独家责任 | 验房师的“望闻问切”：专业给新房“找茬”，时常被言语恐吓

孙小明刚走进卧室，门就被关上了，“验房注意点。”对方最开始只是言语警告，但在孙小明继续将新的便签纸贴到出现问题的地方时，警告就变成了威胁。

这是他在2017年年初，与同事一起出差前往江西进行新房勘验时曾经历的第一次威胁，直到现在，他都不知道威胁自己的究竟是什么人，或者是哪一方的人，而这样的场景几乎在此后的工作中如影随形。

作为一名验房师，孙小明的主要工作，就是在业主收房前，接受雇佣作为第三方进场，利用专业工具对房屋当前状况进行细节性质量鉴定，排查房屋是否存在潜藏的质量问题，帮业主排除新居隐患。

2022年10月27日，人力资源和社会保障部向社会公示新修订的《中华人民共和国职业分类大典》，验房师作为新职业之一被正式纳入其中，这也是此次大典修订中房地产领域唯一新增的职业。

“对很多业主来说，房子可能是一辈子最大的一件商品，也可能是一辈子无法后悔的。”验房师孙小明告诉记者，“业主们通常只能挑出一些表面的、类似墙面磕碰的问题，而我们能按照国家标准对房子进行查验，开具相应的验房报告，把问题对接给开发商，让他们去检查维修。”

周旋于开发商、业主和装修队等多方利益之间，验房师能守住的只有职业准则。与此同时，日日与房子打交道，验房师们也从一个新角度，“望闻问切”一座座房屋。

正观新闻记者跟随验房师的脚步，通过对其职业具体工作内容的呈现，挖掘背后隐秘。

一座房屋的“望闻问切”

气温攀升到了40°，空气似乎要燃烧起来，拖着定制工具箱的孙小明站在新交付的小区门口汗流浃背。

这是验房师每年最忙的季节之一——作为商品房交付旺季的七八月份，孙小明几乎停不下奔波的脚步，最多的时候他一天需要验收四套房子，散落在郑州市城区的不同位置，从早晨9点抵达楼盘到夜晚收工，孙小明拖着工具箱从城市的最西边辗转到最东边，工作时间接近12个小时。

这次他需要检验的房子，是一套精装房，三室两厅一厨两卫，面积约130平方米。孙小明打开随身携带的工具箱，里面塞满了20多件验房的仪器。尺子、螺丝刀、电容笔等自然在列，除此之外还有测量距离计算面积的红外线测距仪，检测墙体、地面有没有空鼓的空鼓锤。

打开入户门，孙小明却没有立刻进去，而是在一推一拉中反复地听着门和框的摩擦声。“子母防盗门合页松动了，像这样一开一合有异响，需要维修师傅来调试一下。”说着，拿出便签贴纸做标记贴到门上——这是验房师最常用的工具之一，哪里出现问题，便将问题标明贴于该处，再用手机拍照留证，通过后台上传进行记录，以编写验房报告。

简单规划区域顺序后，穿着定制工服的孙小明就开始严格丈量，用空鼓锤快速敲打着室内每一处地砖和墙面，根据“咚咚”声的明显不同判定是否为空鼓。

这样的墙面敲击测试，一个普通的房间往往就需要上百下，一场验房结束，屋子里可能需要贴上几十张甚至上百张便签贴纸，生成的验房报告，也将成为业主与施工方、物业公司沟通与协商的重要依据。

常规的精装房通常由开发商批量购入材料，统一装修，基础施工环境中，存在的误差是可以被理解和预见的。从门窗、瓷砖、石材、木作到乳胶漆、木器漆、石膏线……精装房的验收大体上分为水电、瓦工、油工、木工、整体五分类，其中水电系统是验房的难点与重点，“有些电路系统、水管道嵌在水泥下，短时间内可以正常使用，但两三年后就可能容易出现问题，漏水、漏电、给业主造成极大的困扰，”孙小明特别强调道，“水电系统维修不难，难在找到漏点。”

因此在检测卫生间时，他往往显得格外小心。在经过物业确认房子做过闭水试验后，孙小明会检查出水口、阀门水表安装是否妥当、潮湿环境插座是否有盖、排水管道焊接口是否严密等，还需要打开顶部天花板检测有无渗水、漏水痕迹。

正在检测天花板渗水痕迹

在检测外表面的细节上，业主往往看得更加仔细。孙小明表示，“我们会重点讲解可能影响后期使用及难以整改的问题，同时回答业主提出的各种疑问，并协助业主解决，这是我们的竞争力所在。”

恐吓、危险时有发生

“验房师”作为一种新兴职业概念，最早传入中国是在2005年前后，最初并没有专业的平台，验房师们大多采用“单打独斗”上门服务的工作方式，通过网站投放广告或熟人、业主介绍等方式进行接单。

而随着验房市场的逐渐发展，行业规模已由最初的一两个人、一家公司，发展成现今基本覆盖全国二线以上城市的几百家专业公司。

孙小明从事这项工作已经有近10年的时间，在此之前，他有过2年从事建筑相关工作的经历。与房子打交道的这些年，让他总结出一个验房原则——由易到难，即先检测外观上的磕碰损伤，再探寻难度较高的潜在隐患。

分水器强电线裸露、锅炉未保压、强电箱箱盖缺螺丝、餐厅石材铺贴不平、入户柜门闭合不严……一个最新交付的房子，能有多少问题点？在孙小明提供的多份验房报告中，这些数据几乎是“数以百计”。

从个人接单到成立验房公司，孙小明曾面向全国各地接单验房，工作中虽然没有遭遇过暴力殴打，但言语警告、辱骂、威胁、车子被剐等情况却时有发生。

2017年初，孙小明与同事一起出差前往江西宜春，进行四十套左右新房的勘验。这趟旅程远没有他们想象的顺利，他刚和同事验过第一套房子，就受到了驱赶和扰乱。

“我们不清楚跟着我们的是什么人，可能是开发商，也可能是施工方，他们最开始不知道我们要做什么，但第一套房子勘验完毕，看到我们用便签贴纸贴了一屋子的问题，他们就在验第二套房子的时候威胁我们。”孙小明还记得，当时是上午11点钟左右，他们来到第二套房子，同事在客厅查验墙面问题，而他前往卧室进行检验，刚进去门就被人关上了，“验房注意点。”对方最开始只是言语警告，但在孙小明继续将新的便签贴纸贴到出现问题的地方时，警告就变成了威胁。直到现在，他都不知道威胁自己的究竟是什么人，或者是哪一方的人。

言语恐吓、被偷走验房工具箱、验房结束发现车玻璃被砸……与验房师职业并存的危险问题数不胜数，孙小明坦言，“心里难免产生一些恐惧，但法律、社会治安环境保护着我们的人身安全，业主的认可与感激也让我们无比开心。正是因为验房师的专业知识抗衡了部分开发商的粗制滥造，这也是行业生存的必要。”

列入职业分类大典，亟待行业规范化发展

房屋质量问题催生着市场验房需求，购房者维权意识的增强也推动着验房市场的蓬勃发展。2014年，从杭州回到郑州准备进行市场开拓的孙小明，通过在百度网站进行广告投放，几年摸索后，他在2018年创立了验房公司，此时郑州只有2家验房公司，到2023年上半年，他所知道的提供验房服务的新公司，就已经有数十家。据中国验房师网及互联网大数据分析，当前全国从事验房师职业人数约53万人，而这一数量还在逐渐增加。

但一直以来市场上提供验房服务的机构并不存在统一的规范及标准，明确以“验房咨询”名目在各级工商部门注册登记的专职验房公司是市场的主力，规模不大但设备齐全，人员技术优势强，收费也较高；而作为兼职作业的监理公司、质检机构、房产中介、物业管理部门，验房人员和验房业务多属挂靠性质，结构松散，收费相对低廉；第三种是家装公司希望与业主促成装修业务的签单而附带的低廉甚至免费的验房服务。

“至今验房也没有统一的收费标准，而是根据城市和区域的不同，每一户大概在200到500元之间。”孙小明告诉正观新闻记者，“行业的参差化，导致更多的验房师是建筑行业相关人士转行或兼任，以一种副业或者兼职的形式出现，而且很多建筑业相关人士，尤其是从事过电气与土建相关项目的验房师，看一眼就知道问题在哪里，专业能力会让他们在行业里具备更多的优势。”

他认为合理化、合法化对验房师这个职业是一个非常大的推动。近乎每一个接受采访的验房师，都表示希望行业规范、收入提升。

2022年10月27日，人力资源和社会保障部向社会公示新修订的《中华人民共和国职业分类大典》，验房师作为新职业之一被正式纳入其中，这也是此次大典修订中房地产领域唯一新增的职业。这意味着其被正式纳入国家和社会管理体系。

中国房地产业协会副会长兼秘书长陈宜明认为：确立“验房师”新职业，是房地产行业的巨大进步，这个进步体现在从无到有，从不规范到规范，填补了国内空白。

“之前整个验房行业比较混乱，有的地方可能培训几天就能上岗，有的需要拿到房屋产业咨询师的证件，还有的需要二级建造师证件，当然一级建造师就更厉害了，他们往往不限于从事验房师职业。”孙小明说道。

而进入《职业分类大典》之后，验房师们可以根据国家相关标准进行职业技能认定，行业的准入门槛得到规范，从业人员的素质也有所提升，从业人员的基本收入也将得到提高。

在孙小明加入的全国验房师群聊中，每天都有人在群里分享验房经验与技巧，不懂的问题放到群里也会得到极为专业的解答，“直到现在，我们仍旧处在不断地学习之中，虽然线下的业务很繁忙，但对很多人来讲这个职业还是陌生的。很多业主不是不想请验房师，而是根本不知道这个行业的存在。”孙小明衷心希望这个行业能有更大的发展空间，“毕竟房子几乎对所有人来讲都是最重要的资产。”