碧桂园​境内债展期、融创境外债重组 房企加速化债自救

9月19日，据知情人士透露，碧桂园旗下“16腾越02”债券展期方案已获表决通过。这意味着碧桂园旗下9只计划展期的境内债已全部成功展期3年，涉及金额约为150亿元。

9月18日，融创中国发布公告称，境外重组方案获得债权人会议高票通过，预计融创通过债转股消减债务总额将超过45亿美元。

而在四天前，远洋集团也提出将对境外债务进行展期或重组，以应对当前的流动性压力。

对此，镜鉴咨询创始人张宏伟表示，近期，不少房企境外、境内债务重组成功，对于房地产行业来说是个好消息。这有利于缓解房企短期内到期债务的压力，避免“出险”，也有助于房企保持正常经营活动，将精力集中在“保交楼”上。

碧桂园9只境内债展期3年，涉及金额约150亿元

短短一个多月的时间，碧桂园境内债展期工作便已基本落地。自8月14日起，碧桂园地产旗下11只境内债在上交所停牌，这11只债券中还包含了一只私募债“16碧园05”。对此，碧桂园称，因近期拟就公司债券兑付安排事项召开债券持有人会议，后续将稳妥推进各项风险化解措施。

9月2日，碧桂园旗下首只寻求展期的债券“16碧园05”获取通过所需的足够票数。“16碧园05”展期方案显示，碧桂园将于债务到期后偿付利息，债券本金展期3年，首付6%，第12个月支付10%的本金，第24个月支付15%的本金，30个月支付25%本金，第36个月支付剩余44%的本金。除展期之外，碧桂园还提供了增信措施，为这只展期的债券提供了增信措施，增加福建龙岩、山东烟台及江苏沭阳、淮安等地的项目公司股权质押。

首只顺利展期的债券“16碧园05”成为碧桂园旗下其他债券展期的范例。

9月11日，包括“21碧地03”“20碧地03”“19碧地03”“21碧地04”“21碧地01”及“21碧地02”在内的6只债券展期方案获表决通过，合计总额85.2765亿元。9月12日，碧桂园旗下“20碧地04”债券展期方案获表决通过。9月19日的消息显示，碧桂园旗下“16腾越02”债券展期方案已获表决通过。这意味着碧桂园旗下9只计划展期的境内债已全部成功展期，涉及金额约为150亿元。

值得关注的是，9月5日，碧桂园已支付此前应于8月7日支付但未支付的两笔美元债票息。这两笔债券应支付的利息均在30天的支付宽限期内。截至目前，碧桂园并未出现实质性违约。

张宏伟认为，对于碧桂园来讲，展期大幅度缓解了短期内到期债务的压力，也有助于碧桂园将精力集中到公司现在重点工作“保交楼”上去。不过，境内债务的展期只能暂时缓解碧桂园的债务到期的压力，影响碧桂园企业资金面的主要是还是取决于三四线城市的市场基本面是否开始好转。

融创境外重组方案获通过，消减债务或超45亿美元

9月18日晚，融创中国发布公告称，境外重组方案获得债权人会议高票通过。而早在3月28日，融创中国曾发布公告称，提出对90.48亿美元的境外债务重组。

公告显示，融创将美元债重组中强制可转换债券的最高限额，由22亿美元上调至27.5亿美元。融创认为，这有利于进一步优化资本结构，降低债务规模及减轻未来的流动资金压力。

按融创此前披露的境外债务重组方案，大致可测算出，27.5亿美元强制可转债券，加上10亿美元可转债以及按照13.5港元价格转为融创服务股权的债务最多约7.78亿美元，即融创通过债转股消减债务总额合计将超过45亿美元。

在张宏伟看来，这是多方面博弈的结果。“认房不认贷”、首付比例降低、取消限购等政策组合拳落地，对于以一二线城市布局为主的融创来讲，带来了销售复苏和回升的机会，融创就借机抓紧与债权人谈判，由此获得了债权人的同意。而境外债权人需要利用市场复苏的机会尽快拿到本金和利息，尽管重组后的境外债本金和利息会打折或延期，但在现阶段也做了妥协。

“市场仍然处于多变的复苏过程中，融创只能说暂时获得了喘息的机会，可以短期内集中精力放在公司内部经营上，或者集中精力做好保交楼。此外，也需要有耐心等待市场进一步复苏好转。”张宏伟说。

寻求展期或重组，规避“出险”

除着碧桂园、融创积极化债成功，仍有部分房企在化债的路上。

9月15日，远洋集团发布公告称，鉴于远洋集团流动性紧张的情况，经审慎考虑，远洋集团将暂停其所有境外项下的付款，直至整体资金充足或延期解决方案获得实施。远洋集团将继续积极与其相关持份者包括银行、债券持有人及金融机构磋商，以展期或重组相关境外债务。此次，远洋集团将暂停支付境外债务共8项。公开资料显示，存续余额为39.2亿元。

据悉，远洋在7月份发布公告，对“18远洋01”债券的兑付风险进行提示。随后，远洋对“18远洋01”债券进行了展期，展期方案也已获得债券持有人通过。

远洋集团方面表示，当前，公司未出现任何公开市场违约，境内公司债、境外美元债票息均展期成功，并按期兑付展期后的境内公司债款项。

张宏伟认为，当前部分房企面临的流动性压力不会在短期内得到实质性改善，在境外资本市场基本已经丧失“借新还旧”能力。这就考验远洋公司债务管理是否有“果断决策”能力，主动提前寻求展期或者重组，若顺利通过，上市主体有望在相当长一段时间内避免“出险”，能保持正常经营活动，做好“保交楼”工作，力争保住企业品牌信用和上市主体信用评级，以期在后市寻求新的融资，比如不排除增资扩股等动作的可能性。

事实上，自房地产业进入调整周期后，已经有不少房企完成了境内外债券的整体展期。比如华夏幸福、富力、融创、奥园等。这些房企通过境内外债务重组后，均给企业恢复正常经营争取了时间。

业内人士表示，除了目前房地产销售低迷，融资方面的“入不敷出”也是房企债务风险堆积的重要因素。目前债务重组方式包括 调整利率、债务展期、债转股等，都是以时间换空间，减轻其债务人的债务负担，帮助债务人避免违约，维护其信用记录。同时，让房企可以专注于经营。