E27.对本轮房地产周期的一些观察和思考

�时间轴：

01:23 不同年龄层对房子的思考

03:57 现金流量表受损→精神缩表→提前还贷减少负债端

04:53 本轮救的是房地产？还是救房价？

08:06 金融与房地产：银根连着地根

14:27 来自上一轮房地产牛市的记忆

16:24 大卫翁带来的海外视角的观察

19:20 本轮地产宽松周期就像一台精密的手术

20:45 本轮宽松周期和2015年那轮的不同

25:39 老钱(90后)和大卫翁(85后)介入地产周期的时间和精力不同，导致想法上有很多差别

30:34 我们预测房地产的三种走向：

①乐观情景 ②中性情景 ③悲观情景

三种情况分别给多少概率？

34:36 最近观察到的一些现象：挂牌量增多，抛压很大，成交边际趋弱

37:32 本轮购房动力不足背后，大家的顾虑是啥？

41:32 希望本轮房地产能稳住，也希望房价上涨别透支

44:35 越南房地产市场越来越像中国了？

47:11 日本的作业抄不得，中国房地产市场遇到的困难是没有先例的

48:23 如果未来房地产市场要硬着陆，那保交楼这件事能得到解决吗？

55:29 针对三种不同的未来预期，我们买房者分别应该采取什么样的行动？

56:42 老钱的重点观察对象：刚需房的共识是否会在这一轮破灭

1:06:05 给买房者的实用建议：月还款额不超过税前工资的 30%；算清自己的现金流能否扛过 5～8 年的周期

1:10:36 卖房者看这里：针对三种不同的未来预期，卖房者又该采取什么样的行动？

1:12:25 总算打起来了！超一线限购是否会放开，大卫翁和老钱打了个赌！你支持哪一边？

1:19:01 二三线和更低线城市，这一轮买卖房产有哪些需要特别注意的地方？

� 本期内容相关资料：

「过去这么多年，我一直在强调买房自测表格的重要性，其实是想请大家算明白，不要再像上一轮那样哪怕背负着 5%～6% 的房贷利率也要去硬上车。请大家务必算好安全边际。」

如果你只是有个模糊的买房念头，这份表格能帮忙落地——有没有资格买？谁来买？目前能买多少钱的房子？月供压力大不？生活状态的改变源自现金流变动，而买房就是个长期影响现金流的决策。

如果一个决定要让你负债十年以上，最好做决定之前就把影响计算清楚，而不是之后。

「其实，从 2018 年就开始稳杠杆了，或者是去杠杆。然后，到 2020 年大家说卓有成效，放假又开始小涨了一批。但是，到 2020 年的第三季度，居民部门杠杆率一直稳到了今天。那也就是说，接下来一轮能『扛鼎』的又是居民部门，那居民部门能扛的也就是房子。」

「那如果回顾一下过去，还发生了几件事。第一个就是居民部门的宏观杠杆率快速提升到了 62%，然后从 2020 年一直稳到了今年。那接下来，可能还要由居民部门去加杠杆。这个杠杆水平，我们可以横向比日本、美国，看看还有多少加的空间。」

「房价上涨本身是一个量价关系。

如果我们参考 2016 年那轮上涨的细节，它是这样的：成交量先起来，这就是所谓的『量在价先』� 这个成交量把当时市面上诚心卖的、没有硬伤的、有性价比的房源快速扫掉了 � 这个时候，你会发现市面上没有太好的房源了 � 大家开始涨价，越涨买房人越慌，他越要求他越想快点上车 � 那房东就可以坐地起价，或者说一天一个价。这也是 2016 年那轮非常常见的新闻，这个过程把大家的房子的价格给拉起来了，因为房价和股价一样，它都是边际成交去定价的。

这是我们看到的那一轮上涨，那也就是说，如果量不起来，价是不太可能起来的。从 2020 年至今，我们看到的一线城市的房价是K型分化的。以北京为例，学区房涨得是很好的。然后，以上海和深圳为例，改善型住房或者是高总价住房的涨幅是很高的。」

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