沪广优化住房限购政策，北京、深圳也会松绑吗？

近日，上海金山区针对人才定向松绑限购，符合条件的非沪籍人才可在该区的限定区域买房。而在此前，广州也将外地人购房社保年限从5年降至2年，同时解除了部分区域的限购政策。如今，四个一线城市中，已经有两个城市优化了限购政策，北京、深圳会调整限购范围吗？

业内人士表示，在广州优化限购、上海优化公积金认房认贷标准以及放松部分区域人才限购政策之后，北京、深圳相关政策也有松绑的预期。

上海定向宽松，广州放松限购效果明显

10月24日，上海金山区发布《金山区重点转型区域人才购房实施细则》，其中滨海城区、高新社区以及亭枫社区三个重点区域实施重点转型区域人才购房政策。《细则》规定，经区人才管理部门认定，同时符合单位条件、个人条件，并与金山区用人单位签订二年及以上劳动合同且工作满一年的非沪籍人才，按规定在沪缴纳职工社会保险或个人所得税满3年及以上、且在本市无住房的，可购买1套住房，同时购房资格由居民家庭调整为个人。

在此之前，非沪籍单身人士不能在上海购房。此次金山区发布的新政突破了这一限制。

此外，上海还在个人住房商业贷款“认房不认贷”后，继续优化了住房公积金个人住房贷款套数认定标准。缴存职工家庭名下在上海市无住房、在全国未使用过住房公积金个人住房贷款或首次住房公积金个人住房贷款已经结清的，认定为首套住房。

除了上海外，作为一线城市的广州也早在9月20日就解除了部分区域限购政策，还松绑了购房资格。广州发布的《关于优化我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》提出，调整住房限购政策实施区域范围，其中最大的亮点是解除了外围区域——黄埔、番禺、花都、白云区部分地区的限购。同时，非户籍人口首套房购置纳税社保年限从5年收缩至2年。

在松绑限购后，广州楼市成交也出现一定程度的上涨。据中指研究院统计，受到优化限购政策、房企加快推货促销的影响，广州新房销售数据在9月下旬出现明显上升，政策效果有所显现。10月，广州个别楼盘集中开盘，市场人气及到访量上升，10月1日-10月22日，广州新建住宅成交48.9万平方米，同比增长20.8%。10月16日-10月22日，广州新建商品住宅成交17.8万平方米，环比有所下降，但仍处今年6月以来周度较高水平。从短期来看，广州政策效果仍将持续一段时间。

另据克而瑞发布的数据显示，10月16日-10月22日，从成交规模来看，广州各大区域中，番禺、黄埔受不限购政策的带动，签约量领跑全市。全市商品住宅存量面积下降至1207.6万平方米，去化周期缩短至18.89个月。

四个一线城市中，已经有两个城市松绑限购，北京、深圳也会采取动作吗？

京深优化限购预期增强，郊区、年限等调整或为参考方向

在中指研究院市场研究总监陈文静看来，在广州、上海优化限购政策之后，北京、深圳相关政策亦有松绑的预期。

市场对于北京、深圳政策宽松预期加强的背后，还有在“认房不认贷”政策落地执行后，楼市交易冲高回落，需要新政策接力“护航”。而广州先行先试，在“认房不认贷”落地一段时间后再适度松绑限购，无论是政策把控力度还是效果，都为其他城市提供了参考。

对于北京、深圳未来政策可能的优化方向，广东住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，基本思路类似上海金山区，一是外围库存去化压力大、房价下跌压力大的区域优化限购；二是与本区域人才引进相结合，而不是单纯地退出限购；三是不会一退了之，而是有所保留，比如社保年限还会有要求，从5年降至3年。

陈文静认为，未来北京、深圳有望按照因区、因需施策原则，优化限购政策。在限购区域方面，北京、深圳核心区保持限购仍有必要，但郊区库存压力突出，郊区限购政策有望得到优化。此外，目前在购房门槛方面，北京、深圳非本地户籍人口购房仍需五年社保/个税，近期广州购房社保/个税年限从5年降至2年也为其他城市提供了参考。

“成都限购区内对于144平方米以上住房不再审核购房资格，厦门限购区内180平方米以上住房不限购，也为一线城市放松限购政策提供了参考。此外，法拍房、非住宅、离婚购房等限购政策亦有望逐步放松，精准释放购房需求。”陈文静如是说。

对于放松限购可能产生的影响，陈文静指出，放松限购政策将有利于释放更多住房需求，从而带动房地产市场活跃度提升。从短期来看，当前已落地的优化政策对一线城市楼市产生一定带动效果，但持续性尚不稳定。若限购政策进一步跟进调整，一线城市市场有望逐渐企稳恢复。部分核心二线城市近期以优化非核心区限购为主，未来政策优化有望逐渐向核心区过渡，其余城市限购政策或将全面取消。