超300套房源挂牌，曾“30选1”的昔日神盘如何突围？

近期，发哥从贝壳APP上看到，蓝光·长岛国际社区1-3期有超过300套房源挂牌。其挂牌价格大多数在2万以内，而该APP显示的其真实成交价在12000-14000元/㎡之间，且交易频次偏低，对比买入价确实属于长期横盘阶段。

蓝光·长岛国际社区挂牌房源数量，图据：贝壳APP

以项目2017年12月底入市的二、三期为例，取证单价10200-11600元/㎡，如今二手房成交价约14000元/㎡，若算上7年贷款利息，基本是贴着成本价出售。

公开资料显示，长岛国际社区总规划有6400户，前三期就有3200多户，占比过半。而其二手房挂牌比例超过10%，也超过很多小区挂牌量的常见比例。

在交付多年之后，这个昔日神盘身上，到底发生了什么？

实探现场

四大硬伤是问题关键所在

照常理度之，曾具备“1万+售价、主城稀缺生态和红盘效应”要素的项目，似乎不应该出现横盘5-7年的情况。

直到上周，我们专程去实地案场了解一番后，才解开了项目为何没涨价的困惑。

①交通道路不便捷——

交通，是长岛国际社区存在第一大问题。

目前，仅能依靠1条南北走向的统力大道，而该区域满载计算的常住人口有近3万人居住。

即便年轻人可以驾车，但受限于路网单一，出入区域的短短2KM路程却极易在高峰期拥堵。有业主表示：“光是在统力大道上，早晚高峰时常堵车1个小时。”

蓝光·长岛国际社出入城主要依赖统力大道

通往蓝光·长岛国际社区的统力大道实拍图

同时，大量小孩和老年人只能依靠区域公交车出行再转乘地铁，7期地块距离最近的17号线地铁白佛桥站有近2.3KM，导航显示步行至少需要30分钟。

图据：高德地图

实际驾车体验中，区域向西北侧接驳青羊、武侯的道路仍未实现互通，甚至有业主戏称其为“孤岛国际”。

②生活配套不完善——

配套，是长岛国际社区存在第二大问题。

环绕一圈，能明显感知商业配套的稀少，仅能依靠底商内的商业作为支撑，且基本集中在项目五期、金湾美湖二期附近，稍远楼栋的业主需步行10+分钟才能抵达。

好又多超市实拍图

而作为一个近3万人居住的片区，长岛国际社区的教育配套也比较匮乏，目前仅有双流区通江幼儿园、楠湾乐嘉幼儿园和金蒙若贝尔幼儿园三所幼儿园能提供学龄前教育。

双流区通江幼儿园实拍图

③生态规划未呈现——

“生态岛居住区曾”是长岛国际社区的宣传卖点，不少购房者都是冲着环境而买，但实际却有落空感。

比如，项目西侧规划的江安湖及湿地公园未呈现，项目东侧虽有江安河流过，但目前河道周边面貌相对原始，与环城生态区已建成部分相比都还有一定差距。

江安河实拍图

④刚需的产品形态——

产品也是影响长岛国际社二手房价的重要因素。

除了7期部分2T2户产品，以及少量叠拼外，长岛国际社区其余楼栋基本在2T4户甚至更高，整体容积率4.0，且373亩还被切分为7个地块，每个组团可享受到的公区环境被进一步压缩。

蓝光·长岛国际社区实拍图

百万方超级大盘

2018年曾30人抢1套房

2017年12月23日，项目成为成都公证摇号后第3个取证的楼盘，并一次性拿到5张预售证，推出二、三期共1873套房源，建面约110-230㎡，精装单价10500-11500元/㎡。

在当时供不应求的行情下，长岛国际社区凭借鲜明的“生态岛居住区”标签，以及1万出头售价，上千套房源吸引到4189组家庭参与摇号。

蓝光·长岛国际社区鸟瞰效果意境图

相关资料显示，长岛国际社区西侧规划有约2000亩江安湖及湿地公园，东侧坐拥江安河流经，东南侧还有永康森林公园，是主城内极为难得的岛居住区。

至此，项目开始一路狂飙，平均每3个月取证1次，共计释放近5000套房源。最火爆的时候，甚至出现30多人抢1套房的局面。

蓝光·长岛国际社区中签率，图据：成都购房通

虽然在2018年成都“5·15新政”后，由于购房资格限制，项目中签率提升至100%，但在全城中介打盘的顺销期，仍保持较高去化。

“当年看来，长岛国际社区算是成都楼市红盘之一。”一位业内人士表示，“成交客户很大部分来自双流地缘性刚改或首置客户，以及城西外溢客群，多数是看重生态资源、大城规划和性价比而来。”

前景展望：部分配套已在陆续跟进

一位接近区域的中介表示，长岛国际社区的问题不止配套暂时缺失，还在于项目地处武侯、青羊和双流的三区交界，不少购房者很在意。

在他看来，项目城市界面老旧、离地铁较远，以及缺乏教育、菜市场、医院等便民设施，均是劝退购房者的关键因素。

同时，对于一个刚改住宅，物业费最高收到4.5元/㎡/月也是笔不小开支。

蓝光·长岛国际社区实拍图

就目前看，长岛国际社区二手房价虽长期横盘，但或许对业主而言，后期配套能否跟进升级才是更迫切关心的话题。

经查阅大量资料发现，长岛国际社区的配套升级呈现还需时日，但却实打实的已在来的路上。

首先，是交通改造升级。

在实际探访过程能看到，作为区域出行依赖的统力大道，相较此前反映的老旧和坑洼情况，现如今在道路平整平顺度已有很大提升。

从下图能看到，针对区域周边个别道路不具备正式开放交通的情况，双流区主管部门也临时开放了部分道路，用以缓解交通压力。

关于临时放开交通的公告

此外，成都市公安局双流区分局2023年9月回复，交警大队每日早晚高峰时段已安排警力在统力大道路口对道路进行管制及交通疏导。

考虑到区域距离地铁较远的问题，目前，蓝光长岛国际小区附近也已开通公交S28路，业主可乘坐该公交到达成新蒲星空路口站去地铁九江北路站换乘。

图据：问政四川

更重要的是，片区在2022年底启动长岛国际社区北侧、西侧跨江安河桥梁建设工作，届时可实现与青羊区、武侯区实现互通。

其次，是生活配套呈现。

现场能看到，江美北路北侧的通江小学已打围建设，预计2025年建成后将极大缓解区域教育压力。

在建的通江小学实拍图

至于商业，据双流区商务局回复称，蓝光江安城小区北面1公里范围内规划有商业用地，该地块由聚亿·江安锦城的开发商投资建设。

针对项目西侧江安湖及湿地公园落空，虽然“湖”没有了，却同样拥有主城稀缺的生态配置——据2021年官方回复口径显示：“该区域规划已进行调整，暂未发现相关湿地及湖区建设等内容，调整后的建设内容主要涵盖一级绿道、特色园、林盘及农业景观等。”

图据：领导留言板

可以看到，长岛国际社区目前仍有一定缺陷，但配套却在以肉眼可见的速度呈现，生活会越来越完善便捷。