房地产代建时代来了？浙系房企成一代“卷王”

自房地产进入深度调整期以来，楼市下行、高杠杆房企“出险”，如何绝地谋生成为民营房企的头号命题。在此背景下，曾经被“看不上”的代建业务如今却成了民营房企争先抢食的“香饽饽”。

10月23日，克而瑞研究中心发布的数据显示，根据招标信息监测，截至2023年三季度末，今年的代建项目累计达285个，代建项目数已超2021年、2022年全年水平，这也意味着代建市场已经进入快速发展期。

值得关注的是，代建房企今年以来表现如何？代建业务为何会在今年迎来爆发，对房地产行业影响几何？

浙系房企一枝独秀

据克而瑞研究中心统计，按照招标信息监测，重点区域2023年累计代建项目数量已超2021年、2022年全年水平，截至2023年三季度末累计代建项目达285个，而2021年和2022年分别为140个和238个。

从各区域分布来看，代建项目主要集中在长三角，其次是珠三角。2023年前三季度的285个代建项目中，长三角占比过半，达55.4%；其次，珠三角占比为18.9%；环渤海和中西部则分别为14.4%、11.9%。

由此可见，长三角是代建业务最“卷”的地方，也是代建房企“扎堆”之地。根据克而瑞研究中心统计，上半年TOP 30代建企业新增签约面积7469万平方米，其中9家浙系新增签约面积合计达3516万平方米，占TOP 30企业新增签约面积的47%，浙系代建企业占据了绝对的规模优势。

另据中指研究院数据统计，2023年1-9月，绿城管理以2671万平方米的新签约规模位列第一，继续领跑行业。蓝城集团和绿城发展代建新签约面积分别为1495万平方米和846万平方米，位列二、三位，处于领先地位。金地管理和中原建业代建新签约规模均超过600万平方米。

今年1-9月，房地产代建企业累计规模TOP 5的门槛已升至近700万平方米，规模竞速趋势加剧。其中，排名前五企业新增代建规模总额占比为56.9%，行业集中度依旧保持较高水平。

经过近年来的发展，目前，浙系代建企业已经基本形成三大梯队的竞争格局。第一梯队为蓝、绿城系，即绿城管理、蓝城集团、蓝绿双城，至2023上半年末蓝、绿城系合约项目建面超2.65亿平方米，占到9家浙系入围企业的85%，规模领先，且商业和政府代建全面发展。

处于第二竞争梯队的浙系代建企业为兴元建设、中天美好集团光影管理和滨江集团，合约项目建面在800万-2000万平方米之间，代建规模距蓝绿城系差距明显，但颇具品牌影响力和资源整合力，扩张势头较足。

第三梯队浙系代建企业，合约项目建面在800万平方米以下，近年随着代建风口到来才开始涉猎轻资产，起步相对较晚，无论是资源整合能力还是品牌影响力当前都无法与本地龙头代建企业抗衡。

从浙系代建企业的具体排名来看，2023上半年，4家浙系代建企业——绿城管理、蓝城集团、蓝绿双城、兴元建设，均位列TOP 10，同时分别包揽代建榜单前两名、第8名和第10名，规模处于头部位置，上述4家企业合约总建筑面积超2.8亿平方米。

上海易居房地产研究院执行院长、克而瑞集团董事长丁祖昱分析称：“浙江代建市场较为活跃，更多依赖于其良好的政策环境以及可观的市场需求。一方面，浙江的代建发展在我国各省市中相对较早，1995年宁波就在海曙、江东、江北三区安居工程中尝试了委托代建。另一方面，浙江省不仅对政府代建制度探索较早，也最先在模式上进行创新，是国内首个安置房引入代建制度的试点城市。”

代建“雇主”多元化

当房地产行业环境巨变、阵痛开启，预示着一个旧时代的结束，一个新时代的来临。当前，传统的房地产开发模式难以为继，民营房企的赛道越来越窄。在此背景下，不需要拿地和融资，具有低风险、高收益、逆周期特点的代建业务迎来了属于自己的时代。

从代建业务来源来看，一方面，地方城投平台手持大量优质土地亟待开发，但是城投的操盘实力较弱，代建需求强烈。一份克而瑞研究中心关于城投的报告数据显示，2021、2022年地方城投拿地项目的开工率分别仅有38%和8%，远低于整体水平。

另一方面，随着一些民营房企的“爆雷”，在“保交楼”压力下，地方政府为了盘活项目积极引入新的代建方，也成为今年代建业务的新来源；同时，在政府代建业务中，“十四五”期间目标“平均每年新增1.2亿平方米保租房”的建设也成为不可忽视的一股力量。

此外，资产管理公司携超千亿资金“注血”入局，在接盘出险房企、整合地产行业的同时，也加速了代建业务的蓬勃发展。

中指研究院指出，2023年1-9月，特色项目类型较多，既包含传统商品住宅和保障性住房，又包含酒店等凸显专业化能力的项目。未来，打造专业化代建能力将成为房地产代建发展趋势之一，比如，代建赛道将具体细分为住宅代建、政府代建、商业代建等等。

同时，代建业务也频频出现跨领域合作、“手拉手”共同扩张的新模式。例如，9月初，蓝城乐居与重庆华宇集团“牵手”，双方将在全国范围内进行安置房、公租房、人才公寓等保障住宅物业，商品居住物业以及公用物业等各方面进行代建合作。9月21日，旭辉建管官微发布消息称，旭辉建管也与北京住总集团签订了战略合作协议，截至9月，累计签约项目超80个，累计在管面积超1400万平方米。

“代建风口，万亿蓝海”。在房地产行业整合之际，代建时代已经悄然而至。