上海延长“老房子”公积金贷款年限 利于促进一二手房流通

在“认房不认贷”执行后，上海又延长了住房公积金购买存量住房贷款的期限，这意味着上海二手房市场又迎来一大利好。

9月7日，据上海住建委发布的《关于调整本市住房公积金购买存量住房最长贷款期限的通知》明确，所购存量住房房龄为20至35年之间的，住房公积金最长贷款期限从原来的不超过15年调整为不超过“50减房龄”。

新政针对1988年以后的二手房

《通知》明确，对借款人购买6至35年之间房龄的存量住房的住房公积金最长贷款期限进行调整。其中，所购存量住房房龄为6至20年之间的，住房公积金最长贷款期限从原来的不超过“35减房龄”的计算规则调整为不超过30年；所购存量住房房龄为20至35年之间的，住房公积金最长贷款期限从原来的不超过15年调整为不超过“50减房龄”。

据易居研究院研究总监严跃进测算，比如，2003年建成的房子，房龄是20年，若是申请公积金贷款100万元，过去只能贷款15年，每个月还贷6954元；现在申请公积金贷款，能贷款30年，那么每个月还贷4270元。通过对比，每个月的还贷压力减少了2684元。

“从新政对各类住房影响来说，一些20年左右房龄的二手房是最受益的。此类住房过去最多可以贷款15年，但是按现在的规则，可以贷款30年。所以，此类住房的交易性价比会提高。”严跃进说。

上海某二手房中介的工作人员告诉新京报记者：“此次新政利好的是1988年以后的房子，因为再老的二手房比如1988年以前的房子，房龄就超过了35年，那么最高还是能贷款15年。”

中指研究院上海高级分析师陈炬兰指出，此次出台的公积金优化政策旨在解决二手房买卖中因房龄较大导致贷款年限较短的情况，减轻房龄较长的居民还款压力。过去部分“老破小”因房龄较大，购房者贷款期限较短，此次新政对房龄较大的二手房出清有一定积极意义。

打通上海二手房“任督二脉”，实现政策联动

当前，延长二手房贷款年限叠加“认房不认贷”的政策有利于加快二手房的流通，实现一二手房的联动，有利于刚需、改善性需求的释放。

对此，上海中原地产资深分析师卢文曦分析称：“此次政策利好二手房的交易，二手房因为房龄关系对贷款人形成一定压力。如果贷款时间短、月供高，买房人负担不起，只能提高首付比例，这对买家的首付提出更高要求。按照新政，从某种程度延长贷款年限，变相而言，降低首付压力。考虑到目前置换性需求，大部分挂牌房源在三四百万元，而此类房源有相当比例房龄也不小。目前，‘认房不认贷’政策会推动这种房源挂牌。降低此类房子的购买压力，可以推动更多刚需买得动这种房子。市场置换交易的链条能顺畅运转起来。”

根据链家APP数据，目前，上海挂牌超过20年房龄的住宅较多，上海市中心区黄浦区11.5万套二手房中，有948套房龄超过20年，静安区有2200套房源，徐汇区有2500套房源。那么，如果这批量的高龄房源可以快速流通，将带动整个上海楼市的成交量。

事实上，随着各种利好政策的释放，8月上海二手房成交量环比抬升。今年，上海二手房市场冲高后转入低迷。在3月份出现一波小阳春行情之后，上海二手房成交量逐月回落，从3月份成交2.4万套，降至7月份的1.27万套，陷入谷底，而8月又呈现出止跌回升的行情。

9月6日，据上海链家发布的最新数据显示，8月，上海全市共成交1.37万套二手房，环比增长9%；成交金额454亿元，环比增长10%。

在链家平台上，“认房不认贷”政策落地后的首个双休日，上海地区新增二手房挂牌量增长约65%、交易量增长约70%。“购房群体主要是之前已有购房计划，等到政策落地后立马就‘上车’了。”上海链家研究院首席分析师杨雨蕾表示，不少业主的置换需求，在“认房不认贷”放开后被激活，预计随着市场成交逐步活跃，9月上海二手房市场成交量会有进一步的增长。

从市场反馈来看，“认房不认贷”政策对上海新房市场起到了“立竿见影”的效果，而此次延长住房公积金购买存量住房贷款的期限则利好二手房，两者叠加起来，可以打通一二手房流通的“任督二脉”。

严跃进表示：“此类存量住房的房主往往是换房需求比较强的群体，在新政出台后，此类住房出售的概率将会加大。而从购房者本身来说，此类住房可能位于市区，地段好、有较好学区，一些年轻人等也愿意购买。此次公积金新政结合‘认房不认贷’政策，可以让购房人更好地进行认购。这些房主卖房后，又能够以首套房的资格来买房，反过来有助于改善性需求释放。”