在农用地上违规建房合同无效，村委会承担财产返还责任

11月30日，北京市密云区人民法院召开新闻发布会，发布了《密云法院农业承包类纠纷审判工作白皮书》，梳理了密云法院2018年至2022年期间农业承包类纠纷案件基本情况，并发布了典型案例。

某村若干村民成立了种植合作社。2011年，某村委会和种植合作社对外出租私家农庄项目，与16户北京市民签订《租赁合同》，合同约定该种植合作社将农庄出租给市民使用，租赁期限为30年，租金价格为22万-26万元不等，付款方式为一次性付款等。某村委会为承租人出具收据证实收取租金并向其发放加盖村委会公章的土地承租使用证书。2013年，村委会和种植合作社承诺可以自建的房屋被政府拆除，2017年，该土地上的设施用房再次被政府全部拆除。16户市民诉至法院，要求确认租赁合同无效、返还租金、赔偿损失等。

密云法院经审理认为，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。本案中，租赁合同所涉大棚设施用房的房屋面积和结构不符合政府对农业大棚设施用房的标准，并非单纯的农业种植，而具有居住成分，改变了原有土地用途和性质，违反了土地管理法的强制性规定，且租赁标的物存在违法建设情况，故该《租赁合同》应属无效合同。法院对无效的后果进行了判决，判决村委会承担相应财产返还责任。

法官解析，大棚房指的是以建设农业大棚为名，实际进行非农业建设、属于违法建设。《中华人民共和国土地管理法》第三十七条规定，非农业建设必须节约使用土地，可以利用荒地的，不得占用耕地；可以利用劣地的，不得占用好地。禁止占用耕地建窑、建坟或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等。禁止占用永久基本农田发展林果业和挖塘养鱼。2018年自然资源部、农业农村部联合部署在全国开展“大棚房”问题专项整治活动，许多违规大棚房被拆除，本案也是在这种背景下产生的纠纷，案涉《租赁合同》在耕地上违规建房的行为属于违反我国土地管理法的强制性规定，因而最终被法院判决无效。