买新房可先查房子质量 北京购房首设“业主查验”流程

10月9日，新京报记者从北京市住房和城乡建设委员会官网获悉，《北京市住宅工程质量分户验收和业主查验管理办法》正面向社会公开征求意见，至2023年10月13日结束。记者留意到，此次征求意见稿除了明确要加强分户验收外，新房项目首次规定了业主查验这一流程。这意味着，业主在交房前可以仔细查看自己购买的房子有没有问题，发现问题后可及时和开发商沟通。

建设单位应提前7日通知业主查验

《征求意见稿》称，为进一步加强住宅工程质量管理，压实工程参建各方主体责任，保障住宅主体结构安全和主要使用功能，减少质量缺陷，提升住宅品质，根据《建设工程质量管理条例》《北京市建设工程质量条例》《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》等法规和规定，结合本市实际，北京市住房和城乡建设委员会制定了《北京市住宅工程质量分户验收和业主查验管理办法》。现向社会公开征求意见。

《征求意见稿》明确，住宅工程质量分户验收，是指建设单位组织设计、施工、监理等单位，在住宅工程主体结构和单位工程竣工验收前，依据国家和本市有关工程建设标准、设计文件、施工合同等，对住宅及相关公共部位的实体质量和使用功能等进行检查验收，并出具验收合格证明的活动。

目前新房在收房的时候，业主们拿到钥匙也要有验房环节，合格签字后才收房。那么《征求意见稿》里这个住宅工程业主查验，也就是业主查验有何不同？这里指的是建设单位在工程竣工验收前，组织购房业主，依据国家和本市有关工程建设标准、设计文件、购房合同等，对住宅及相关公共部位实体质量、空间净尺寸和主要使用功能等进行的查验活动。

其中，分户验收分两个阶段组织实施，第一阶段安排在主体结构分部工程验收前，第二阶段安排在单位工程竣工验收前。分户验收综合运用观感目测、实体测量、功能性检测等方法手段，逐户、逐间进行验收并留存资料。分户验收资料由建设单位留存备查，存档期限自办结工程竣工验收备案之日起算，不低于2年。在组织业主查验前，建设单位将第二阶段分户验收影像资料按户分发业主，鼓励以二维码、手机APP等信息化方式分发。对符合业主查验条件的住宅工程，建设单位应及时、分批组织业主查验，并提前7日正式通知业主，告知业主查验具体安排、携带证件材料、查验主要内容及注意事项。

业主可对住宅实体质量、尺寸、主要使用功能等查验

关于业主查验，按照自愿原则，可由业主本人或授权他人参与查验。业主授权他人参与查验的，应提供书面授权书。业主查验，可由亲属或他人陪同参与查验，总人数不超过3人。业主逾期未参与查验的，视同主动放弃。业主依据国家和本市有关工程建设标准、设计文件、购房合同等，参照建设单位分发的第二阶段分户验收影像资料，对所购住宅及相关公共部位实体质量、空间净尺寸和主要使用功能进行查验。

《征求意见稿》称，查验过程中，查验组应耐心细致解疑释惑，如实记录查验情况，查验成果经查验双方共同签字确认，形成问题销项台账。建设单位需要根据销项台账，组织维保力量进行问题整改，对短期能完成的，及时整改到位，对需要一定期限的，主动解释说明，约定维修完成时限，对台账逐一销项，形成问题整改台账，由建设单位留存备查。

监督机构应加强业主查验的监督抽查

《征求意见稿》明确，监督机构应加强业主查验工作的监督抽查，对查验活动中查实存在下列行为之一的，责令改正，并移交本级行政执法部门。行政执法部门依据记分标准，对责任单位进行信用记分处理。对业主查验中查实的违反建设工程质量管理行为，责令改正并依法依规作出处罚。比如，未达到查验条件，仓促组织业主查验，引发群访群诉的；未按要求提前通知业主、查验组不认真履行职责，激化矛盾的；台账不实、销项弄虚作假、问题整改推诿扯皮的。

当然，对业主在查验活动中提出与客观事实不符或超出国家和本市有关工程建设标准、设计文件、购房合同的诉求，经建设单位与业主协商又不能达成一致的，可按购房合同约定的争议解决途径处理。