年报现场｜招商蛇口蒋铁峰：精准拿地，宁可错过也不盲目追高

3月20日下午，招商蛇口举办2023年度业绩发布会暨投资者交流会。会上，招商蛇口管理层多次提到转型，并提出从重投入转向轻重并举的发展策略。

对于拿地，招商蛇口董事长蒋铁峰表示，精挑细选，宁可错过，也不会盲目追高，就是要保证项目的盈利水平。

以销定投，聚焦10城拿地

2023年，招商蛇口实现营收1750亿元；归母净利润63.19亿元，同比增长48%；累计实现签约销售金额2936.35亿元，同比增长0.35%，销售规模跻身行业前五。

招商蛇口董事、总经理朱文凯表示，今年销售策略是顺势而为、加速去化，公司2024年的可售货值为4500亿元，其中77%可售货值是住宅，上半年供货占比为60%，下半年拿地补充。今年是以销定产、以销定投。

对于今年的销售规模，招商蛇口管理层设立了动态目标。“不是唯销售金额论，重心更多的是放在利润、质量、效益、转型、品质等多维度提升能力。”

据悉，招商蛇口持续深耕高能级区域与一二线核心城市。2023年，招商蛇口累计获取55宗地块，总计容建面约590万平方米，总地价约为1134亿元。其中，“强心30城”和核心“6+10城”的投资金额占比分别达99%和88%，投放进一步聚焦北京、上海、广州、深圳等一线城市以及杭州、西安等重点城市。

对于2024年的拿地计划，招商蛇口副总经理伍斌表示，这取决于住宅销售市场。2024年土拍政策出现变化，回归价高者得。“我们的判断是谨慎乐观，中国房地产市场毕竟还有10万亿元的规模。预期今年市场会筑底，但是马太效应也会显现出来，供需关系发生结构性变化，比如二手房销售量大于新房。热点城市的土地热，土地冷的市场没人投资。”

“今年招商蛇口聚焦的10个城市将占9成的投资额，选地遵循五好标准，做到精准拿地。”伍斌如是说。

蒋铁峰也强调精准拿地。他说，投资上精挑细选。过去限地价、限房价，现在北京、上海还有限制，很多城市都已放开了。“我们的原则是宁可错过，也不会盲目追高。就是要保证项目的盈利水平。”

未来一段时间，房地产整体仍将以支持行业健康发展的政策为主基调，加上宽松的货币环境，预期供求关系健康的一二线核心城市将继续保持良好的发展态势。

从重投入转向轻重并举的发展策略

蒋铁峰指出，经过两年多的调整，预计短期内市场继续下行的空间应该是有限的。随着房地产发展新模式的逐步构建，双轨制住房体系的完善，行业将进入一个新的发展阶段。房地产市场依然是一个年销售在10万亿级的大市场。

在蒋铁峰看来，未来房地产市场会继续保持分化，核心城市、核心地段、优质产品依然存在着较好的机会。

近年来，房地产行业发展的逻辑发生了根本变化，不少房地产企业纷纷转型，寻找自己的“第二曲线”。

据蒋铁峰介绍，招商蛇口2024年的战略重点集中在长租公寓、集中商业、产业园区三个板块。在重投入的同时，也会采取轻重并举的策略进行发展。近几年，这三个重点业态在各自的细分行业品牌影响力逐年得到提升。

2023年，招商蛇口集中商业实现收入14.48亿元，实现EBITDA5.33亿元。目前，处于运营期的主要集中商业项目共有38个，在建及筹开44个项目，布局上海、深圳、南京、苏州、成都、重庆和厦门等核心热门城市。

在公寓方面，招商蛇口持续打造三大产品体系，目前已布局19个城市，开业45个项目，经营建筑面积约115万平方米；处于建设期的项目共有39个，规划建筑面积约97万平方米。

蒋铁峰坦言：“资产运营的核心是提升盈利能力。从以前做住宅赚快钱赚大钱，变成赚慢钱赚小钱，赚可持续的钱。”

对于今年1-2月份的销售，朱文凯表示，与去年同期相比，数据比较差，这也提醒公司对未来的展望抱有一种谨慎、观望的态度。

蒋铁峰补充说，在中央的各项政策引导下，房地产目前面临深度调整，预计在2年到3年之内逐步解决，问题解决之后，房地产会进入一个相对稳定的、可持续的、长期的发展阶段。