雄安新区取消商品住房预售，有何信号意义？

不同于大多城市的探索试点，雄安在现房销售上迈出一大步。

9月20日，雄安新区住房管理中心消息显示，雄安新区取消商品住房预售，实行现房销售，实现“所见即所得、交房即交证”。同时，支持有意愿的人才，通过租房解决住房问题，并在教育、医疗、就业等公共服务领域“租售同权”。

雄安新区住房管理中心相关工作人员称，在雄安新区稳定工作的疏解人员，可购入市场化项目住房，包含商品住房和共有产权住房。雄安新区市场化项目住房按照“成本+税费+合理利润”方式测算备案价格，引导房价保持在合理区间。

消息还称，雄安新区要在新建片区市场化项目中，配置不低于30%的“只租不售”型住房。同时，将定期开展住房租赁市场调查，公布租金参考价和租房指南。租住人员在教育、医疗、就业等公共服务领域同购房人员享受同等待遇。

在公积金政策上，2022年起疏解人员住房公积金缴存上限已按北京标准执行。2023年6月，疏解人员“在雄购房、在京公积金贷款”落地。有雄安购房需求的、在雄安稳定工作的疏解人员可利用在北京缴存的公积金进行贷款。

近日，雄安新区还发布“认房不认贷”政策，居民家庭申请贷款购买商品住房时，家庭成员在雄安新区名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。

从取消商品房预售、推进“租售同权”、到优化各类购房政策，在雄安新区多条政策中，最受关注的还是“现房销售”。

早在今年2月，雄安第一个商品房项目华望城开售时，该楼盘便是精装修交付、现房销售。雄安新区管委会还发文称，新区始终坚持“房住不炒”，树立“长租即长住，长住即安家”住房消费理念，坚决不搞大规模商业房地产开发，打击炒地炒房违法违规行为。

除了雄安，近年来不少城市也加快试点现房销售的步伐。中指研究院市场研究总监陈文静表示，2021年以来，北京、杭州、合肥、西安、宁波等多地推进试点现房销售。

2022年～2023年7月北京推出的住宅用地中，超半数地块设置竞现房销售面积环节，不过实际成交中涉现房销售的地块较少，2021年试点以来仅成交近20宗。深圳7月土地竞拍规则中，也将部分地块由“竞自持保租房”改为“竞现房销售面积”。

今年以来，中央各部委及地方政府支持现房销售的提法频出，全国住房和城乡建设工作会提出“有条件的可以进行现房销售”，河南方面明确以郑州、开封为试点，积极探索预售制度改革和现房销售。此后合肥、郑州陆续提出在部分区域试点现房销售。

今年8月28日，成都市住房和城乡建设局印发《关于支持商品住房现房销售促进行业高质量发展的通知》，明确支持成都的商品房现房销售。山西方面也表示，在晋城市开展现房销售试点，尽快形成可复制、可推广的经验做法。

如今，不同于其他城市的试点，雄安新区定调取消商品房预售，是否有一定的风向标意义？

中指研究院市场研究总监陈文静认为，相比于预售制，现房销售更符合大众对商品房销售的期望。未来，预售制度改革或将成为新发展模式的重要内容。但当前期房销售仍是我国商品房销售的绝对主流模式，在金融配套政策到位以及解决部分核心城市可能出现的供给断档问题之前，全面推行现房销售的可能性较小，短期仍将通过小范围落地的方式推进。

如果后续各地现房销售情况越来越多，对业内各方有何影响？

陈文静表示，对房企而言，现房销售模式下，若项目建成后销售不及预期，前期投入资金回收及偿还贷款将面临巨大压力，将倒逼企业更加尊重市场供求规律，审慎拿地，科学决策。同时，有利于保障楼盘项目品质，更加考验企业的产品力。

对购房者而言，现房“所见即所得”更符合购房者置业意愿，但从市场来看，由于贷款时间及销售周期的延后，现房项目整体占用企业自有资金时间拉长，成本提高，这就使得市场上现房销售楼盘的价格一般高于同类型期房销售的项目。

对行业而言，现房销售模式下，房地产开发企业的高周转模式难以为继，有助于降低开发企业的资金杠杆；短期内减少市场新房供给量，一定程度上也会导致行业发展降速。另外，促使企业回归产品，进一步加速行业优胜劣汰，促进行业更高质量发展。

值得注意的是，在大范围推广现房销售仍不现实的情况下，个别项目开始曲线探索。

近日，在陕西西安高陵区，中粮·天悦楼盘推出“先交付后还贷”，即“购房者最低首付总房款20%后即可购房，在临近交付时再办理贷款”，引发市场广泛关注。

业内专家认为，此类操作是维护购房者权益的创新，减少了烂尾楼风险，可以理解为“现房销售”的一种模式，不过和现房销售还是有区别。严格的现房销售是“现房阶段付首付和还月供”，该模式则是“期房阶段付首付，现房阶段还月供”，所以也存在风险点，若楼盘迟迟不交付，首付款及合同推进如何处理需谨慎。