“认房不认贷”执行一周 上海楼市供需升温、成交上涨

距离上海全面执行“认房不认贷”已满一周，上海楼市情况如何？

根据上海官方数据统计网站“网上房地产”发布数据显示，9月1日-9月7日，上海一手房共计成交2631套，其中，外环以外为成交主力，内环成交量较少仅为26套。

同时，据上海中原地产公布的数据显示，8月28日至9月3日，上海新建商品住宅成交面积27.71万平方米，环比增加113.98%。同时，从沪上最大的中介机构链家监测的指标来看，新政发布后的首个周末，上海二手房新增挂牌量环比增加65%，成交量较平时周末增加70%，带看量总体增加30%。

上海中原地产资深分析师卢文曦表示：“网上房地产公布网签数据近一周的成交量相比年中7、8月份已经有所上扬，但是由于网签数据有一定的滞后性，比如实际上近一周新盘的成交量可能要到第二周或者第三周才能反映到网签数据上，所以还需要结合后续网签数据的表现来看。”

近一周上海新房成交量明显增加

9月1日起，上海宣布执行“认房不认贷”。虽然官方公布的网签数据有一定的滞后性，但从第三方机构目前公布的最新数据来看，上海新房成交量在新政出台的当周已经大幅上扬。据上海中原地产数据显示，8月28日至9月3日，上海新建商品住宅成交面积27.71万平方米，环比增加113.98%。

从成交区域来看，浦东新区成交排名第一，面积达到10.29万平方米，比平时交易量放大了三四倍；排名第二的是嘉定。普陀、杨浦也有突出表现，分别成交4.46万平方米和2.73万平方米。上述区域成交占全市85%，可见对市场交易的支撑力度非常大。

交易结构来看，高端项目延续活跃格局，成交前十榜单中出现3个项目单价超10万，已经是连续两个星期有那么多的高单价新盘上榜，说明市场交易情绪开始活跃，也说明改善性需求被激活。

根据上海易居研究院的调研数据，在“认房不认贷”新政出台后，从签约情况看，部分项目比正常的上涨了400%的交易水平。一些项目过去单日销售最多1-2套，但是现在单日销售可以超过10套，即增加了4倍左右的水平。

另一方面，配合新政出台的时机，上海也正在加大新房的供应量。8月31日，上海市房管局宣布今年第八批次以集中批量供应方式推出的房源，共涉及26个项目，8444套房源。其中，备案均价在6万至10万元/平方米的项目有10个，10万元/平方米以上的项目有7个，改善型房源居多。

镜鉴咨询创始人张宏伟指出：“按照历史数据来看，上海新房成交面积约为90万-100万平方米，这是比较平稳的量，预计今年9月份的成交量可以恢复到月均成交约100万平方米的水平。”

业内：9月二手房成交或超1.8万套

相比于新房，二手房的成交周期更长，交易程序更为复杂，但是从上海“认房不认贷”“延长住房公积金购买存量住房贷款的期限”等利好政策出台后，上海二手房市场也活跃起来。

在沪市场份额位列第一的中介机构上海链家的研究院首席分析师杨雨蕾告诉记者，“认房不认贷”实行后的首日及次日，恰好是周末，市场明显活跃，从链家监测的指标来看，新增挂牌量比平时周末增加65%，成交量较平时周末增加70%，带看量总体增加30%。

同时，据太平洋房屋监控，从9月2日-3日两天的新增房客带成交数据来看，对比8月第四周周末两天，新增房源、新增客源分别增长87%和39%，新增看房和新增成交分别增长32%和44%。

杨雨蕾进一步表示：“上周的新增挂牌房源主要特征是小、远、低，这意味着部分置换需求被充分激发。不过，新政首日的挂牌量是最高的，这是政策直接作用的结果，之后的挂牌量逐日下降”。

在“认房不认贷”政策推出后，为了撬动二手房的交易量，上海还延长了“老房子”的贷款年限。9月7日，据上海住建委发布的《关于调整本市住房公积金购买存量住房最长贷款期限的通知》明确，对借款人购买6年至35年之间房龄的存量住房的住房公积金最长贷款期限进行调整。其中，所购存量住房房龄为6年至20年之间的，住房公积金最长贷款期限从原来的不超过“35减房龄”的计算规则调整为不超过30年；所购存量住房房龄为20年至35年之间的，住房公积金最长贷款期限从原来的不超过15年调整为不超过“50减房龄”。

“此次政策利好二手房的交易，二手房因为房龄关系对贷款人形成一定压力。如果贷款时间短、月供高，买房人负担不起，只能提高首付比例，这对买家的首付提出更高要求，降低此类房子的购买压力，可以推动更多刚需买得动这种房子，市场置换交易的链条能顺畅运转起来。”卢文曦表示。

9月6日，据上海链家发布的最新数据显示，上海7月份二手房成交量为1.27万套，陷入谷底；8月呈现出止跌回升的行情，全市共成交1.37万套二手房，环比增长9%，成交金额454亿元，环比增长10%。

张宏伟指出：“8月，二手房的数据已经回升到1.37万套的水平，预计9月在新政的带动下，二手房成交量会冲破1.5万套的荣枯线，预计会达到1.8-1.9万套的水平。”