并购降温、股东间交易增多 绿城、首开出手收购合资项目股权

“保交楼”是房地产行业面临的一次大考，其离不开保交楼的责任主体，更离不开资金支持。近期，出于“保交楼”以及债务等考虑，在行业并购降温的同时，股东间转让项目公司股权的事件频繁出现。其中，一日内，绿城20.72亿元收购合景泰富3个项目股权；首开股份8亿元收购了福州榕耀之城项目的67%股权。

值得关注的是，在AMC广泛参与项目纾困的背景下，与AMC合作是代建企业拓展业务的重要方向之一。而AMC联手代建企业更有助于项目的纾困及保交楼。

绿城近21亿收购合景泰富3个项目股权

8月15日，绿城中国控股有限公司公告称，再向合景泰富收购项目股权。公告显示，绿城中国旗下公司向合景泰富旗下的公司收购杭州致延投资公司50%股权，代价为11.77亿元。杭州致延投资旗下的项目公司，主要从事杭州春来晓园项目的开发。该项目总建筑面积为19.29万平方米，这是绿城与合景泰富合作开发的项目。

同在8月15日，绿城向合景泰富收购苏州朗月滨河雅苑、明月滨河项目公司的股权，总代价8.95亿元。为此合景泰富估计收益200万元。这也意味着，一天内，绿城中国以20.7亿元收购了合景泰富3个项目的股权，而这三个项目此前均为双方共同开发的项目。

近期，类似收购频繁出现。比如8月12日，首开股份发布关于拟收购宁德融熙67%股权及相应比例债权的公告。首开股份暂定以8亿元价格收购中航信托所持有的宁德融熙67%股权及中航信托对宁德融熙享有的债权约1402万元。

这笔交易涉及的项目是首开股份与融创中国合作开发的福州榕耀之城。项目公司宁德融熙100%股权的登记股东为中航信托，其中33%股权为中航信托代融创中国子公司持有，剩余67%股权因融创中国与中航信托的投融资安排已转让给中航信托。

不仅8月份这一特征明显，据中指研究院发布的7月并购月报显示，从交易标的物业类型看，7月房地产行业并购交易以地产开发项目为主，主要表现为项目公司股权转让，披露的交易规模占该月披露交易规模的50.5%。

股东间转让项目公司的股权，大部分是出现债务的考虑。其中，此次转让项目股权的合景泰富在公告中表示，出售事项有助于集团退出项目、妥善处理相关债务事宜，以及减少集团整体未结清债务余额，此次出售的全部金额将用作抵销贷款。

此外，融创中国也表示，出售事项的代价将全部用于解决其与中航信托的债务问题。

7月收并购交易减少，房企资金承压

房企间的收并购可以使得资产变现，成为房企融资的渠道之一。不过，据上述7月并购月报显示，7月份房地产行业共披露35笔并购交易，比6月减少16笔。其中，26笔交易披露了交易金额，总交易规模约116.5亿元，环比下降25.8%，平均单笔交易规模4.5亿元，环比下降8.7%。

而从房企融资情况来看，根据克而瑞统计数据显示，今年7月份，80家典型房企的融资总量为499.74亿元，环比减少10.1%，同比减少46%，房企融资规模仍然处于近年来的较低水平。从全年累计数据来看，1-7月份80家典型房企的累计融资总量为3795.34亿元，同比减少26.7%。

因为房地产行业深度调整，销售回款缓慢，加上融资渠道不畅，令许多企业陷入了违约困境。比如，碧桂园未能于8月7日支付两笔美元债利息，虽然目前两笔债券仍处在30天付息宽限期内，但其出现的阶段性流动压力引发关注。为此，8月12日，碧桂园地产在上交所、深交所分别发布公告称，因近期拟就公司债券兑付安排事项召开债券持有人会议，旗下11只境内债券于8月14日开市起停牌，后续将稳妥推进各项风险化解措施。

8月14日，远洋集团发布相关公告称，因未于8月13日或之前支付票据期间的利息而导致发生票据项下的违约事件。为此，该票据于8月14日停牌。

而从政策上看，7月以来，央行、金融监管总局等机构连续释放利好消息，房地产融资政策维持宽松。7月24日，中央政治局会议强调，要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策。央行、金融监管总局发布关于延长金融支持房地产市场平稳健康发展有关政策期限的通知，将适用期限统一延长至2024年底。

与此同时，各地也在出台政策优化预售资金监管。比如广元市与湘潭市分别从保函置换预售监管资金、提高优质企业预售监管资金支取比例等层面优化预售资金监管。韶关市与九江市发布公告，延长促进房地产市场平稳健康发展相关政策执行期限。山东省将高品质住宅项目纳入绿色金融支持范围，鼓励银行等金融机构对符合条件的企业、项目加大信贷支持力度。

“AMC+代建”纾困遇险项目

不过，在中指研究院企业研究总监刘水看来，从政策改善到市场见效通常需要一个过程，因此在中央定调之后更需要地方加快落实具体政策，尤其是政策较为严格的核心一二线城市，政策优化将有助于推动销售企稳。此外，在房地产销售未实现整体企稳回升之前，加大房企融资支持至关重要。

值得关注的是，为了更多房企以及项目纾困，7月，AMC与代建企业签署战略合作协议较多，两方联手有望助力保交楼工作的开展。

比如，7月，绿城中国、绿城管理分别与长城资产、长城国富置业签署战略合作协议，在地产不良处置领域进行战略合作。双方约定，将重点依托双方控股的子公司及下属运营公司平台，在股权收购、投资投行和并购重组等方面加强合作。

据悉，双方首先将就位于武汉市的“当代天誉”项目达成代建合作。这一项目是长城资产与武汉当代科技产业集团合作建设的项目，武汉当代科技产业集团爆雷之后，为盘活该项目，长城资产选择与绿城合作。

同在7月，华夏幸福与地方性AMC浙商资产签署战略合作协议，双方将就各自存量业务、“AMC+保交楼”业务开展战略合作，合作内容包括不限于共同设立特殊资产基金、联合建立共同品牌、盘活问题楼盘以及为政府和社会提供“保交楼”的系统解决方案等。

对此，中指研究院企业研究总监刘水认为，在AMC广泛参与项目纾困的背景下，与AMC合作是代建企业拓展业务的重要方向之一。而AMC在项目层面参与房企资产盘活，主要通过“出资+开发”模式，由AMC负责不良资产处置与重组，操盘方负责再开发与运营。其中，操盘方可以是AMC旗下地产开发公司，也可以是头部房企、原出险房企或第三方代建企业。头部代建企业具有丰富操盘经验及品牌效应，对项目去化与溢价都会产生积极影响。