房贷政策调整进行时！楼市积极效应显现 “金九银十”预期已改善

“我最近已经将看好的房子买下了。”作为改善性住房需求，市民肖璐在北京刚开始“认房不认贷”等楼市利好政策出炉后便加紧看房，很快便把中意的房子买了下来。

据贝壳财经记者了解，自监管部门联合发力支持楼市复苏以来，北京、上海等城市看房量、成交量出现回升，政策效果正在持续释放。

自8月以来，楼市利好政策频频出炉。继8月初按“认房不认贷”明确首套住房认定标准后，8月底央行又调整优化最低首付款比例和利率下限，同时明确降低存量首套住房贷款利率，均不断释放改善性住房需求。有业内人士表示，随着一系列楼市政策出炉，9月新房销售和“金九银十”预期明显改善。

存量房贷利率即将批量调整 平均降幅约0.8个百分点

在央行下发存量首套房贷利率调整的通知后，近期各家银行纷纷下发了存量房贷利率调整的执行细则，并将于9月25日起主动批量下调符合要求的存量首套房贷款利率，有效降低客户沟通协调成本。而在批量下调后，未被调整但符合规定的客户仍可继续向银行申请存量房贷利率的调整。

“这体现了存量房贷利率调整的人性化，实实在在将政策红利惠及百姓。”有业内人士测算，此次调整后，存量房贷利率平均降幅约0.8个百分点，对100万元、25年期、原利率为5.1%的存量房贷，每年可节约利息支出超过5000元，有利于促进扩大消费和投资。

值得注意的是，此次调整的范围包括了2023年8月31日前银行已发放和已签订合同但尚未发放的商业性个人住房贷款。其中既包含了个人住房贷款发放时套数性质为首套住房贷款，也涵盖了个人住房贷款发放时套数性质为二套住房贷款及以上、但当前已符合所在城市首套住房贷款政策的存量房贷。这意味着存量房贷利率调整在一定程度有所扩大。

自去年以来，存量房贷利率调整的争论便已开始。由于新增房贷利率下降，叠加理财收益回撤等因素，大量购房者选择了提前还房贷。有业内人士指出，此前由于提前还房贷规模太大，已对银行经营造成了一定冲击，因此银行不得不采用排队等候等限制的手段缓解提前还款规模的持续增长。

“房贷作为银行优质资产，存量利率调整会降低银行利润，但同时也有助于减缓提前还款，增强客户黏性。 ”银行内部人士预计，8月提前还款约3800亿元，较峰值回落近半，9月后还将继续改善。

优化调整房贷政策 平衡房住不炒与需求释放

在调整存量房贷利率的同时，央行等金融监管部门还发布了《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》，将统一全国商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限，并将二套住房利率政策下限进一步下调。

据了解，此次调整是对现行差别化住房信贷政策进行了优化，支持各地因城施策用好政策工具箱，引导个人住房贷款实际首付比例和利率下行，更好满足刚性和改善性住房需求。

“调整后最低首付比例追平2016年，置换购房可享受首套政策，有利于释放刚需。”有业内人士表示，同时坚持因城施策，地方自主确定首付比例和房贷利率下限，防范热点城市可能的房价过快上涨。

中信证券首席经济学家明明还表示，首付款比例和二套房贷利率政策下限下调之后，不同城市可以根据自己的需要，“因城施策”做出相应调整。政策落地后将刺激一部分居民购房需求，从首付比例和房贷利率的变化来看，更加利好改善性需求。商品房销售开始回暖后，地产企业经营压力也将有所下降，有助于防范化解房地产和金融市场风险。

政策组合拳效果显现 “金九银十”市场预期有所改善

“如果不是现在利好政策频出，我可能也还在犹豫到底要不要换房。”肖璐告诉贝壳财经记者，按照之前的政策，她若再度购房则算是二套住房且首付款比例高达80%。而在优化政策下，她卖掉现在居住的房屋后，还可享受首套房贷的政策，这让她减轻了不少购房的压力。

像肖璐一样在政策频出后开始看房的客户并不少。一位北京某楼盘销售人员告诉记者，仅周六一个早上，该楼盘就接待了近百位客户。另据中原地产数据显示，9月首个周末北京市二手房成交2800余套，是8月周末成交均值的2倍。

“金融监管部门对房贷政策的优化对楼市来说是重磅利好。”据诸葛数据研究中心的报告，购房门槛具备进一步下调的空间，尤其二套房的购房门槛进行优化，无论是首付比例还是贷款利率均有了较大的调整。该报告指出，在全国政策的指导下，预计接下来各城市跟进调整，恰逢“金九银十”，楼市进入加速复苏的通道，基本面也有望加速修复。

东方金诚宏观首席研究员王青亦认为，考虑到本轮房地产支持政策全面发力后，将有效改善市场预期，特别是会对购房需求有较强的刺激作用，预计四季度楼市将出现趋势性企稳回暖过程，本轮房地产周期的上行拐点即将到来。