“价高者得”政策落地后，杭州、成都土地溢价攀高

恢复“价高者得”的土地出让政策后，各地的土地市场出现了不同寻常的反应。

12月12日，杭州举行今年第13批供地，共出让10宗地块，其中9宗地块成交，收金133.9亿元，平均溢价率为10.5%。值得一提的是，其中3宗优质宅地竞争激烈，带动平均溢价率回升显著，特别是铁路北地块溢价率高达38.3%，成为区域内新的高价地块。

同一天，成都也举行土拍，中心城区成交6宗宅地，最高溢价率为43%，平均溢价率为18%。

从目前来看，以杭州、成都为代表的“强二线”城市土拍存在哪些特征？哪些房企在积极拿地？

杭州3宗地块高溢价成交

12月12日，杭州举行今年第13批供地，共出让10宗地块，有9宗地块成交，收金133.9亿元，成交楼面均价为15563元/平方米，平均溢价率为10.5%，另有1宗地块流拍。从成交结果来看，3宗地块以高溢价成交，2宗地块以溢价成交，4宗以底价成交。

中指研究院华东大区常务副总高院生表示，本次土拍热度偏中性，3宗优质宅地竞争激烈，带动平均溢价率回升显著，但综合商住及远郊地块依旧低迷。

杭州第13批土地出让对杭州具有重要意义。在此之前，杭州土地出让实行地价、房价“双限”+摇号的土拍规则，溢价率不高于12%。杭州的土拍“双限”政策始于2019年。而过去十年，也仅在2015年-2016年的一段时间实行过“价高者得”，其他时间段都有不同程度的溢价上限。

随着越来越多的城市启动土地出让不限价，杭州也开始跟进。11月9日，据杭州市规划和自然资源局官网披露，杭州第13批10宗宅地正式挂牌。公告指出，本次挂牌出让宗地实行自由竞价，按照“价高者得”的原则确定竞得人。这意味着杭州土地出让也取消了地块最高限价的设置。不过，在限房价上，杭州分区施策，拱墅、滨江等六区依然限房价，富阳、临安等四区房价不再设限。

杭州全面放开土地价格上限后的首场土拍，成为业内关注的焦点。

此次土拍中，兴耀摘得的铁路北地块，溢价率高达38.3%，成为区域内新高价地块，成交楼面价25258元/平方米，与2020年至今最高楼面价相比，仍高出2563元/平方米。而绿城以总价74.14亿元连落四子，成为本次土拍最大赢家。

“虽然铁路北出现了新的高价地，但是杭州第13批土地的优质宅地利润空间进一步降低。虽然此次土拍取消土地限价，但主城四区与余杭、萧山均保留新房限价，因此热门地块利润空间有限，对企业成本控制能力要求较高。其中，铁路北、石桥华丰、未来科技城3宗地块平均房地价空间约为10475元/平方米，绿城摘得的未科地块房地价差低至9219元/平方米。”高院生如是说。

在高院生看来，此次综合商住地块热度不一，房企仍偏谨慎。比如，此次杭州推出4宗含有13%-40%商办比例的地块，其中仅宁围地块溢价率达9.6%，被伟星摘得，其余地块均以底价或低溢价成交。利润差异也在决定着地块热度，若以商办全自持估算，宁围、下沙金沙湖地块房地价差空间仍超14000元/平方米，高铁新城、北部新城地块房地价差则不及12000元/平方米。此次下沙金沙湖地块虽有利润保障，但市场较为低迷，最终被龙湖以底价摘得。

成都热点地块最高溢价率达到43%

据中指研究院统计，此前实施集中供地的22城中，目前已有18城取消土地限价，包括成都、合肥、济南、重庆、厦门、长沙、南京、福州、武汉、苏州、青岛、无锡、天津、长春、杭州、沈阳等；而北京、上海、深圳、宁波目前仍实行限价。

在取消土地限价的18城中，就有成都。事实上，早在10月23日，四川省成都市公共资源交易服务中心挂牌7宗宅地。此次拍卖采取“竞地价”方式，取消了 “限价竞买+抽签竞得”方式，且未设置成品房清水最高销售均价，进一步取消地价限制。最终，7个地块全部成交，其中3个地块以溢价成交，此前被看好的青羊区66亩地块溢价率达到30%。

12月12日及12月15日，成都中心城区有两次宅地供应。其中，12月12日原计划出让8宗涉宅用地，其中2宗地块因故终止，剩余6宗地块分布于温江区、锦江区、成华区等区域，最终6宗地块全部成交，合计257亩，规划建面约35.3万平方米，总成交价约46亿元，最高溢价率达到43%，平均溢价率为18%。从成交结果来看，3宗地块以溢价成交，3宗地块以底价成交。

此次土拍中，锦江区29亩地块经过超70轮竞价，由仁和斩获，成交楼面地价为23500元/平方米，溢价率为43%，刷新了大成都楼面价纪录；成华区11.2亩地块吸引了4家企业参拍，由邦泰竞得，成交楼面价为21100元/平方米，溢价率为34%，这也是区域成交楼面地价首破2万元/平方米；武侯区51亩地块吸引了7家企业参拍，由中铁建竞得，成交楼面地价为18800元/平方米，溢价率32%，其成交楼面价位列区域第二。

对于此次成都土拍结果，中指研究院四川公司分析人士认为，随着房地产市场的区域分化愈发明显，开发企业投资战略更加聚焦，核心区域优质地块仍保持高热，而非热点区域的土拍市场进一步冰封。

而针对杭州土地市场，高院生表示，总体来看，本次地块质量均衡，但企业对于综合地块仍偏谨慎，造成热度持续分化。杭州第14批土地将于12月28日集中出让，其中不乏湘北、运河新城、未来科技城等优质地块，预计将吸引更多企业参与争夺。