司毛利率存在下滑风险：若销售景气度持续下滑，房企‘以价换量’加剧，仍将制约结算端毛利率。”

“无法确定全年目标”

不同于去年直接喊出目标，今年，建发国际管理层的态度变得尤为谨慎，这也意味着在高速扩张之后，建发国际也试图调整战略。

“我们无法准确地设定全年的目标。”建发国际管理层在业绩会上坦言：“从去年下半年到现在，市场整体下行比较严重。今年1-2月份整体下降了很多，3月份从整体来访人数、市场反馈等来看似乎有所好转，但目前最主要的问题是这种可持续性存在不确定性。”

“我们目前会采取逐季逐月的考虑盘点，设定一个最佳销售目标去推动，但没办法定全年目标。”建发国际管理层表示。

同时，在拿地方面，建发国际管理层也表示：“2024年的投拓会结合自身的销售进度的状况，要确保建发国际整体土储规模不能过大，确保安全性。同时，较之2023年建发在一些具有改善性需求的三四线城市大举拿地，今年也会比较谨慎。”

此外，建发国际也强调了将会更加重视负债的管理，“在债务方面，我们将适度缩减债务规模，不会盲目加大债务杠杆，不明朗的时候，安全稳健的发展更加重要。”

年报数据显示，2023年建发国际的负债总额达到3363.38亿元，同比上涨约7.1%；有息负债降低至848亿元，同比下降8%。

管理层在业绩会也强调，建发国际还将会找机会继续适度缩减债务规模，不会一直加大债务杠杆，“不明朗的时候一定还是要注意安全，稳健发展更重要一些。”