两部委细化经营性物业贷款要求 利好大型优质房企盘活存量资产

1月24日中国人民银行办公厅、金融监管总局办公厅联合印发《关于做好经营性物业贷款管理的通知》。

《通知》细化了经营性物业贷款的管理口径、期限、额度、用途等要求，有助于指导商业银行依法合规开展相关业务。

有利于大型优质房企快速盘活存量资产，缓解资金链紧张

经营性物业贷款是商业银行现有的一类贷款品种，主要投向已开发完成并投入运营、可产生持续现金流收益的经营性物业资产，如商业综合体、购物中心、写字楼等。目前，大型房企多持有一些优质的经营性物业资产，但可获得的抵押贷款规模有限，且不能用于偿还房企债务。该政策出台有利于大型优质房企快速盘活存量资产，缓解资金链紧张。

相比于项目建设阶段发放的房地产开发贷款，经营性物业贷款额度较高、期限较长，且用途相对灵活。《通知》明确，经营性物业贷款既可用于承贷物业在经营期间的经营性资金需求，也可用于置换借款人为建设或购置该物业形成的贷款、股东借款等，但不得用于购地、新建项目或其他限制性领域。

《通知》还特别明确，2024年底前，对规范经营、发展前景良好的房地产开发企业，支持全国性商业银行在风险可控、商业可持续基础上，发放经营性物业贷款用于偿还该企业及其集团控股公司存量房地产领域相关贷款和公开市场债券，可有效改善房企流动性状况。

融资渠道持续拓宽，地产迎底部布局机遇

国金证券房地产行业团队表示，此前房企融资支持持续落地，已有部分成果显现。经营性物业贷政策完善，改善房企流动性吃紧现状。经营性物业贷的重点在于可抵押物资质、抵押年限、抵押率和使用范围等。拥有优质持有运营资产、抵押率较低的房企能更加受益。经营性物业贷政策能在短期改善房企的资金状况，但金融机构放款仍需看项目和房企资质，部分民营房企融资或仍需担保增信，同时房企持续经营现金流的改善关键还是在于销售的企稳。

招商证券房地产行业团队认为，《通知》中“规范经营、发展前景良好的房地产开发企业”是关键词，据此判断：此通知相关内容或更有利于“非展期组”企业，或将有助于他们在销售回款承压的情况下缓释筹资端压力。此外，根据《通知》中关于增量融资用途的设置以及从评估价值关联融资的表述，判断《通知》有助于优质资产获得增量融资，同时“2024年底前”是关键词。在资产属性上，除商品住房、租赁住房外的商业性房地产或将得到进一步融资支持，租赁住房虽不包含其中，但其融资方式值得进一步跟踪。

平安证券房地产行业团队指出，充分发挥经营性物业贷款作用，一视同仁满足不同所有制房企合理融资需求。《通知》细化了商业银行经营性物业贷款业务管理口径、期限、额度、用途等要求，规定经营性物业贷款借款人可以为房地产开发企业，相关商业性房地产包括但不限于商业综合体、购物中心、商务中心、写字楼、酒店、文旅地产项目等，不包括商品住房、租赁住房，符合定义的经营性物业贷款纳入房地产贷款统计。

用途方面，贷款资金可用于承贷物业在经营期间的维护、改造、装修等与物业本身相关的经营性资金需求，以及置换借款人为建设或购置该物业形成的贷款、股东借款等，不得用于购地、新建项目或其他限制性领域。贷款额度及期限方面，经营性物业贷款额度原则上不得超过承贷物业评估价值的70%，贷款期限一般不超过10年，最长不得超过15年，且贷款到期日应早于承贷物业产权证到期日至少5年。经营性物业贷款第一还款来源应为承贷物业本身经营收入，经营收入原则上均应进入合同约定的资金管理账户，优先用于偿还当期贷款本息。

另外，《通知》强调加强风险管理，包括将经营性物业贷款纳入对借款人及其所在集团客户的统一授信管理、严格开展贷前调查和贷中审查、加强贷款投放后管理等。放宽规范经营、发展前景良好房企贷款使用范围，相关企业更为受益。