香港金管局总裁：决定调整物业按揭贷款的逆周期宏观审慎监管措施

2月28日香港金融管理局总裁余伟文宣布，经仔细考虑后，金管局决定调整物业按揭贷款的逆周期宏观审慎监管措施及其他相关监管要求。

金管局的逆周期宏观审慎监管措施，目的是确保银行妥善管理按揭贷款业务风险，并有足够能力应对楼价一旦出现大幅调整的挑战。自2009年实施逆周期宏观审慎监管措施以来，金管局一直密切监察一系列因素，包括楼价走势、楼市成交量、本地经济状况和外围环境等，评估楼市情况，适时调整这些措施。

房地产价格近期持续调整，住宅楼价在2023年全年下跌7%，并于2024年1月进一步下跌1.6%，较2021年高位累计调整超过两成。非住宅物业市场的情况相近，写字楼平均价格于2023年下跌约7%，市场数据显示甲级写字楼空置率上升至去年底约16%。

金管局认为，在继续维持银行体系稳定及确保按揭业务风险得到妥善管理的前提下，有空间放宽物业按揭贷款的逆周期宏观审慎监管措施，并适当调整其他相关的监管要求。

这些修订主要包括:上调自用住宅物业的最高按揭成数。经修订后，价值3000万港元或以下的自用住宅物业的按揭成数上限调整至七成；价值3500万港元或以上的自用住宅物业的按揭成数上限调整至六成。至于价值3000万至3500万港元之间的物业的按揭比率会以渐进形式递减，以避免适用按揭成数出现骤降情况。另外，非自用住宅物业的按揭成数上限由五成调升至六成。

调整非住宅物业的最高按揭成数，由现时六成提升至七成。放宽以“资产水平”为审批基础的物业按揭贷款的最高按揭成数，不论住宅或非住宅物业，均由现时的五成提升至六成。

鉴于美国加息周期可能步入尾声，未来一段时间本港按揭息率进一步上升的机会较低，物业按揭贷款利率压力测试的监管要求会暂时停止实施。

考虑到目前房地产市场的情况，物业发展项目融资比率上限会回复至2017年以前的水平。整体物业发展项目的最高融资比率由五成调升至六成，当中地价成本融资比率上限由四成调升至五成，建筑成本融资比率上限由八成调升至100%。

这些修订即日生效，适用于2月28日或以后签订临时买卖合约的物业交易。

余伟文强调，香港银行体系仍然有充裕的缓冲去应对楼价一旦出现大幅调整的挑战。适当调整逆周期措施可减低这些措施对市民楼宇买卖活动的影响，但市民大众作买楼决定时，必须量力而为，审慎管理当中的财务风险。金管局会继续密切留意市场发展，并因应市场情况推出合适的措施，保障银行体系稳定。