购销合同引发的诉讼迷雾：购买近20年的千万房产为何离奇“被过户”给陌生人

购买房屋并居住近20年后，张华位于北京圆明园花园别墅小区价值千万的房子被过户到他人名下。这让他很困惑：“当时我签了购房合同，支付了足额购房款，开放商一直以土地查封为由没给我办理房产证，怎么二十年后突然有陌生人把我房子过户了呢？”

经过了解，张华得知，其购买的房子被过户到杨某东名下，而其过户的依据为山东省高级人民法院的一份二审民事判决书。在这份判决书中，法院维持了济南市中级人民法院的一审判决，判决诉讼第三人北京圆明园花园别墅有限公司将包括张华房产在内的11套房屋过户给被告深圳宝安海润工贸公司，然后由宝安公司过户给原告杨某东。

而这一切，都源于1994年杨某东与宝安公司签订的一份《工矿产品购销合同》的复印件。杨某东以此复印件主张其与宝安公司存在四路监控器买卖合同关系，宝安公司欠付其货款4000余万元，宝安公司将其在圆明园公司购买的18套房屋出卖给杨某东，抵顶欠款。

作为案件第三人，圆明园公司表示，涉案1994年签订的工矿产品购销合同只有复印件，没有原件，复印件上的公章也与宝安公司当时使用的印章不符，系伪造。对于宝安公司购买的圆明园公司的房产，圆明园公司表示，宝安公司与圆明园公司签订的房屋买卖合同是办理假按揭所签，宝安公司并未实际支付首付款和定金，宝安公司对涉案房产并无处分权。

不过，济南中院和山东高院并未采信圆明园公司的说法，而是认可了杨某东与宝安公司存在工矿产品购销合同关系，且认为圆明园公司有义务向宝安公司交付案涉房屋，进而作出前述判决。对此，圆明园公司不服，依法向最高人民法院申请再审。2022年10月，最高人民法院作出裁定，依法撤销济南中院和山东高院的判决，发回济南中院重审。

圆明园花园别墅小区

困惑：

购买居住近20年的房子

为何被莫名过户给了陌生人

天眼查显示，圆明园公司成立于1993年，经营范围为：开发、建设、出租、出售高档住宅和花园别墅及配套服务设施、并进行物业管理。

2001年，由其开发的圆明园花园别墅小区正式建成，位于京西北肖家河桥东北侧，其宣传为距中关村最近的低密度纯欧式风格外销高尚社区。

2002年，张华购买了该小区的房产。“总共花了80多万，面积一百二十平方米，签了购房合同，房款也都早已经付清了。”

张华告诉红星新闻，拿到房子后，自己一直在这里居住。“但是房屋产权证一直没办下来，为此也多次找过圆明园公司，公司给的理由是因为土地有司法查封，所以没办法办房产证，只要一解封，立刻就会给办理。”

按照张华的说法，房子一直正常居住，孩子上学等方面都没有受到影响，他认为反正房子是自己花钱买的，房产证早晚能办下来，也就没太在意。

某二手房网站显示，该小区与张华同户型的房子，目前挂牌价已超千万元。

“时间来到2020年底，有一天我突然发现房门外贴了一张纸条，内容大概是我的房子已经被过户到杨某东名下，要求我限期腾退房屋。我当时就蒙了，我买了近20年的房子，并且一直住着，怎么成了别人的？竟然让我腾退？”张华说。

此后，张华经过向圆明园公司等多方打听才知道，该房子被杨某东依据山东高院的一份二审民事判决书过户到了其名下。而杨某东，张华并不认识。

迷局：

29年前签订的购销合同

引发房产诉讼纠纷

对于这样的遭遇，张华向圆明园公司讨要说法，圆明园公司给出的说法，也让张华感到无奈。

圆明园公司代理律师在接受红星新闻采访时表示，本案系曾经担任圆明园公司副总经理的案外人鲁某某在因犯职务侵占罪服刑出狱后，假借宝安公司名义与原告杨某东恶意串通主导的一起虚假诉讼。如果宝安公司与圆明园公司就案涉房产发生纠纷，应由北京的法院专属管辖，但杨某东在山东的法院发起诉讼，将圆明园公司拉到其与宝安公司之间虚构的购销合同纠纷之中，事实上规避了民事诉讼法关于不动产纠纷的专属管辖，其真实意图是通过虚假诉讼将登记在圆明园公司名下的十几套商品房经由宝安公司最后过户到自己名下。

“由于张华向圆明园公司购买的房子尚未办到张华名下，所以也卷入其中。圆明园公司正积极通过诉讼维护各个购房人的合法权益和自己的合法权益。”该律师说。

圆明园公司所称的诉讼，是杨某东以关于四路监控器的购销合同纠纷将宝安公司诉至法院的诉讼，在这场持续五年多的诉讼中，圆明园公司的角色不是被告，而是第三人。

这起诉讼纠纷，由一份签订于1994年的《工矿产品购销合同》复印件引发。

该购销合同复印件显示，供方为杨某东，需方为宝安公司，签订地点：济南贵都酒店；签订时间：94年10月10日；产品名称：四路监控器；牌号商标：香港；数量1000套；单价42800元，总金额4280万元；结算方式及期限：货到验收时间为准，三个月内将货款分两次付清，并按年息10%计付利息，逾期按两倍利息计算罚息；宝安公司的单位地址载明为深圳市沙井街道；产生纠纷在济南仲裁或法院诉讼解决。

根据先生效、后被最高法撤销的山东高院二审民事判决书记载，杨某东提交了其与宝安公司于1998年3月签订的一份协议书，约定：双方经过认真对账，宝安公司认可对杨某东欠款，自愿将已购买的圆明园公寓楼共计18套房屋按原价转让给杨某东，欠款转为购房款，宝安公司不再欠杨某东任何欠款。为此，杨某东还提交了其与宝安公司于2017年1月签订的一份协议书。

2018年1月，杨某东持上述购销合同复印件、1998年3月协议书复印件、2017年协议书，将宝安公司诉至济南市槐荫区人民法院，请求法院判令两份协议书合法有效，要求宝安公司将其购买的、已出售给杨某东的房屋变更登记至杨某东名下；宝安公司支付违约金及相关费用。

因涉案标的额问题，槐荫区法院将案件移送济南中院审理，济南中院于2019年4月立案后进行了开庭审理。

焦点1：

杨某东与宝安公司

是否存在真实有效的债权债务关系

济南中院的原一审判决书显示，本案的关键争议焦点之一就是杨某东与宝安公司之间是否存在真实有效的债权债务关系。值得注意的是，该判决书明确载明购销合同、入库单、《给杨某东的货款数量核对及货款还款计划》等证据均为复印件。

对此，杨某东提交了购销合同、入库单等一系列证据，主张其与宝安公司存在货物买卖合同关系，因宝安公司欠付货款，双方还签订了两份协议书，将宝安公司在圆明园公司购买的房屋卖给杨某东，以欠款抵购房款。

宝安公司则明确表示，认可与杨某东之间存在真实的债权债务关系。

圆明园公司则提出，数千万元的生意，不论是在1994年还是现在都不是小数目，不可能没有原件；虽然是复印件，但肉眼可见这些文件上宝安公司的公章与工商档案备案的两枚公章均不同，是伪证。另外，杨某东无法证明所谓4000多万元四路监控器的购货资金和产品来源，宝安公司无法证明这些四路监控器的最终去向，也可以印证这些复印件是伪证。

济南中院审理后，认定了杨某东与宝安公司存在真实债权债务关系，其理由主要为：其一，杨某东主张其与宝安公司存在合同买卖关系，宝安公司对此表示认可；其二，为进一步证明其主张成立，杨某东提交了前述证据予以证实，上述证据虽系复印件，但考虑到双方货物交易至今达二十多年，期间发生的人事变动、以房抵债等诸多因素，导致证据保留存在困难的实际情况，且宝安公司负责人鲁某某也对货物交易、以房抵债、债务至今未处理作出了解释。其三，圆明园公司虽对杨某东与宝安公司之间的购销合同的真实性提出异议，但并未提交有效反驳证据予以证实，本院对此难以采信。

到了案件二审阶段，圆明园公司针对购销合同除了重申上述疑点外，还提出了“时间穿越”问题：这份签订于1994年的购销合同的复印件显示，宝安公司的单位地址为深圳市沙井街道，而沙井街道于2004年才撤镇成立街道办事处；双方约定产生纠纷在济南仲裁或法院诉讼，而济南仲裁委成立于1996年。这两点可以证明购销合同是虚假的。

圆明园公司提供了深圳市宝安区政府网站中沙井概况介绍以及相关报道，证明沙井街道成立于2004年。此外，还提供了济南仲裁委员会官网介绍，证明济南仲裁委员会成立于1996年。

对此，圆明园公司向红星新闻解释道：“一审中没有注意到，直到二审才发现这个问题，所以才在二审阶段向法院提出。”

在原审的二审判决中，山东高院认为，即便圆明园公司提交的关于沙井街道和济南仲裁委成立的证据是真实的，也不足以直接证明杨某东提交的证据是伪造，一审认定杨某东与宝安公司存在真实的债权债务关系并无不当。

济南中院一审判决

焦点2

圆明园公司与宝安公司

是否存在真实有效的房屋买卖合同关系

除了杨某东与宝安公司之间是否存在真实有效的债权债务关系外，圆明园公司与宝安公司之间是否存在真实有效的房屋买卖合同关系，也是本案的关键争议焦点之一。

对此，宝安公司主张其与圆明园公司签订了《北京市外销商品房预售契约》，且已足额支付购房款，房屋买卖合同关系存在。而圆明园公司则表示，其与宝安公司签订的《北京市外销商品房预售契约》是鲁某某利用职权违规签署的，宝安公司既未支付购房定金和首付款，也未支付按揭款，按揭款都是从圆明园公司保证金账户划扣。

此外，圆明园公司还提出，宝安公司于1998年出具《解约函》，提出解除双方的《北京市外销商品房预售契约》。在这个《解约函》中，宝安公司还专门提到，“因自身原因无法按商定的条件补付购房定金及首付购房款，更无力支付日后巨额抵押贷款。故自即日起，解除贵我双方所签署的NO.004622号《北京市外销商品房预售契约》及与之相关联的合同、协议等，所购房屋由贵公司自行处置，与我公司再无关联。”但杨某东对《解约函》真实性提出异议，并申请对其加盖的公章等进行鉴定。

济南中院认为，圆明园公司与宝安公司于1995年8月16日签订的《北京市外销商品房预售契约》系双方真实意思表示，且双方已在相关房产管理部门进行了预售登记备案，合法有效，双方均应依约履行。关于购房款的交付问题，根据查明事实，圆明园公司向宝安公司出具购房款发票一份，明确载明圆明园公司收到宝安公司购房款2363840美元，并由圆明园公司出具《证明》一份，载明宝安公司已支付所购涉案房屋价款的40%即2363840美元。同时宝安公司向圆明园公司缴纳40%的首付款是办理房屋按揭贷款的前置条件，宝安公司已于1995年在中国银行北京市分行办理了房屋按揭贷款。关于剩余60%房屋价款的支付问题，根据双方签订的《附件二、付款方式》的约定，中国银行北京市分行、宝安公司、圆明园公司签订的《楼宇按揭外汇贷款合同》，已经生效的其他民事判决认定的事实，结合圆明园公司的相关陈述，足以证明宝安公司通过按揭贷款的方式向中国银行北京市分行贷款3545760美元，并将该3545760美元贷款支付给圆明园公司的事实。据此，宝安公司共计向圆明园公司支付房屋价款5909600美元，其已足额履行了向圆明园公司支付全部房屋价款的合同义务。圆明园公司主张宝安公司并未履行支付房屋价款的义务，该主张与事实不符，亦无相反证据予以证实，本院对此不予采信。

宝安公司向中国银行北京市分行贷款之后，因未能及时依约偿还相应按揭贷款，导致中国银行北京市分行将贷款人宝安公司及保证人圆明园公司诉至法院，法院生效判决虽判决解除中国银行北京市分行、宝安公司、圆明园公司签订的《楼宇按据外汇贷款合同》,并判决宝安公司返还中国银行北京市分行相应贷款本金及利息，圆明园公司对上述债务承担连带清偿责任，但《楼宇按揭外汇贷款合同》的解除并不影响《北京市外销商品房预售契约》的法律效力，故上述《北京市外销商品房预售契约》仍应当继续履行。

关于上述生效判决作出之后圆明园公司向中国银行北京市分行支付的部分款项问题，系圆明园公司履行该生效判决确定的连带担保责任，圆明园公司可据此向宝安公司行使追偿权，鉴于本案圆明园公司对此并未提出相关诉讼主张，故本案对此不予处理。

关于圆明园公司主张涉案《楼宇按揭外汇贷款合同》已经解除的问题，根据查明事实，圆明园公司向法院提交该解约函之后，因杨某东对其真实性提出异议，并申请对解约函上面加盖的宝安公司公章的真实性、公章和文字的形成顺序和时间进行司法鉴定，鉴定过程中，圆明园公司又主张其向法院提交的上述解约函并非原件，而是扫描件，故无法向法院提交解约函原件，从而导致鉴定不能。

济南中院认为，圆明园公司主张与事实不符，无相反证据予以证实，不予采信。对于《解约函》，因为圆明园公司未能提供原件，导致鉴定不能，对其证据效力不予认可。

二审中，圆明园公司向山东高院提交了《解约函》的原件，而宝安公司申请鉴定。山东高院的二审判决显示，圆明园公司以宝安公司未参加本案第一次庭审调查为由不同意鉴定。山东高院认为，即使该《解约函》真实，也无法证明圆明园公司的证明目的。根据相关法律，宝安公司无法律上的权利通知圆明园公司解除合同。从双方所涉在后的诉讼中，也没有证据显示圆明园公司作出过同意宝安公司解除合同的意思表示，不能证实双方就合同解除达成一致。此外，圆明园公司主张宝安公司未缴纳定金和首付款，首付款发票是鲁某主持圆明园公司工作期间利用职务之便所伪造，但未提交足以推翻上述事实的证据，故本院对其主张依法不子采信。

转折：

二审判决生效后申请再审

最高法裁定撤销原判决，已进入重审

基于上述认定，济南中院于2020年4月作出一审判决：杨某东与宝安公司分别于1998年和2017年签订的两份协议书有效，圆明园公司将包括张华房产在内的11套房屋过户给宝安公司，然后由宝安公司过户给原告杨某东；宝安公司向杨某东支付违约金。

圆明园公司提出上诉后，2020年10月，山东高院作出二审判决：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，驳回上诉，维持原判。

山东高院的二审判决

判决生效后，杨某东以此生效判决将张华等人购买的房屋过户至其名下。与此同时，圆明园公司向最高院申请再审。

圆明园公司在再审申请中认为，该公司在一审和二审中提供和出示了加盖有安宝公司印章、落款日期1998年2月18日的《解约函》的原件，原告杨某东、被告安宝公司否认其真实性，但未能提供可以否认《解约函》真实性的证据；二审判决错误地描述了二审程序中的司法鉴定工作，二审中圆明园公司的委托诉讼代理人认为圆明园公司的证据足以证明《解约函》的真实性，并就宝安公司申请鉴定的鉴定期限和鉴定申请书的真实性发表了意见，认为宝安公司的鉴定申请不应予以支持，这只是对“鉴定申请”本身发表的意见，其内容指向“不需要鉴定”，而非“不同意鉴定”；宝安公司未支付定金和首付款，断供前的9个季度季还款由圆明园公司支付，且双方已经合意解除了商品房预售合同，故圆明园公司不应负有向宝安公司履行合同的义务。二审判决对该事实的认定属于《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第项规定的原判决认定的基本事实缺乏证据证明的情形。

2021年11月，最高人民法院作出民事裁定书，认为圆明园公司的再审申请符合民事诉讼法规定的情形，裁定本案由最高人民法院提审，再审期间中止原判决执行。

在此期间，曾经以工程款抵扣方式取得圆明园花园别墅小区涉案房产之一的吴某某提起诉讼，认为在不能归于吴某某本人的原因下没有参与诉讼，山东高院的判决与其有利害关系，涉案房屋其已合法占有多年，山东高院判决认定事实错误，杨某东与宝安公司的债权转让亦为虚假行为，请求撤销山东高院判决。

最高人民法院认为吴某某案件并入本案后，按照相关法律规定，应当撤销原判决，发回重审。2022年10月，最高人民法院作出民事裁定书：撤销山东高院和济南中院判决，发回济南中院重审。

最高法裁定撤销山东高院和济南中院判决，发回重审

目前，这起时间跨度长度将近30年、审理五年多的案件，仍在济南中院重审一审程序中。红星新闻就此联系了济南市中院，济南市中院宣传处工作人员表示需要发正式采访函，记者按照要求发送了采访函，但截至发稿未获得正式回复。

红星新闻也曾多次拨打这起案件另一当事人杨某东的电话，但始终无人接听，发送的采访短信也未获得回复。宝安公司代理律师则对红星新闻记者表示：“因无法确认记者身份，无法就案件情况进行沟通。”

对于为何20年业主未能办理房产证，圆明园公司对红星新闻表示，1997年，圆明园公司因为和某公司的合作合同纠纷，被某公司诉至北京高院。该案件历时17年，最高院于2014年才作出终审判决。某公司在立案之初即申请了财产保全，对圆明园公司开发的土地进行了查封，因圆明园公司未履行2014年判决，故该查封延续至今。圆明园公司一期开发700余套房产，全部售完，在前期这些业主如向法院起诉要求办证，即可办理产权证，但后期，随着相关规定的变化，起诉亦不可办理。