深圳超七成房源成交价低于参考价 仍保留参考价背后有何玄机？

11月2日，有消息称，深圳将于当天晚间21点执行二手房分开指导价，届时，各类房产平台将公布二手房业主真实的在售价格。其中，13.2万元/平方米以下的二手房挂牌价，可以直接展示真实报价；而13.2万元/平方米以上的二手房，依旧是展示指导价，具体报价还得问中介。

截至记者截稿前，各大中介机构表示，没有看到政府有完全取消二手房指导价的文件下发，因此，在各平台上二手房源还会有政府参考价的显示。

10月超70%房源低于参考价成交

58安居客研究院院长张波表示，二手房指导价此前出台的意义，在于遏制快速上涨的房价，尤其是在炒房需求高涨的阶段，通过出台二手房指导价，可以起到重要抑制作用，也是近两年深圳房价不断平稳下行的重要政策。

自2021年2月起，深圳正式开始实行二手房参考价制度，对深圳全市3595个住宅小区制定了二手住房成交参考价格，这与当时的实际市场价格存在明显价差。该政策要真正发挥作用，需要银行按参考指导价来放款，通过变相提高首付款来抑制投资客炒房，如果银行不按照“二手房指导价”作为审批房贷的依据，则该政策的作用更多在于平缓市场情绪、稳定预期，对二手房的实际市场成交价格影响较小。

参考价政策出台后，深圳二手住宅过户量经历了3月的“挣扎”后，一路下跌，在2021年6月跌破3000套，2021年8月跌破2500套，随后基本在1500-2300套波动。乐有家研究中心数据显示，2022年上半年，深圳楼市经历了史上最低迷的半年，交易量不足万套，直接触底。而该情况到今年上半年得到了大幅度改善，二手住宅过户量达到16236套，同比上涨63%。

实际上，在参考价政策长达两年多时间的调整下，当前深圳房价去泡沫化已经有明显效果，部分区域房价跌幅达到二至四成。乐有家研究中心数据显示，10月份深圳二手成交房源中，超七成的成交价格是低于参考价的，可见实际房价已经触底，回到理性水平。

10月深圳新房、二手房网签量有所上扬

时至今年，楼市情况有了很大不同。在地产行业下行以及深圳后续加码严格调控政策的背景下，深圳楼市降温明显。

在此背景下，今年4月底，深圳二手房参考价政策发生变化。彼时，市场传出的调整方案具体为：银行核定房价以网签备案价和评估价孰低为准，参考价仅作参考等。不过，该政策并未正式官宣。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，深圳二手房参考价本质上是与房贷挂钩，这是它最有“杀伤力”的地方，从4月底开始，已经不再跟“房贷”挂钩，已经没有二手房参考价在加杠杆方面的控制，因此，深圳二手房参考价实际上已没太大作用。

在参考价政策调整、房贷利率下调、带押过户全面推行等多个正向政策激励下，2023年上半年，深圳楼市走出最低谷，呈缓慢且稳步复苏状态。

今年10月份，国庆小长假为深圳楼市带来些许活力，带看及成交有所上涨。虽未达到“银十”预期，但对于市场活跃度仍有一定的正面激励。8-9月份的成交，也逐渐反映在相应数据上，10月份新房网签量、二手房网签及过户量纷纷上扬，为四季度开了个好头。

新房方面，9月深圳新房市场因“认房不认贷”政策热度上涨，多个楼盘开盘取得较好成绩。因为预售网签的滞后性，9月楼市的成交逐步在10月的数据上显示出来。加上国庆的助力，10月新房预售成交量止跌回升。乐有家研究中心监测显示，10月深圳一手住宅预售成交2654套，环比上涨28%，结束了8、9月的“两连跌”。

二手住宅方面，由于交易流程长，过户数据滞后性更大。10月的过户数据更多是三季度成交单的体现，也验证了此前二手房市场在新政刺激下的好转。乐有家研究中心监测显示，10月深圳过户成交2774套住宅，环比上涨16%，接近今年5月份水平，但距离今年3月份的“小阳春”还有较大差距。

另据深圳市房地产中介协会数据显示，10月深圳全市二手房网签录得量为3717套，环比上涨16%，虽然维持了“三连涨”的态势，但深圳二手住宅月均过户量，远低于其他一线城市交易水平，距离深圳二手房月度过户量5000套的荣枯线也还有较大距离。

房价方面，10月深圳成交价环比下跌2%。结合当前房源成交价超七成低于指导价的数据来看，市场议价空间加大，业主让利更加明显。

若取消二手房指导价会否导致房价上涨？

“从目前来看，是否取消二手房指导价，对于市场的影响已不明显，目前不少小区的实际成交价已经低于指导价，同时，从市场预期来看，短期也大都持谨慎态度。因此，即使当下取消二手房指导价，也不一定会导致预期调整，并由此带来房价上涨。”张波分析称。

张波进一步表示，从深圳的传言来看，市场对于出台政策推动楼市的诉求较为强烈，一方面，由于近几年市场调整导致房价下跌，市场的效果量处于低位；另一方面，深圳的人才房上市量大，也在很大程度上稀释了大量买房需求，导致普通商品房和二手房市场难有大起色。

国家高端智库中国综合开发研究院研究员宋丁亦表示，目前很多真实价格已低于指导价、参考价，再实行参考价没有太大意义了。深圳目前市场环境下，放开二手房报价后，并没有房价炒上去的可能性。

“即使二手房指导价取消了，对当下深圳楼市也不会产生太大影响，只不过会释放一波深圳的改善需求而已。就深圳的救市政策出台空间来讲，还是比较大的。因为当下深圳楼市的政策执行还比较严格，从住房供应的角度来看，人才房的大量供应平抑了房价上涨的预期，这也是深圳楼市持续低迷的主要原因。”镜鉴咨询创始人张宏伟如是说。

二手房指导价之所以没有取消，在李宇嘉看来，可能政府部门在房价显示方面还有相关顾虑，担心如果放开后，实际显示的价格较高，那就意味着之前要做的房价控制可能没有落地。

另一方面，李宇嘉指出，二手房指导价目前已失去加杠杆方面的作用，但心理上的作用还很大。政府相关部门也会顾虑，如果未来房价不断下行，房价展示后，可能加剧大家对房价下跌的预期，因此，不想通过这一因素来影响房价，还是希望保持房价的稳定性。