保租房公募REITs规模将超百亿，哪些投资标的受青睐？

“无论是债权还是股权的融资，住房租赁市场当前所强调的不再是退出，而是更长时段的运营。这就是行业需要转向的不动产金融逻辑。”在由中国饭店协会主办、ICCRA住房租赁产业研究院承办的第五届领航·住房租赁产业国际论坛上，针对保障性租赁住房公募不动产投资信托基金对行业逻辑带来的改变，ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然如是说。

如果说2022年，华润有巢等首批4只保租房公募REITs的发行拉开住房租赁行业高质量发展的大幕，那么，2023年则是住房租赁行业夯实发展基础的一年，更多企业申报，更多投资机构关注，在“资产管理”的深刻影响下，住房租赁行业发展愈加稳健。

保租房公募REITs规模或在明年突破百亿

去年8月，华润有巢等首批4只保租房公募REITs集中上市。时至2023年，长租公寓行业迎来关键时期，大量面向城市新市民和青年人的保租房已落成并投入了市场。与此同时，4只保租房公募REITs发行一周年，运行稳定。

在此背景下，据ICCRA住房租赁产业研究院统计，另有7只保租房公募REITs拟申报发行，预计我国保租房公募REITs规模在明年将突破百亿。金融推力愈显，行业转而关注如何更好地利用金融工具完成业务增长，为新市民、青年人提供更丰富的租住产品。

据赵然观察，各地保租房筹建迈入攻坚之年，迎来了量与质的双进阶，“不仅筹建速度加快，更值得关注的是，保租房公募REITs跑通、规模持续扩大，为市场注入了新的活力，这驱动住房租赁行业整体从开发逻辑向不动产金融逻辑转变。”

随着我国流动人口规模持续扩大，租赁需求亦不断扩张升级。与此同时，住房租赁市场的投资逻辑正在逐步清晰。赵然指出，现行住房租赁市场主体多持“开发逻辑”，即以资产的建设和运营为中心的短周期交易。而保租房公募REITs，则可以帮助住房租赁市场主体回收部分资金、降低融资成本，进而扩募、再投资，形成稳健、长周期的循环。在这个新的框架下，租赁住房被视为投资组合标的，其考量指标从单纯的盈利能力扩展成为净营运收入、物业净收入及资本化率等资产管理的目标。

租赁行业融资渠道有待进一步拓宽

不过，时至目前，在业内人士看来，租赁行业的融资渠道还有待于进一步拓宽。“房地产租赁行业目前有300亿的长租基金，也有1000亿的住房租赁贷款的规划，但因为租赁经营权登记和流转还存在一定障碍，在金融支持角度来看，还存在一些不通畅的地方，融资渠道还有待于拓宽。”建信住房服务有限公司原副总裁、中国房地产协会长租房分会秘书长赵晓英如是说。

与此同时，赵晓英强调称，在金融支持的同时，肯定也要控制风险，而不能像前期租赁市场刚起步时，很多风投参与投资，但其风控能力都还有待完善。

中海商业发展有限公司研拓总监、投资发展及长租公寓全国负责人饶胤也表示，在金融端的支持方面，现在虽然有很多金融政策，不过，“长钱”和权益类资金占比在整个行业中并不高，如何增加和吸引更多权益类资本进入，是一个问题。“住房租赁产业是规模化较大的行业，随着行业进一步规模化发展，靠债务推动没那么安全，需要更多权益化的资金进来，由此形成一个良性循环。”

实际上，站在“资产管理”的视角看待住房租赁市场，恰如相关人士所言：目前住房租赁行业还存在诸多“痛点”，其痛点之一就是算账难，住房租赁行业投资回报周期长、投资收益率偏低，需要匹配更多资源来支持。

投资标的门槛提高，合规性更受重视

值得一提的是，3月24日，国家发展改革委发布关于规范高效做好基础设施领域REITs项目申报推荐工作的通知。在用好回收资金促进有效投资方面，文件提出，基础设施REITs净回收资金应主要用于在建项目、前期工作成熟的新项目。其中，不超过30%的净回收资金可用于盘活存量资产项目，不超过10%的净回收资金可用于已上市基础设施项目的小股东退出或补充发起人流动资金等。在符合国家政策及企业主营业务要求的条件下，回收资金可跨区域、跨行业使用。

对此，饶胤指出，政策规定30%的资金可用于收并购时，但目前可能存在的问题是，市场上可满足投资人要求的标的物没那么多，这是接下来行业需要大力发展的一个方面，而这需要开发运营管理者、资产权益方和投资人三方在资产管理层面达成一致。“长租公寓业态在国内的发展真正步入到健康良性的发展也才近六七年时间，未来需要扩充更多匹配到长钱认可的资产类型，而长钱认可的资产类型，便是权益端和产权端的合规性。”

华润有巢产品管理部负责人兼北京业务部总经理孙雪鹏指出，从积极一面而言，不管公募REITs还是私募，或更多种方式的权益类基金、资金进入，实际上是一个更市场化、商业化的行为，一方面解决了行业要求更多匹配回报率资金进入的问题；另一方面，在手续上、安全性上也会提出更为严格的要求，会对项目合规性及相关风险越来越重视，从而逐渐形成一套标准和规范。此外，不同市场化的融资主体会有不同的渠道，也会对项目运营、管理、回报等能力提出更高要求。

业内人士也表示，发行REITs难，是行业的另一大痛点，“发行合规的门槛很高。目前一些项目在土地年限问题上没有明确，这种情况下，估值角度还有很多值得商榷的空间。”

相关人士指出，目前三大目标资产较受投资基金青睐：一是商改租，以北京为例，开发商前几年开发了很多商办公寓，在2017年“3·26”政策后很多商办资产被闲置，收购这些闲置的商业办公，改造成保租房对外出租；二是自持住宅，比如北京部分小区，有一定比例的开发商自持住宅，把自持住宅通过重组等方式剥离出来，再进行市场化出租；三是各地特色的低成本用地，比如上海的R4用地、北京的集体租赁用地。

而从投资角度看，目前很多具有合理性价比的资产正不断涌现出来，覆盖了各式各样的租赁住房，从项目类型上，不仅有面向城市新青年的保租房、市场化白领公寓，也有面向企业高管的服务式公寓。