12月13日,在中国国际经济交流中心举行的2023-2024中国经济年会上,住建部相关负责人对于支持房企化债、维护房地产市场平稳发展等方面作出了最新的表态。
住房和城乡建设部副部长董建国表示:“针对部分房企出现债务违约风险,金融管理部门已出台了一系列支持政策,但风险出清还需要一个过程,将继续配合金融管理部门,抓好各项政策的落实,一视同仁,满足不同所有制房地产企业的合理融资需求,支持暂时资金链紧张的房企解决短期现金流紧张问题,促进其恢复正常经营,坚决防止债务违约风险集中爆发。”
“将债务违约称为‘爆雷’用语不当”
董建国在房企化债层面,作出了两类区分。
其中,对于确实资不抵债的房企,按照法制化原则出清。对此,董建国表示:“对于违法违规导致资不抵债、失去经营能力的企业,要按照法治化、市场化原则出清,这也是市场优胜劣汰的结果。”
而另一类房企虽然在资本市场上存在违约情况,但是公司正常经营仍然在继续。对于这类企业,董建国表示:“房企一般是集团公司加项目公司的架构。集团公司和项目公司都是独立法人,集团公司出现债务违约,并不意味着项目公司停止运转,项目的开发运营还在继续。比如某大型房企去年上半年发生了债务违约,但公司今年1-11月份,仍然实现了近800亿元的销售收入,并且完成了债务重组。”
“一段时间以来,社会上把部分房企债务违约称为‘爆雷’‘资金链断裂’,其实用语是不准确的。”董建国进一步表示:“如果将债务违约等同为‘爆雷’或者是‘资金链断裂’,会造成企业完全停摆的错误认识,导致社会对企业产生信任危机,进而冲击市场销售,加剧企业困难。各方面应该理性地看待房地产市场出现的问题,共同维护房地产市场的平稳健康发展。”
对此,中指研究院企业研究总监刘水认为:“对于债务违约企业将分类施策处置,支持暂时出现资金链压力的房企解决短期现金流紧张问题。具体而言,房企发生债务违约原因不尽相同,对于违约企业处置将分类施策。一是对于违法违规导致资不抵债、失去经营能力的企业,会按照法治化、市场化原则出清,加快优胜劣汰。二是对于资产优质、专注主业、合规经营的房企,由于暂时资金链紧张发生的债务违约,监管部门将支持房企解决短期现金流紧张问题,促进其恢复正常经营。”
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示:“防止风险蔓延和扩散而导致系统性风险,其背景就是风险开始蔓延至稳健经营的企业,市场对于风险的预期愈加强烈,新房销售受到拖累。因此,施救的是未出险企业,或已经局部出险但企业整体不存在资不抵债、失去经营能力的问题。”
区分集团和项目,避免风险扩散
从住建部相关负责人的最新表态中可以解读出,刘水表示:“除了对公开市场债务违约的房企分类判断和处置之外,在涉及具体房企化债时,还需要区分集团风险与项目风险,理性看待企业债务风险。集团公司出现债务违约,并不意味着项目公司停止运转,项目的开发运营还在继续。”
“做好集团和项目之间、项目之间的法人真正独立,是实现保交楼、风险最小化和赢得金融机构信任,降低新引入资金主体的风险担忧,从而真正实现一视同仁、解决合理资金需求。”李宇嘉解读称:“这种思路是将集团和项目从法人的角度区分开,一方面是基于法人主体,依法处置风险的一般思路,以正视听,消除市场的疑虑。即便集团债务违约了,但由于集团法人和项目法人之间独立,项目层面还能正常运转,其货值还能产生收入,并不是整个集团出现了风险。”
但是,李宇嘉也进一步指出:“现实的问题是,开发商普遍存在‘多头融资、超额融资’现象,比如A地块给B项目抵押融资,而且很多要靠信托、私募等非正规渠道来借钱买地。买了地以后在开发阶段还要申请开发贷,拖欠供应商货款、让施工单位垫款来建房。所以,很多项目都很难实现资产独立、负债独立,很难实现项目资金封闭运转。所以,对于项目的运行,还需要对加强资金全口径监管,对资金流向和主体进行双监管。”
防范风险的进一步扩散是当前的重中之重。在12月11日至12日召开的中央经济工作会议上也提出,积极稳妥化解房地产风险,一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求,促进房地产市场平稳健康发展。
在李宇嘉看来,2024年房地产工作的主题仍旧是防风险,“预计2024年房地产市场将推动实质性‘保交楼’,并将企业自救和外部救助相结合。”
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