存量房贷利率今起下调，已有大行推出“二套转首套”攻略

根据人民银行、国家金融监督管理总局的政策部署，以及各银行出台的调整细则，9月25日起，存量房贷利率调整将正式落地实施。

记者近日从多家银行了解到，近期咨询存量房贷利率调整的客户骤增，多数满足调整条件的客户已经可对比调整前后的还款额度。不少在2017年至2019年的利率高位“上车”的购房者，调整后的最低利率将达到4.2%。从记者了解到的情况来看，本次调整落实后，有的购房者每月还款金额最多可减少4319元。

此外，针对需要客户主动申请才能进行调整落实的“二套转首套”，已有大行推出转换攻略，并在客户端等渠道上线专区，明确告知客户操作步骤和申请所需材料等。

有人每月将“减负”超4000元

“这次房贷利率调整后，相当于每年多增加近两个月的收入”，2022年3月在中国银行某省分行某支行办理住房按揭贷款的宋先生对记者表示，他总共贷了300万元，期限30年，目前执行利率为5.05%，按月等额本息还款，月还款额约16196元。

根据中国银行的有关调整细则，宋先生的贷款利率将下调至4.3%。宋先生告诉记者，他剩余本金约为236万元，调整后月还款金额约11877元，这也意味着，他每月将少还4319元，一年累计少还51828元。“确实还款压力减轻不少”，宋先生感叹道。

仅从记者了解到的情况来看，类似宋先生这样调整额度较大的客户并不算多，不少客户的调整额度在千元左右。对比来看，“二套转首套”客户感知到的减压程度相对而言比“首套”客户要更高一些。

北京的刘先生已成为首都的“新市民”，他于2019年1月在购置了新房并在工行北京分行申请办理了二手房贷款200万元，期限25年。“我在外地用贷款买过房，按照北京当时‘认房又认贷’的政策，按照二套房贷利率政策办理，执行利率是基准利率的1.2倍，5.88%，后来转换为LPR定价后是LPR+108BP”，刘先生告诉记者，他每个月的还款额度在12700元左右。

不过，按照工商银行的调整细则，此次调整后，刘先生的贷款将降低108BP, 每月还款10800元左右，比之前减少了将近2000元。 “这次利率调整真是大大节省了我们的房贷利息支出，减轻了每月的还贷压力，省出了奶粉钱。”刘先生笑称。

厦门的张先生同样也因为存量房贷利率调整落地而大幅减轻了还款压力。“我是2023年2月在厦门买了一套房，当时外地老家已经有一套了，但贷款还没还完”，张先生对记者表示，因此厦门的房产就按照二套房房贷进行了利率认定，贷款金额300万，期限20年，采用等额本金还款法，年利率5.1%，每月需还贷25300元。

“今年年中，生意遇到了点困难，7月底就卖了老家的房填补亏空”，张先生表示，原本他是想把这套房产也一并卖出，全家租房住渡过难关。不过，此次存量房贷利率调整政策落地后，根据建设银行发布的首套房认定规则，他的贷款利率将降为4.1%，每月还款额将减少约3000元，生活压力得到进一步减轻，因此家里唯一的房产也无需出售了。

调整后利率为何有高有低？

部分借款人在查询到利率调整信息后产生疑问：“为什么有的购房者利率可以降至4.2%，有的只能降至4.3%，而有的甚至更高？”

对此，记者采访多家银行个贷工作人员了解到，借款人房贷利率调整后的具体LPR值，与借款人签订合同中的贷款重定价日相关。在每个重定价日，贷款利率由最近一个月相应期限的LPR利率+基点重新计算确定。

今年6月20日发布的5年期以上LPR由4.3%下调至4.2%，因此，对于房贷重定价日在2023年6月20日之前的借款人来说，目前房贷利率的LPR仍为4.3%。

中国银行贷款经理告诉记者，“本次存量房贷利率调整，是对LPR的加点幅度进行调整，不涉及其它合同要素的改变。如贷款重定价日未到，LPR值不会进行重定价，仍沿用原有LPR值，待下一重定价日到来后，方重定价为新的LPR值。”

此外，还有部分城市首套房贷利率下限高于全国首套房贷利率下限，按照相关规定，则以当地的首套房贷利率下限为准。

例如，北京地区市场利率定价自律机制日前发布公示，2019年10月至今，北京地区首套商业性个人住房贷款利率下限为相应期限的贷款市场报价利率+55BP。

建设银行个贷中心工作人员向记者解释道：“在北京地区，2019年10月7日前发放的首套房贷，最低可调整至相应期限LPR不加点，已经低于LPR的不作调整。在2019年10月8日后发放的，最低可调整至相应期限LPR+55个基点，目前调整后最低是4.75%。”

已有大行推出“二套转首套”攻略

值得注意的是，综合各家银行的调整细则看，对于首套房贷利率调整，客户将不需要任何操作，银行将自9月25日起主动批量调整。但是，对于“二套转首套”的情形，即非首套房但现在已符合所在城市首套政策的购房者，需要主动提出申请，出示相关材料审核通过后才能予以存量房贷利率的调整。

目前大多银行均给出了调整的明确时间表。例如，农业银行就明确表示，当前实际住房情况已经符合房屋所在城市首套住房标准的客户，可于2023年9月25日至2023年10月22日，登录农业银行掌上银行，自助发起首套住房利率标准认定申请，线上提交贷款经办行认可的承诺书、家庭住房套数查询结果等相关证明材料。经认定符合条件的，银行将于2023年10月25日起进行批量调整；2023年10月23日后提出申请的，银行则将在10个工作日内完成认定，对符合条件的，及时予以调整。

除此之外，已有银行在官方客户服务账号上，推出“二套转首套”利率调整全攻略，进一步明确“二套转首套”的步骤和所需材料等。

工商银行9月22日表示，将于9月25日在手机银行“存量房贷利率调整”栏目上线“二套转首套”房贷利率调整功能，届时客户可登录手机银行申请。

交通银行同样公告指出，可登录“手机银行-金融-贷款”栏目预约申请“二套转首套”。