化债900亿，孙宏斌轻装上阵

化债900亿，孙宏斌轻装上阵
化债“模范生”。
“只有走出来，债务重组才有意义，才能保护所有债权人的最终利益。”今年3月的债务重组说明会上，融创中国创始人、董事会主席孙宏斌说。而今，他的期许如约兑现。
11月20日晚，融创中国（01918.HK）发布公告，宣布境外债务重组各项条件已获满足，即日起正式生效。叠加此前完成重组的境内债，融创中国累计化债近900亿元，且境外债化解用时仅18个月。
和境内公开债相比，境外债由于债务规模可能更大，债权人结构更多元且分布全球，境外法条、票据发行的不同要求等，其重组难度往往更高。据不完全统计，2022年至今，全行业境外债违约房企超过40家。其中，融创中国是国内首家完成债务重组全部流程的大型房企。
“自2021年第四季度开始，行业环境持续发生变化，很多事情超出预判，融创也出现了严重的流动性困难，面临前所未有的经营压力。”孙宏斌曾在反思融创债务危机原因时谈道，“虽然我们也强调稳健和利润，但追求规模的惯性，让我们在投资上过于乐观和激进。”
过去两年，从境内债化解、股票恢复交易到境外债重组落地，孙宏斌用速度和行动，给低迷许久的楼市注入信心，也让债权人再次相信融创的自救诚意，以及创始人东山再起的决心。自此，孙宏斌终能轻装上阵，未来两到三年的刚性债务压力得以喘息，公司发展也将逐步回归良性轨道。
融创债务危机爆发后，孙宏斌曾拿出自有资金4.5亿美元，无息贷给公司，支持公司度过至暗时刻，“这些钱是融创上市以来他个人的全部分红。”一位融创内部人士称。其透露，在这次债务重组中，孙宏斌以平等条件，带头将借款转为强制可转债，真正做到了与债权人同舟共济。
在支持房地产纾困化险的大背景下，融创境外债的重组成功，是政策支持、地方专班指导、广大债权人理解等多方合力下，企业通过自身努力化解债务风险的有效样本，具备很强的示范性。但回到牌桌后，“销售回暖”和“保交付”压力仍是融创等出险房企乃至所有房企必须面对的挑战。

模范生打样：“率先完成境内外债重组全部流程”

据了解，此次融创境外债重组规模（本息）约百亿美元。这些现有债务将根据债权人选择，置换为6笔新上市的美元票据、强制可转换债券、可转换债券及融创服务股权，分别对价57亿美元、27.5亿美元、10亿美元、7.75亿美元。自2022年5月出现债务逾期以来，融创境外债化解仅用了18个月。
巨额债务压顶下，这样的“菜单式”方案设计和重组效率，业内尚无先例。
尤其是，融创此次重组方案削减了45%的境外公开债，化债比例和规模都是行业最高的。“率先完成境内外债重组全部流程后，融创成为地产纾困化险模范生，获得了2~3年的前期偿债缓冲期，并带动公司净资产的显著增加。”一位融创内部人士称。
融创的境外债的化解思路，也能给行业其他未出险房企提供一定参照。
路径上，2022年12月，融创推出境外债务重组框架，公布债转股+发新票重组方向；2023年3月，公布重组方案，并获持仓超30%的债权人小组同意；2023年3月底，融创特别召开了境外债务重组说明会，董事会主席孙宏斌、CEO汪孟德讲述重组方案亮点、经营恢复计划，并呼吁债权人支持。
2023年5月，债权金额超过87%的债权人签署重组支持协议（RSA）；2023年6月，进行股东大会审议重组方案时获得股东绝大多数同意；2023年10月，香港法庭顺利裁定通过融创的重组方案。11月17日，融创“预告”了11月20日为重组生效日；11月20日，融创境外债务重组正式生效。
融创债权人结构复杂，2019个主体涵盖了长线基金、对冲基金、商业银行以及个人投资者。重组方案如何兼顾债权人诉求和保障公司可持续经营，是一大难点。据融创相关人士透露，在制定方案时，融创力保公平，未对债权人搞特殊优待，同时也考虑了不同债权人诉求，提供多种灵活选择。
比如，“在已获得87%债权人的RSA支持后，融创充分考虑债权人认购意愿，提高强制可转换债的认购额度，同时调低转股价格，使其更加贴近股票现价，以便更快实现转股。”前述融创人士称。
“融创的化债方案，满分10分的话我打9分。”一位知名投资机构人士称。比方案更打动他的，是孙宏斌及管理团队一直以来的应对态度。“我记得今年香港刚通关，CFO就第一时间飞过来和我们谈。老孙作为大股东也义无反顾配合债权人，哪怕‘债转股’对他个人的持股占比有一定稀释。”
他表示，在债务重组过程中，债权人最看重的是，企业自身的基本面、公司管理层解决问题的态度、核心团队的稳定性以及大股东的支持。过去两年伴随行业波动，有些房企的债务重组“半途而废”。“但融创顶住了压力，也让我们看到了老孙及管理层自救的决心。”该人士称。
在行业融资较紧的大背景下，融创主动寻求资金解决方案。除了大股东真金白银支持，自2022年以来，融创通过外部争取，累计获得约190亿元的保交付纾困基金；公司与AMC开展广泛合作，融资金额超200亿元，盘活多个优质项目。
孙宏斌在今年3月的债务重组说明会上说，融创一直有两个要求，一是重组要快，这是公司恢复的基础；另一个是方案要系统、周全，能支持公司真正恢复过来、走出困境，“因为只有走出来，债务重组才有意义，才能保护所有债权人的最终利益”。
“从最终结果来看，这次债务重组达到了这两点要求。”前述融创人士称。其透露，沟通过程中，债权人对融创保有了足够理解，对债务重组方案给出99.75%的同意票，创下行业最高纪录。“债权人还明确希望，保证孙宏斌控制权，希望由他带领公司度过困难。”


压力大：今年保交付30万套
2023年7月是“保交付”政策执行一周年。据住建部数据，这一年内，全国累计住房交付超过165万套。“资金垫”层面，央行配合推出两批共3500亿元保交楼专项借款，设立2000亿元保交楼贷款支持计划，引导商业银行积极提供配套融资，有力推动各地项目复工建设。
2022年，融创完成超18万户住宅交付，今年前10月交付20.5万户。据第三方机构测算，今年前三季度，融创交付套数位列行业第二。融创相关人士表示，第一批次及第二批次保交楼纾困基金落地约190亿元，这也是交付成绩的重要基础。另据了解，融创今年的保交付任务为30万套。


除去“保交付”，防范化解风险仍是各地政府和出险房企的重要命题。据了解，自去年出险以来，天津政府第一时间为融创成立专班，指导帮助融创纾困化险。在债务重组执行阶段，监管部门也继续给予支持，融创获批发行新票，在新交所上市，57亿美元的发行额度是当前行业最大的。
今年以来，主管部门密集发声，以“保交付、稳民生”为方向，多方位支持政策出台，力度空前。目前，政策的积极效果已经初步显现。上周，央行、金融监管总局、证监会联合召开金融机构座谈会，明确要支持房地产企业通过资本市场合理股权融资，支持规范经营的民营房企持续发展。
另有外媒报道称，监管机构正在起草一份中资房地产商白名单，50家国有和民营房企会被列入其中；且向金融系统要求 “三个不低于”：各行自身房地产增速不低于银行行业平均房地产增速，对非国有房企对公贷款增速不低于本行房地产增速，对非国有房企个人按揭增速不低于本行按揭增速。
“如果能按照传出的政策执行，金融机构就没了紧箍咒。未来在做各类房地产贷款的时候，就可以按照拟定的白名单市场化进行了，尤其是对于非国有房企的贷款，也提出不再受贷款额度的限制。”镜鉴咨询创始人张宏伟表示。截至发稿，多家龙头房企表示，未收到相关指示或消息。
从目前来看，金融机构对房企的支持动力是否充足、政策落地方式和成效如何，将在很大程度上影响房企资金面的改善。而现金流的另一端——销售能否回暖，也将决定房企长远的生死存亡。中指数据显示，百强房企1~10月销售总额为52977亿元，同比下降13.1%，降幅相比1~9月有所扩大。
债务“减负”后，“先行者”融创终于可以轻装上阵，聚焦“保交付”和日常经营。
接下来，融创将如何行动？中指研究院企业研究总监刘水表示：一、盘活存量项目，保交楼；二、加快销售促回款，促进企业持续发展；三、尽快恢复组织机能。“当前，保交楼依旧是房企经营的底线。同时，出险房企应紧抓政策窗口期，加强较好项目的销售去化力度。”刘水称。
目前融创未售土储货值约1.38万亿元，近七成在一二线。今年截至10月底，融创累计实现合同销售金额约757.8亿元，同比减少50%，销售压力仍不乐观。11月21日，华融、融创就上海亚龙项目的开发建设达成融资合作，华融提供34.8亿元借款。“这是继上海董家渡项目后，又一个通过AMC盘活的大项目。”一位融创内部员工称。
“大环境在持续改善，有利于融创不断化解风险，解决问题。另外，基于融创自身的资产质量、品牌和团队，相信在各方支持下，融创能够走出困境，让企业回到健康发展的轨道上。”今年3月的境外债务重组说明会上，孙宏斌对于公司前景的描绘正走入现实。
一如他当初对外界强调的那样：“我还是非常有信心的。”