继广州后深圳落实“认房不认贷” 对市场影响到底有多大？

继广州执行“认房不认贷”政策后，深圳也提出“认房不认贷”，执行范围并未在市区、郊区区别对待，此举超出业内此前的预期。

“认房不认贷”政策的执行对于市场的提振作用不言而喻。对此，业内人士预计，接下来会有一波比较大的提振行情。其中，深圳出台该政策后，9月二手房市场有望由2000套回升到3000套以上。此外，继广州和深圳之后，上海、北京也会大概率跟进 。

深圳“认房不认贷”明日起执行

8月30日晚间，据深圳市住房和建设局网站消息显示，为了更好满足我市居民刚性和改善性住房需求，深圳市住房和建设局、中国人民银行深圳市分行、国家金融监督管理总局深圳监管局发布《关于优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》。《通知》提出，居民家庭申请贷款购买商品住房时，家庭成员在深圳市名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。该政策自2023年8月31日起施行。

而在同一天的上午，广州市人民政府办公厅也发布了与深圳《通知》相似的内容。广州作为一线城市中首个落实“认房不认贷”的城市，具有引导意义。

易居研究院研究总监严跃进认为，广州、深圳相继出台“认房不认贷”政策，这一信号意义非常强，也就是说，四个一线城市都会出台政策。预期8月底前，四个一线城市都有可能出台这样一系列政策。后续市场会积极做相应调整，接下来会有一波比较大的提振行情。

“从深圳的政策来看，并没有划分市区、郊区等差异化的分类，政策表述跟住建部的原文是一样的，这说明政策在执行中具有非常清晰的导向，无论是市中心还是郊区都可以适用‘认房不认贷’政策，这将影响到整个城市的房屋买卖市场。”严跃进如此称。

此外，中原地产首席分析师张大伟表示，相比广州，此次深圳提出的“认房不认贷”更有实际意义。从房地产领域看，北京、上海、深圳这3个城市可以说是中国房地产最后的护城河，每次房地产上涨也是由这3个城市拉动，所以过去房地产的宽松政策也一直绕过了这3个城市。

市场影响不小，利好改善、刺激刚需

作为一线城市，深圳也是楼市的晴雨表，根据中指研究院监测，8月1日至26日，深圳新房住宅成交1891套、19.13万平方米，成交套数环比下降20.61%，成交面积环比下降24.48%；成交套数同比下跌17.64%，成交面积同比下跌20.16%。

由此可见，成交低迷仍是深圳8月市场的主要表现。值得关注的是，截至8月26日，8月新批准上市商品住宅共计5391套、52.23万平方米，推盘量环比增长45.09%，同比增长39.29%。供应加剧、需求不足，这也意味着深圳市场将再次面临挑战。而“认房不认贷”政策的执行对于市场的提振作用不言而喻。

张大伟预计，深圳出台“认房不认贷”政策后，影响肯定不小。7月，深圳二手住宅过户成交2259套，环比下跌6%。自4月以来，深圳二手住宅月度成交从高峰期的近4000套回落到如今的接近2000套。深圳出台政策后，9月二手房市场有望回升到3000套以上。

“从政策影响来看，此次新政实际影响肯定是利好改善、刺激刚需。”张大伟表示，过去的“认房又认贷”，是指在深圳有过买房记录，或在其他城市有过房贷记录，就没有三成首付的名额了，必须五成首付起步。而“认房不认贷”则是指在深圳无房，不管有无购房记录，也不管在深圳之外有无房贷记录，都可以三成首付买房。五成首付变三成首付，相当于直接降低两成首付。以500万元总价的房子为例，两成首付就是100万元。而1000万元的房子，两成首付就是200万元。但需要注意的是，深圳当下在调整周期内，能不能在市场活跃1-2个月后再下降很难说。

中指研究院华南分院总经理杨红侠认为，此次深圳“认房不认贷”政策出台，将明显降低首套房购房门槛。对于有过贷款记录本地无房的购房人，此前首付比例为50%-60%，新政出台后，首付比例降至30%，贷款利率从4.8%下降至4.5%。预计短期内将明显提振深圳房地产市场活跃度，激发市场刚需和改善性需求入市。

预计其他一线城市跟进概率较大

此前，住房城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局联合印发了《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施。此项政策作为政策工具，纳入“一城一策”工具箱，供城市自主选用。

对于“认房又认贷”，诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱表示，这一政策在市场活跃阶段提出。在房地产市场下行的背景下，以往制定的限制性政策的解除符合规律。因此，预计其他一线城市跟进概率较大。

王小嫱指出，今年一季度，随着首套刚性需求的大幅释放，市场快速回温。但进入二季度，由于刚需规模的有限性，市场呈现持续下滑局面。 而“认房不认贷”实质上是降低首套房的认定标准，主要利好两类购房群体，一类是常住地有一套贷款住房准备卖出房子换房，一类是在常住地外其他城市有过房贷记录本地无房的购房客群，“认房不认贷”政策执行后这两类客群再次购买房屋按照首套房的房贷利率进行计算。

为此，王小嫱认为，“认房不认贷”能刺激积攒的“卖一买一”购房需求以及在外地有购房贷款的购房需求的释放，有利于提升市场的活跃度，给市场传递积极的信号，提振购房信心。

此外，另有业内人士认为，“认房不认贷”比较贴合实际的市场需求，切中了目前刚需及改善的痛点，可以满足更多合理的改善性居住需求。在当前供需关系发生重大变化的背景下，该优化政策可以进一步起到稳定预期的积极作用。