武汉全面取消限购支持购房需求 能否缓解库存压力？

9月19日，武汉市住房保障和房屋管理局等六部门联合发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》。该通知也被当地业内称为“汉十条”，包括全面取消限购、支持多孩家庭购房、设立房企“白名单”等十条措施，内容从需求侧和供给端发力，支持刚性和改善性住房需求。

在业内人士看来，当前武汉市场呈现去库存压力大、区域冷热不均，特别是新房、二手房价格依然处于筑底回稳过程中。在“组合拳”效应下，住房需求将得到充分释放。不过，也有业内人士预计，未来武汉楼市仍然面临较大的去库存压力。

库存压力较大，武汉全面取消限购

从“汉十条”具体条款看，既有购房补助等普惠措施，也有个性化的制度设计，充分体现因城施策思路。

在限购方面，武汉此次全面取消二环内住房限购。至此，武汉实现全域不限购、不限售，可以满足各类购房家庭需求。

值得一提的是，“汉十条”的创新举措包括，多孩家庭购房贷款，第二套住房认定为首套住房，购买的第三套住房认定为第二套住房；对已有两套住房的家庭，在挂牌出售或出租一套的前提下新购一套住房的，购房贷款时认定为第二套住房。

此外，“汉十条”提到，今年底之前，购房有额外1万元补助优惠，换购家庭补助1%增值税，10月房交会期间还有购房契税补贴。企业纾困方面也有大动作，自持的商办物业可以整体转让，已出让存量地块可收回重新规划利用，鼓励产品创新，建造好房子；设立房企“白名单”，落实差异化监管等。

对此，中指研究院华中市场分析师李国政认为，自8月底以来，已有南京、福州、济南、郑州、沈阳等省会城市，陆续出台稳增长促消费措施，包括全面解除限购限售等，武汉“汉十条”措施发布，也在市场预期之内，而且创新举措比较突出。

“新政利好刚需及改善家庭，可以预见，在多方合力的组合拳效应下，住房需求将得到充分释放，全面提振房地产消费与企业投资，武汉楼市的‘金九银十’行情值得期待。”李国政如是说。

对于武汉提出的全面取消限购，镜鉴咨询创始人张宏伟认为，这是因为武汉新房整体市场广义库存达到48个月以上，也就是在4年以上，这是所有“强二线”城市中去库存压力最大的一个。尽管武汉的整体市场容量比较大，但这两年由于政策调控之下市场需求减半了，因此，武汉市场仍然面临较大的去库存的压力。

新房、二手房价格仍处筑底回稳过程中

据李国政介绍，“金九”开局，武汉第一时间跟进落实“认房不认贷”，此外，首套房首付降至2成、二套房首付全面降至3成，加上江夏区、东湖高新区等“一区一策”措施加快推进实施，市场信心与成交有明显提振，9月上半月新建住房成交36.03万平方米，环比增长11.6%，同比增长9%，呈现复苏势头。

不过，李国政认为，总体来看，武汉市场呈现去库存压力大、区域冷热不均、发展起伏比较大等特点，特别是新房、二手房价格依然处于筑底回稳过程中。

事实上，虽然今年以来，武汉在不断调整政策的背景下，仍未改变房价下跌的态势。9月15日，国家统计局数据显示，8月武汉新建住宅价格环比下跌0.50%，二手住宅下跌0.80%。

同时，武汉新房成交量呈大幅下滑。据武汉房管局公布的数据，2023年7月份，武汉新建商品住宅成交量仅有4881套，环比6月减少约21%，仅占3月份成交量的约1/3；到了8月，武汉新房成交9398套，环比上涨39.35%，同比下降24.93%。其中，8月新建商品住宅成交7175套，环比7月上涨47%，但仍然仅是3月份成交量的50%。

业内：武汉政策组合拳力度或进一步加强

“武汉的主力库存在三环以外区域，这些区域去库存压力非常大，主要是一些刚需楼盘。主城区三环内的改善项目竞争相对没有那么激烈。”张宏伟认为，就武汉9月份市场表现来看，即使当下“认房不认贷”、首付比例下调，预计武汉的市场也难有较大的起色，改善需求也是表现一般，仅有极个别高端改善项目能吸引购房者入场。

在张宏伟看来，就武汉楼市来说，政策组合拳力度还有待进一步加强，预计未来武汉楼市仍然面临较大去库存的压力。因此，预计几个月后也就是2024年3-4月，武汉仍然会有其他政策组合拳出台，以刺激当地楼市回温，加大去库存的力度。

随着无锡、武汉加入全面解除限购的行列，根据中指研究院监测显示，9月1日-19日，沈阳、南京、大连、兰州、青岛、济南、福州、郑州、合肥、无锡、武汉11个城市全面取消限购；而北京、上海、广州、深圳、杭州、苏州、厦门、成都、长沙、天津、海口、三亚等城市依旧存在限购。

从政策趋势来看，中指研究院市场研究总监陈文静认为，核心城市仍有优化空间——二线城市有望全面取消过去在市场过热阶段出台的限制性政策；一线城市政策调整取决于市场恢复程度，未来有望按照“因区施策”原则，优化限购政策。另外，降低首付比例、降低房贷利率加点数、降低交易税费等同样是一线城市政策优化方向，同时，京沪普宅认定标准已十年未做调整，也存在优化空间。