12地推房产“以旧换新”政策 缩短“卖旧买新”周期成重点

近期，在房地产市场供求关系发生重大变化的新形势下，多地都使出了“绝活”，提高当地楼市的活跃度，推出商品房“以旧换新”便是其中的一个“大招”。

据贝壳财经记者不完全统计，今年以来已有淄博、济南、济宁、南京、宁波、连云港、海宁、扬州、太仓、徐州、南通、丽水等12地开启了房产“以旧换新”活动，便利购房者卖旧买新，释放改善性购房需求。

易居研究院研究总监严跃进对贝壳财经记者表示，当前，房地产市场的一大变化是，居民的支付能力受关注，因此，如何挖掘有支付能力的购房者是近两年各地营销部门所关注的一大问题，而通过房子“以旧换新”的操作，能够让有房产的家庭通过换房来提高新房去化，突破居民购房支付能力偏弱的瓶颈。

房子也能“以旧换新” 到底怎么操作？

房子“以旧换新”是指房地产开发商或政府机构通过收购、置换、补贴等方式，鼓励和帮助已有住房的居民卖旧换新，从而促进新房销售和去化。

当前，改善性住房需求是政策支持的重点之一。今年以来，已有十余地表态支持“以旧换新”，活跃当地楼市交易。

以近期推出“以旧换新”第二批房源的太仓市为例，其要求将本人名下符合条件的普通商品住房按照相应规则出售给指定的国资公司，并购买国资公司指定的新房。

根据规定，一套存量商品房只能置换一套新建商品房，且存量商品房置换总价不得高于所购新房总价的60%。

参与的国资公司主要有两家，城发集团和城投集团分别推出4个小区的房源。同时，太仓市第二批次商品房“以旧换新”还限定了800个报名名额。

简而言之，这样的“以旧换新”模式就是当地市民先将旧房子卖给当地国资公司，再买该国资公司指定的新房。

浙江省海宁市也采取类似的模式，且给房企补贴，其提出，在2023年9月27日至2024年9月26日期间，鼓励房企购买意向购房人的存量房，对房企购买存量房的，给予企业总购房款2%的财政补贴。

还有一种模式如南京，今年9月初，南京房地产业协会、南京市房地产经纪行业协会发布《关于促进一二手房联动支持“卖旧换新”住房改善需求的通知》，在“换新购”的服务模式中，购房者与开发企业签订新房“放心买”认购协议，同时，与经纪机构签署二手房“优先卖”协议。

在新房“放心买”认购协议、二手房“优先卖”协议中，约定30-90天时间周期内，开发企业为购房者锁定意向房源，经纪机构通过“优先卖”服务，通过线上流量加推、经纪人聚焦推广等方式，缩短二手房售出周期，若二手房在约定时间内售出，则购房者按约定流程办理新房购买手续，若二手房在约定时间内未售出，则开发企业按约定退还新建商品住房认购金，购房者无须承担违约风险。

这种“以旧换新”的模式是先引导消费者选购新房，同时，卖出二手房，若最终无法卖出，消费者选购新房也无损失，提高了其卖旧买新的积极性。

还有城市直接给“以旧换新”以补贴，比如丽水，11月初就发文称，鼓励居民住房“以旧换新”，鼓励开发企业、经纪机构、国资公司试点推进居民住房“以旧换新”活动，政策发布之日起至2024年6月30日，市区参与“以旧换新”活动的企业或个人，给予“旧房”交易税费留存地方部分100%补贴，其中，个人购买二手住房的，交易税费补贴与购房补贴就高享受。

国企收购二手房当保障房 提高一二手房交易活跃度

当前，我国房地产市场低迷，多地推出“以旧换新”的活动有助于活跃楼市。

不过，这其中也有“堵点”，中指研究院市场研究总监陈文静表示：“当前，多地二手房挂牌量处于高位，二手房去化难度增加，‘以旧换新’的购房者若想快速售出二手房，或许会在价格方面给予一定让步，对于开发商而言，购房者锁定新房房源后，该房源的交易周期或许也会延长。”

如何调整二手房交易周期较长，购置新房周期较短形成的“以旧换新”错配周期，让旧房、新房更快地“转起来”？

从太仓市的案例来看，其规定可以将本人名下符合条件的普通商品住房按照相应规则出售给指定的国资公司，并购买国资公司指定的新房。

连云港今年10月份推出的“卖旧换新”的做法之一是，对已出让未建设含有配建保障性住房的开发项目，允许缴纳保障性住房易地建设费，由国企平台限期收购“卖旧”的房屋作为保障性住房或人才房使用，保障“换新”无后顾之忧。

相比自行置换，这两种模式都加速了“以旧换新”的周期。

严跃进表示，从目前各地的操作来看，太仓的做法值得推广，为二手房去库存找到了一个新模式，能够有效盘活一、二手房，值得其他城市借鉴。

陈文静则认为，对于开发商而言，“以旧换新”的购房者提前签订新房认购协议，提高了房屋销售的确定性，有助于降低房企销售压力；短期来看，“以旧换新”政策有利于畅通一、二手房链条，提高楼市活跃度，未来，或有更多城市参与进来，促进改善性住房需求释放。