事关房地产！两部委发文：加大住房租赁开发建设信贷支持力度

1月5日，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布关于金融支持住房租赁市场发展的意见。《意见》提出，加大住房租赁开发建设信贷支持力度，拓宽住房租赁市场多元化投融资渠道，加强和完善住房租赁金融管理。

多位业内人士指出，《意见》的发布将对后续金融支持住房租赁市场起到较好的指导作用。“租购并举”是我国住房制度建设的重要目标之一，也是房地产业新发展模式的重要组成部分。《意见》的正式发布标志着我国住房租赁金融支持体系进一步完善。《意见》进一步加强了对住房租赁市场的金融支持力度，有利于拓宽住房租赁企业的融资渠道，降低融资成本，使得租赁住房项目更能够“算得过来账”，从而提升住房租赁企业的投资运营积极性，促进住房租赁市场快速健康发展。

瞄准重点 有效增加保障性和商业性租赁住房供应

本次《意见》给金融支持住房租赁市场发展划定了基本原则和要求。

《意见》指出，支持住房租赁供给侧结构性改革。金融支持住房租赁市场发展应突出重点、瞄准短板，主要在大城市，围绕解决新市民、青年人等群体住房问题，支持各类主体新建、改建和运营长期租赁住房，盘活存量房屋，有效增加保障性和商业性租赁住房供应。

“重点支持自持物业的专业化、规模化住房租赁企业发展。”《意见》还强调，金融支持住房租赁市场发展应坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，重点支持以独立法人运营、业务边界清晰、具备房地产专业投资和管理能力的自持物业型住房租赁企业，促进其规模化、集约化经营，提升长期租赁住房的供给能力和运营水平。

此外，《意见》还指出，建立健全住房租赁金融支持体系。金融支持住房租赁市场发展应以市场配置为主，按市场化原则自主决策，为租赁住房的投资、开发、建设、运营提供多元化、多层次、全周期的金融产品和金融服务体系，市场功能完备、结构均衡、竞争有序。

加强住房租赁信贷产品和服务模式创新

《意见》中指出，要加强住房租赁信贷产品和服务模式的创新。与去年2月发布的征求意见稿相比，部分规定进行了修改。

《意见》指出，要加大住房租赁开发建设信贷支持力度。支持商业银行向房地产开发企业、工业园区、农村集体经济组织、企事业单位等各类主体依法合规新建、改建长期租赁住房发放住房租赁开发建设贷款。住房租赁开发建设贷款期限一般为3年，最长不超过5年。

其中，《意见》正式文件将征求意见稿中的“租赁住房建设的项目资本金比例应不低于开发项目总投资的20%”修改为“租赁住房建设的项目资本金比例应符合国务院关于固定资产投资项目资本金制度相关要求”。

中指研究院研究副总监徐跃进表示，根据此前国务院的相关规定，社会民生等领域的补短板基础设施项目可适当降低项目最低资本金比例，据此推测，租赁住房项目资本金比例可能会低于20%。

同时，在“支持发放住房租赁经营性贷款”的规定中，征求意见稿中“可用于置换物业前期开发建设贷款”此次也修改为“对于开发建设和持有运营为同一主体的租赁住房项目，住房租赁经营性贷款可用于置换项目前期的住房租赁开发建设贷款。商业银行在发放住房租赁开发建设贷款时，可同时签订住房租赁经营性贷款合同，与借款人约定后续住房租赁经营性贷款的发放接续条件，将住房租赁经营性贷款纳入住房租赁开发建设贷款的还款资金来源。”这意味着对贷款置换的操作方式进一步明确，更便于政策的落地执行。

此外，《意见》还指出，将满足团体批量购买租赁住房的合理融资需求。同时应完善住房租赁相关企业综合金融服务。鼓励商业银行积极探索适合住房租赁相关企业需求特点的金融服务模式和金融产品，向住房租赁企业、住房租赁经纪机构、住房租赁管理服务平台等提供开户、结算、咨询、现金管理等综合性金融解决方案。

引导各类社会资金 拓宽住房租赁市场多元化投融资渠道

在拓宽住房租赁市场多元化投融资渠道方面，《意见》中提及，将增强金融机构住房租赁贷款投放能力、拓宽住房租赁企业债券融资渠道、支持发行住房租赁担保债券等。

《意见》还提出，将稳步发展房地产投资信托基金。稳步推进房地产投资信托基金试点工作，在把控风险前提下，募集资金用于住房租赁企业持有运营长期租赁住房。支持房地产投资信托基金份额交易流通，促进住房租赁企业长期稳定经营，防范短期炒作。

优先支持雄安新区、海南自由贸易港、深圳中国特色社会主义先行示范区等国家政策重点支持区域以及人口净流入的大城市开展房地产投资信托基金试点，为利用各类建设用地依法依规建设和持有运营长期租赁住房的企业提供资金支持。

“以前我国REITs主要应用于基础设施建设等领域，较少运用在房地产领域，这主要是为了防止房地产市场出现过热的现象。”上海金融与发展实验室主任曾刚告诉贝壳财经记者，从当前市场情况来看，探索REITs这种权益类融资渠道十分必要，这可以降低房地产开发企业等相关融资主体的债务杠杆率，在拓展其融资资金来源的同时，还可以优化企业的融资结构，降低债务风险。

此外，《意见》还指出，引导各类社会资金有序投资住房租赁领域。支持金融机构、资产管理机构规范投资住房租赁相关金融产品。鼓励住房租赁企业、专业资产管理机构通过房地产投资信托基金长期持有运营租赁住房。支持保险资金等长期资金投资住房租赁市场。鼓励住房租赁企业和金融机构利用利率衍生工具对冲相关利率风险。