2023年全国商品房销售超11万亿元,年底楼市“翘尾”

2023年全国商品房销售超11万亿元,年底楼市“翘尾”

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1月17日,国家统计局发布2023年全国房地产市场基本情况。据国家统计局数据显示,2023年,全国房地产开发投资约11.09万亿元,同比下降9.6%;全国商品房销售面积约11.17亿平方米,同比下降8.5%,创2012年以来新低;全国商品房销售额约11.66万亿元,同比下降6.5%,销售额创2016年以来新低。

众所周知,2023年,房地产出现了供求关系发生重大变化的新形势。房地产行业投资信心仍未改善,2023年商品房市场表现不及2022年。不过,业内人士表示,市场经过这一年的充分调整,预计2024年相关指标有企稳向好的良好态势。

房地产开发投资额同比降9.6%

据国家统计局数据显示,2023年,全国房地产开发投资约11.09万亿元,同比下降9.6%。其中,住宅投资约8.38万亿元,同比下降9.3%。

诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱表示,2023年,房地产行业投资信心仍未改善,较2022年降幅进一步扩大,开发投资增速处于历史较低水平。虽然2023年政策仍维持宽松局面,且热点城市重磅政策落地,但市场预期降低,房企投资相对谨慎,新开工仍维持较大降幅,拿地规模降低,带动了投资增速持续走弱。后续房地产投资信心的回升依赖于市场端的改善。

在房屋施工和新开工方面,2023年,房地产开发企业房屋施工面积约83.84亿平方米,同比下降7.2%,其中住宅施工面积约58.99亿平方米,同比下降7.7%;房屋新开工面积约9.54亿平方米,下降20.4%,其中住宅新开工面积6.93亿平方米,同比下降20.9%。

在易居研究院研究总监严跃进看来,全国房地产新开工面积同比增速已经出现了连续28个月的下跌态势,但跌幅有所收窄。对于新开工而言,受过去拿地数据、房企资金状况等因素影响,出现了比较大的调整。

值得关注的是,2023年,房屋竣工面积约9.98亿平方米,同比增长17.0%。其中,住宅竣工面积7.24亿平方米,同比增长17.2%。对此,严跃进认为,这也是2023年供给端表现不错的指标,说明各地楼盘交付是非常好的。2024年要积极做好保交楼工作,尤其是各类专项资金要加快效率投放。类似“专项资金+银团贷款”的工作要深入细致富有成效,真正助力保交楼工作的开展。

此外,政策利好下,房企到位资金跌幅收窄。据国家统计局数据显示,2023年,房地产开发企业到位资金约12.75万亿元,同比下降13.6%。其中,国内贷款1.56万亿元,同比下降9.9%;利用外资47亿元,同比下降39.1%;自筹资金约4.2万亿元,同比下降19.1%;定金及预收款约4.32万亿元,同比下降11.9%;个人按揭贷款2.15万亿元,同比下降9.1%。

王小嫱指出,2023年行业到位资金降幅较2022年收窄。2023年,整体融资环境宽松,房企融资成本降低,“三支箭”齐发支持房地产市场的合理融资,国企、央企及优质民企更具备融资优势。进入9月份,央行频频发声,一视同仁满足民营房企的合理融资需求,并制定出“三个不低于”。在金融政策的带动下,房地产到位资金跌幅较2022年有所收窄。

去年12月份商品房成交“翘尾”

在商品房销售方面,2023年,全国商品房销售面积约11.17亿平方米,同比下降8.5%,其中住宅销售面积同比下降8.2%;全国商品房销售额约11.66万亿元,同比下降6.5%,其中住宅销售额同比下降6.0%。截至2023年末,商品房待售面积6.73亿平方米,同比增长19.0%,其中住宅待售面积同比增长22.2%。

对此,广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,2023年全年11.17亿平方米的商品房销售面积,创2012年以来新低;商品房销售额11.66万亿元,创2016年以来新低。

“2023年商品房市场表现不及2022年。”王小嫱表示,虽然政策端出现较大改善,购房者购房成本较低,但新房市场面临房企信用风险,项目交付风险,购房者对于购买期房较为谨慎,将目光转向二手房,新房的预售制度及预售监管制度亟须改革。

从2023年12月单月成交数据来看,王小嫱分析称:“2023年12月份成交规模出现翘尾现象,全国商品房销售面积约1.13亿平方米,销售金额1.13万亿元,环比分别上升41.56%、38.58%。开发商在去年年底冲刺业绩、举办营销活动以及在售优质楼盘较多,带动了市场的成交规模上升。”

值得一提的是,2023年12月14日,北京、上海两个一线城市在同一日调整优化了购房相关政策,涉及降低首付比例、降低房贷利率、调整普宅标准等。

综合分析,中指研究院市场研究总监陈文静认为,京沪政策对当地市场产生了一定积极效果,但整体带动幅度有限。以上海为例,新政对上海市场情绪有所带动,部分前期处于犹豫中的客户加快签约速度,上海新房、二手房市场成交量均出现一定积极变化,但是受供给端限制,新房市场成交量提升幅度有限。而在2024年1月13日,上海青浦、奉贤新城放松人才限购政策,配套举措仍在不断优化调整,促进购房需求释放,叠加元旦以来新房供给量有所回升,上海市场有望保持一定活跃度。

专家预计2024年销售金额与去年持平

对于新一年楼市走势,王小嫱表示,预计2024年全国商品房销售市场仍会在当前成交规模徘徊,销售面积预计11亿平方米,销售面积降幅收窄至3.8%,销售金额与2023年持平。此外,在房企到位资金上,由于2024年年初两部门联合发文建立合理融资机制,对出险房企给与展期、新增贷款、调整还款安排等金融支持,2024年资金面有改善空间,但由于销售端的上升动力仍较弱,房企投资信心难以大幅度恢复,预计到位资金累计降幅收窄至5%-8%。

严跃进认为,2024年市场值得期待,随着宏观经济的转好和房地产市场的调整,预计2024年市场回暖向好趋势不变,市场信心总体上也会朝着恢复的状态进行。

对于2024年房地产市场的走势,李宇嘉表示,基于去年三次降低存款利率,预计2024年继续推进降成本,LPR、按揭利率和税费将降低,以尽可能稳定行业。同时着重于打造新模式,即供给侧改革适应和匹配需求,开新赛道,将是房地产管理的新重点。

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