发力增值服务、拓展第三方业务 上半年多数物企实现盈利

八月过半，时值物企半年报披露的集中时期。对比往年的情况，受到房地产行业下行、地产母公司经营状况不佳等原因影响，今年物企中期业绩报告披露的节奏相对较慢。

结合亿翰智库、中指研究院统计数据显示，截至8月23日，共有11家物企披露了中期业绩。其中，除了建业新生活亏损外，另外10家物企归母净利润均为正值；同时，保利物业、中海物业、京城佳业、越秀服务净利润实现同比正向增长，融创服务净利润实现扭亏转盈。

中指研究院物业总经理牛晓娟点评称：“从目前已披露的港股半年报来看，多数企业实现了增收增利。其中，利润正向增长的物企主要是具有国资背景的企业，凭借良好的品牌口碑以及积极的非住宅领域外拓，这些企业在报告期内实现了经营绩效的正向增长。”

多数物企实现正向盈利

据中指研究院统计，从营收来看，保利物业、越秀服务、中海物业、京城佳业、东原仁知服务的营收均实现了正向增长。其中，越秀服务、京城佳业、中海物业营收增幅靠前，分别为38.7%、33.4%和23.2%；同时，建业新生活、远洋服务、融创服务的营收不敌去年同期。

结合盈利和营收表现，已经披露业绩的代表物企中，保利物业、中海物业、京佳物业、越秀服务、东原仁知服务都实现了营收和净利润的双增。

在业绩向好的物企中，越秀服务的业绩表现较为亮眼。2023年上半年，越秀服务实现营业收入15.12亿元，同比增长38.7%；毛利率28.1%；股东应占盈利2.48亿元，同比增长17.5%。上半年，越秀服务新签约项目44个，新增合约面积826万平方米，较去年同期的501万平方米增加64.9%，总在管面积达到5876万平方米，较去年底增长13.7%。

越秀服务规模的快速增长和越秀地产的良好发展态势是分不开的。在越秀服务中期业绩会上，其管理层透露：“上半年新增合约面积中，有一半来源于越秀地产，也有来源于越秀集团旗下农牧板块的物业管理以及第三方项目，实现了多维度的管理规模的增长。”

背靠国企北京城建，上半年，京城佳业实现总收入约为8.88亿元，同比增加约33.4%；毛利约1.94亿元，同比增长23.9%；溢利约为0.62亿元，同比增长16%；股东应占溢利5868.3万元，同比增长11.91%。从财务数据来看，今年上半年京城佳业的多项指标表现均优于去年同期。

2023年上半年代表物企业绩

社区增值服务成为创收亮点

在房地产行业下行周期中，物企一方面积极开拓社区服务，拓展盈利渠道；另一方面，为了摆脱对地产母公司的依赖，全力开拓第三方业务。

在物企的营收构成中，除了传统的物业服务，很多物企依托于庞大的业主群，积极开拓社区增值服务。以越秀服务为例，今年上半年，越秀服务社区增值服务的收入由去年同期的2.44亿元增长64.2%至4.01亿元，其中新零售业务收入同比增长1.5倍至1.53亿元，美居业务收入同比增长61.4%至0.80亿元。

“上半年，越秀服务加大探索第二曲线，谋求多元发展。社区增值业务成为业绩亮点，整个收入同比提升64%，尤其是新零售和美居业务都实现了快速发展。”越秀服务非执行董事兼董事会主席林峰表示。

中海物业也曾在去年提出，基础服务收入和增值服务收入1:1的目标。中海物业董事会主席张贵清在中期业绩会上表示：“中海物业目前有800万的业主。左手业主，右手各种社会资源，包括合作生态链资源，现在公司需要在这种轻资产平台的基础上，把社区增值业务做起来。”

同时，为了摆脱对母公司的依赖，多数物企正在开足马力开拓第三方业务。以远洋服务为例，上半年，远洋服务合约建筑面积约1.45亿平方米，同比增长约19%；在管建筑面积约1.04亿平方米，同比增长约30%。其中，来自第三方的合约建筑面积已累计达8380万平方米，占总合约建筑面积的比例提升至58%，仅上半年来自第三方的新增合约面积就占总新增合约面积约91%。

受母公司影响，部分物企盈利表现不佳

在已经披露业绩的物企中，建业新生活在上半年转亏。其中期业绩报告显示，截至2023年6月30日，建业新生活的收入为13.533亿元，同比减少13.5%；期内净亏损为2.989亿元。

报告披露，建业新生活录得亏损，主要由于金融资产减值亏损净额大幅增加至6.4亿元，以及因房地产行业下降引发流动性危机，导致房地产开发商的相应应收款项信用风险上升，所以基于审慎性计提了合理减值。

而远洋服务的营收和利润在上半年也表现不佳。据中期报告，远洋服务上半年实现收入15.558亿元，同比下降约4%；净利润为1.284亿元，同比下降52%；拥有人应占溢利为1.287亿元，同比下降约52%。其中，远洋集团金融资产减值亏损净额也较上年同期增加至7570万元，增幅约63%。

值得关注的是，也有部分物企在上半年剥离了母公司对财务指标的影响，实现了扭亏转盈。以融创服务为例，2023年半年报显示，截至2023年6月30日，融创服务实现收入33.96亿元，同比减少15%；毛利润8.48亿元，同比减少25%；归属股东净利润3.4亿元，同比扭亏转盈。

融创服务在半年报中表示，净利润增加的主要原因是今年上半年应收款项没有再增加并且在减少。而融创服务2022年上半年亏损7.51亿元，主要原因是关联方的交易应收账做出18.3亿元的减值拨备。

由此可以看出，在房地产行业波动区间中，物企想要走出独立的曲线还需要进一步摆脱对母公司的依赖，加大第三方业务的拓展，积极开拓多元化的增收渠道。