一个北京城市更新的样本：“40岁”方庄如何“焕新”？

随着城市的发展，曾经辉煌的大型居住区逐渐显露疲态，被打上老旧、低效、老龄化的标签，由于年代久远、基础设施欠账较多、产权复杂等原因，改造更新难度极大。在10月9日举行的北京市城市更新周丰台分论坛上，方庄作为北京首个区域综合型城市更新示范区，为此类更新项目提供了一个可供参考的样本。

改革开放后，方庄街道成为北京首个“成片规划、成片建设”的大型居住区，也是丰台区第一个完成城市化的地区。同日下午，新京报记者实地探访方庄地区城市更新项目，了解此类城市更新项目的症结、难点与破题之策。

点位1：芳华里家庭养老社区

产业焕活低效空间，优质资源与周边社区共享

9月26日，第二届北京城市更新论坛开幕，现场揭晓了16个“北京城市更新最佳实践”优秀项目，芳华里家庭养老社区项目入选，也是全市唯一上榜的养老行业项目。

芳华里家庭养老社区毗邻方庄市场，前身是方庄电影院。然而，这座建成于20世纪90年代的电影院实际上从未开门营业过。在过去30年时间里，这处空间一直处于闲置状态。

2016年，方庄电影院被彻底拆除。2018年，津投资本入主，并在此后四年时间里完成了项目公司收购、土地出让、动工建设等一系列动作，项目于2022年12月整体竣工。今年4月，芳华里家庭养老社区正式运营。

区别于传统养老院，这里突出“养老社区”概念，居住在此的老人进出不用“请假”，同时，周边社区的老人也可以来到这里参加各类体验活动。在一共6层的空间里，地下1层和地上1层是共享区域，设置了养老餐厅、小剧场、茶室、画展等多个空间。每周四下午，小剧场都会安排一场电影，70周岁以上老人和附近的芳星园一区居民可以免费观影。

在楼顶还有一大片空中花园，刚刚收获的玉米堆了一地，接下来这块“田地”就要播种麦子了。200块“一米菜园”也已经结果，还青着的西红柿、熟透的小辣椒、中午才被端到餐桌上的紫薯都是老人的劳作成果，每人可以认领一块菜园，“想种什么种什么。”

芳华里家庭养老社区院长刘小冰告诉记者，项目最大的特点是“开放+”，打开“大门”，避免让养老院成为“老人孤岛”，同时也将优质的养老资源开放给周边社区，填补方庄地区在养老服务方面的短板。

刘小冰说，这是许多老旧大型居住区面临的共同问题，居住人员老龄化严重，但几十年前的设计规划并不能满足当下的养老需要，养老服务供给存在空缺。项目在设计时考虑到了这一点，通过与街道的互动、合作，兼顾了社会效益。据她介绍，到今年8月，开业4个月时间里，这里已经组织活动近200场，参与人数超过3000人。

点位2：方庄文化艺术中心

二级合资公司负责运营，兼顾社会效益与经济效益

距离芳华里仅百米距离，方庄文化艺术中心正在进行开业前的收尾工作，本月15日，这里将正式营业。除了产业更新，公共空间更新也是城市更新类型中比重较大的一类。

纯白色立体结构的建筑外立面、红砖质感的低矮围墙，形成现代与古朴的对撞。一层由书店、咖啡区和亲子活动区组成，三联韬奋书店旗舰店就开在这里，咖啡区和亲子活动区的企业也已经进驻。

二层、三层分别是展览区和剧场。据介绍，开业期间二层将举行画家李可染、李小可的作品展，李可染的著名画作《万山红遍》真迹将在此展出，三层的剧场则要举办民谣音乐会。届时，展览的巨幅海报将悬挂在建筑外立面上，远远看去，文化地标的意味凸显。

多年前，这里原本是一家经营粤菜的餐馆，后成为方庄市民文化休闲中心。此次更新为方庄文化艺术中心，主要是为弥补方庄地区文化艺术供给的短板，形成文化艺术氛围，满足周边居民的精神需求。

丰台文旅集团战略投资部部长彭焱姝介绍，项目的运营将由二级公司负责。该二级公司由丰台文旅集团牵头，引入市场化资金共同运营。目前已经确定市场化资金来源包括基金会、知名媒体人，以此最大程度聚合资源，提升该中心的影响力。

“这也是这个项目最大的创新。”彭焱姝介绍，像这样的文化更新类项目一般由事业单位负责运营，小部分委托第三方，由合资公司运营的非常少见。这样操作的好处在于既可以减少财政投入和人员编制的压力，同时又能确保其公益性，兼顾经济效益和社会效益。

彭焱姝表示，未来，项目将以“一方书庄”的品牌形象进入市场，进行对外运营，打造具有国际视野和可复制、可持续的公共文化服务体系，带动文化消费，实现公共文化服务提升与文化经济发展的良性互动。

点位3：方庄体育公园

释放更多公共空间，兼顾弥补基础设施历史欠账

更多公共空间的更新考虑到了如何弥补基础设施的短板。正在谋划中的方庄体育公园综合治理提升项目就将释放更多停车空间。

记者在现场看到，方庄体育公园地处方庄中心区域，周边包括芳城园、芳古园、芳群园等多个社区，释放停车空间将直接惠及周边居民，缓解停车难问题。

方庄街道办事处副书记周文告诉记者，方庄地区已经有40年历史，在“十二五”“十三五”期间已经对基础设施进行大规模改造升级，但是仍然存在着停车难等老旧小区常见的痼疾。在进行城市更新时，要想尽一切办法挖掘和释放停车空间，对一些基础设施欠账较多的区域来说更是如此。

虽然方庄体育公园的更新方案还在谋划和完善中，但周文透露，目前已经大致规划了运动场馆群、方庄文化体育中心、儿童乐园、文化健身区和室外足球场五大改造板块。

同时，还将针对释放停车位、维护改造路灯水电等公共基础设施、重新规划设计步道等开展更新，释放更多免费公共空间。

周文表示，按照目前规划，未来还将植入运动、科技、教育、文化、大健康、商业等业态，打造多功能的全龄友好共享智慧运动公园。