4问小份额法拍房：2.6万元买下2%房产的权益与风险

在人们以往的印象中，房产购买基本都是整套房源，即便是购买共有产权房，所占份额也都是在40%以上。近日，北京一套商品房2%份额拍卖的消息引发关注，最后以约2.6万元的总价成交。

不少网友提出疑问，整套房产为何按份额拍卖？购买此类法拍房能否享受落户、上学等权益？为此，新京报记者采访业内专家、相关部门等，对相关问题一一作出解答。

现象：

按份额拍卖房产并非首例

据阿里资产·司法平台显示的信息，北京市门头沟区东老店5号楼的一套房产结束了拍卖，最终以约2.6万元的总价成交。

根据拍卖信息显示，上述标的房源建筑面积为59.11平方米，规划用途为住宅。按照2%的份额计算是1.18平方米，面积体现大概就是普通小电视柜大小。

据了解，该套房产2%的份额已经被多次拍卖。例如，在2023年10月17日举行的第一次拍卖中，有买家以约3.27万元的价格将其拍下，但随后于2023年10月30日确定交易未履行。

此外，新京报记者了解到，此次门头沟区东老店5号楼房产按份额拍卖并非首例。比如，北京市朝阳区双花园南里二区6号楼一套建筑面积为113.05平方米的房屋1%份额正在挂牌拍卖，起拍价8万元，按照1%的份额计算是1.13平方米。此外，东城区新中街68号7号楼某公寓50%产权份额正以515.34万元起拍。

问题1：

整套房产为何按份额拍卖？

那么，为何整套房产要按份额拍卖？

对此，一位法院内部人士向新京报记者介绍，在司法实务中，往往会出现对统一标的物有多位权利人，这些权利人如果都不同意或者无能力向其他权利人以支付钱款的方式合并标的物产权，往往就只能对相关份额进行司法拍卖。比如，房屋共有人之间因为继承、离婚等原因无法达成一致意见时，就会出现按份额拍卖房产的情况。

上述法院人士表示，购买此类小面积份额的人，最终往往也会将这部分产权房屋出租或者再出售。也有些购房人会利用所购买的房源办理落户或者为孩子办理入学等。

问题2：

小份额法拍房能否落户？

对于如此小面积的房源如何居住或使用，北京英淇律师事务所主任夏广域律师认为，2%的份额也是具有对房子相关部分的使用权、收益权、处分权和继承权。对于房屋的产权，购买之后在房本或者其他相关材料上会有所体现。在以往的法拍实务中也曾遇到过类似按份额拍卖的案例，但如此小份额和面积的法拍房还是相对少见。建议购买人之间协商出让，或者并用，还可以将这部分份额进行出租。

夏广域律师强调，由于受到其他共有人的利益限制，比如，产权百分比为个位数的房产，基本无法单独决定对房产进行装修，对外出租更是不太现实。

对于此类房屋按照份额拍卖，更多网友比较关注购房人能否享受与整套房产一样的落户权益？

对此，相关法拍平台经理人向新京报记者介绍，按照北京等一线城市目前的政策，如果在热点学区拥有产权百分比个位数的普通商品房，基本是无法享受落户和上学的权益。在实务中，往往要根据区域内相关部门的具体规定。

为进一步核实购买上述小份额房产能否落户的相关政策，2月21日，新京报记者向北京市公安局人口基层管理总队方面进行咨询，相关工作人员表示，原则上不支持为此类共有份额的普通商品房业主或业主家人办理落户，在办理落户等具体业务时，还可以多向属地派出所咨询。

随后，新京报记者与东老店5号楼属地的北京市公安局门头沟分局三家店站派出所户籍科取得联系，相关工作人员回应称，之前网络传言的该所对于此类小份额法拍房的落户方式不实，一切落户政策都以上级单位的方案为准。

问题3：

小份额法拍房影响孩子上学吗？

那么，购房人买下此类小份额法拍房，是否影响孩子上学权益？

针对此类问题，2月21日，新京报记者与北京市教育委员会相关科室取得联系，相关工作人员表示，目前没有涉及此类份额产权房屋业主孩子上学的具体规定，建议咨询各区教育委员会。

随后，新京报记者就上述问题向门头沟区教育委员会进行咨询，相关工作人员回应表示：“按照目前的政策，只要能证实所购房屋产权证或其他法律文书、手续上显示的业主为拟办理入学学生的直接监护人即可。对相关产权份额并没有具体的要求。”

问题4：

购买小份额法拍房存在哪些风险？

“按照个位数产权份额购得房屋肯定会存在更多的风险。”夏广域律师表示，虽然按份额购买房产是受到我国法律保护的，但是建议慎重购买。因为此类购房人在与其他产权人的实际相处中，大概率会产生矛盾。仅1.18平方米的法拍房，实际很难单独发挥其使用价值，如何确定标的房屋2%在整套房屋的具体位置又是一个新问题，如果确定不好，其他产权份额的业主也很难正常居住或者使用该房屋。

此外，不同地区对涉及房产方面的落户和孩子上学等方面的政策会有所不同，而且也会不定期地调整政策。这说明如果单纯为了落户、孩子上学等原因购买此类按份额拍卖的房屋，后续的房屋价值更容易出现缩水。

近两年，法拍市场交易热度攀升，更多的机构、购房者参与其中。在接下来房产市场整体预期调整的行情下，法拍房会凭借价格优势进一步打开市场空间，标的物形式势必会更加复杂多样化。

“不要只顾着捡漏儿，越是遇到‘便宜’的法拍房，越要多加考虑和调查。”夏广域律师提醒，如果购房人购买法拍房，最好是在专业人士的指导下进行，尤其是涉及户口、入学等问题尽量要到当地有关部门核实。购房人还要尽量到现场对房产进行确认和了解，比如通过走访居委会、物业以及附近商超、菜市场，都有可能获取更详细的情况，以减少购房风险。