工作方式改变叠加暴力加息连锁反应 美国商业地产贷款到期规模显著上升

美国房地产公司高纬物业的一项研究发现，截至去年年底，全美约有五分之一的写字楼处于空置状态，甚至连洛杉矶和休斯敦这样的大城市，写字楼的空置率都达到了25%。

在商业地产的疲软环境下，美国的银行系统也面临着巨大的压力。数据显示，到明年年底，到期的美国商业地产贷款总量将超过1万亿美元，而到2027年，这一数据将达到2.2万亿美元。这意味着，美国商业地产的困境可能成为未来两年最大的潜在危机。

工作方式改变

美国商业地产市场恢复较慢

需要指出的是，由于疫情后人们工作方式改变，美国商业地产市场处于萧条时期，大城市情况更加严峻。疫情彻底改变了美国商业地产市场，迫使行业进入寒冬期，没有人知道也没有人想知道这些地产的真实价值。昔日商业地产市场火爆场面不仅在美国可见，在欧洲和亚太地区也常见。而疫情之后，商业地产的租出率却大相径庭，美国恢复得最慢，欧洲和亚太恢复较快，但与疫情前相比，仍有一定差距。

根据欧美当地的粗略统计，在2022年二季度至2023年三季度一年多的时间里，旧金山、洛杉矶、纽约、西雅图的办公空间价值跌幅超过50%，法兰克福、都柏林、巴黎、伦敦、马德里的办公室价值跌幅也接近30%。

与大多数贷款一样，抵押品的价值骤跌，意味着贷款人需要补充保证金或者提供更多抵押物。在某些情况下，或需要在当前这样的环境下出售资产回笼资金。

对于商业地产的买家来说，衡量交易是否划算的关键指标是出租商业地产的租金，与购入房产价值的比率。在欧美央行加息，国债收益率处于高位的背景下，买家也会要求更高的收益率。在当前供需环境下，涨租金似乎不太可行，所以只能指向商业地产价值的下跌了。

有分析指出，欧美商业地产面对的核心问题，主要是两点，在地产价格快速回落的同时，基准利率却在过去两年里骤升。再加上一些老旧办公楼还需要额外投资修缮、升级，一些房东们按完计算器后，直接把“资不抵债”的写字楼扔给了面面相觑的银行。

受商业地产贷款拖累

欧美银行业危机的风险仍未远离

在美国商业地产贷款坏账出现大幅亏损且伴随着高利率负面影响不断显现的情况下，美国银行业面临的风险再次上升。

纽约社区银行财务报告显示，2023年四季度亏损2.52亿美元，为充实资本金需要削减股东分红。这个结果与市场此前预期的盈利2.06亿美元形成强烈反差。受此影响，该行股价当天大跌近38%，并引发美股银行板块震荡。

截至2023年底，美国约有24家银行拥有商业房地产贷款组合，联邦监管机构表示，这些贷款组合将受到更严格的审查，这一迹象表明，更多银行可能面临来自美国监管当局的压力，要求其增加准备金。

实际上，去年，美国三家监管机构公开警告该行业，要仔细评估写字楼、零售店面和其他商业地产的巨额债务敞口。当时，有关部门表示，他们将更加密切地关注那些迅速积累了超过其总资本三倍以上的此类贷款的银行。

这三家监管机构——美联储、联邦存款保险公司和美国货币监理署——表示，他们将重点关注那些商业房地产贷款组合超过其资本三倍的银行。在这些投资组合中，审查员将把重点放在那些大幅增长的投资组合上:在过去三年中至少增长了50%。

此外，美国的银行危机似乎正在全球蔓延，欧洲和日本也相继出现银行对商业地产的问题发出警报。日本青空银行在警告其在美国商业地产的投资出现亏损后，股价暴跌逾20%。

其次，德意志银行也宣布，第四季度美国房地产损失拨备比去年同期增加了四倍多，达到1.23亿欧元。此外，因奥地利房地产公司Signa Group的贷款无法按期收回，瑞士宝盛银行也为此额外计提了约7亿美元的贷款损失拨备，该行同时表示将关闭贷款发放部门。据悉，Signa除了在德国、奥地利和瑞士拥有地标性商业房产外，还拥有曼哈顿Chrysler大厦的股份。

根据美国Trepp测算，美国未来几年到期的商业地产贷款总规模为3.35万亿美元，其中银行占1.74万亿美元。对于20万亿美元的商业地产市场而言，2024和2025年最为艰难，因为超过1万亿美元的贷款到期。对于借款人而言，他们选择余地不大：要么以较高的利率重新获得贷款，要么低价出售手中的资产。对于银行而言，他们不愿意为难借款人，但也不愿意接手已经贬值的贷款。

美联储暴力加息后

引起商业地产连锁反应

实际上，不论是此前欧美银行业危机还是当下的欧美商业地产空置问题，其核心都是美联储暴力加息引起的连锁反应。

为了遏制通货膨胀，美联储激进加息，导致优惠贷款利率急升，利息成本加重。疫情前，2020年1月31日，美国30年房贷利率全国平均水平为3.51%。随着美联储激进加息，利率不断上升，尽管2023年10月26日后开始下降，但2024年2月15日仍维持在6.77%。商业地产市场正受到来自需求市场和利率市场的双重打击。

有分析指出，在超低利率时代，包括美国在内的全球投资机构把办公楼宇和其他商业地产视为与债券同等的另类投资，大量增持商业地产。从洛杉矶到纽约的美国大城市甚至指望价格昂贵的办公大楼可以增加本地物业税收入，而贷款机构特别是区域银行热衷于贷款给这些商业地产商，尽管商业地产实际价值虚高。

华泰证券在去年第一共和银行暴雷后曾发表专题研究报告《美国商业地产，至暗时刻或尚未到来》，其中也提到：随着商业地产贷款到期规模显著上升，2023-2024年美国商业地产再融资风险将进一步加大，其中由于银行商业地产贷款的期限大都低于10年，且大多数为浮动利率贷款，所以接受利率传导的速度也会更快。