30天“债与救” 碧桂园如何“闯关”

8月11日，碧桂园在官方微信公众号发布致歉函，为2023年上半年预计亏损、公司流动性压力向客户、投资者、合作伙伴等致歉。前一日，碧桂园发布2023年上半年业绩预告称，预计上半年将亏损450亿元-550亿元。大额亏损引发市场关注，公告中，碧桂园对亏损原因作出解释，并承认了此前对市场的误判。

预亏消息发出的第二日，碧桂园股价跌超5%，沦为“仙股”。截至8月11日收盘，其股价已低于1港元/股，报0.98港元/股，这也是碧桂园上市后的首次。

克而瑞数据显示，近六年，以权益销售金额计，碧桂园的销售规模始终位于行业前三名，其中有多年居于行业首位。在昔日对手恒大、融创皆因流动性危机沉寂后，碧桂园的风吹草动更为市场所关注。

困境之中，碧桂园正在积极自救。而在行业专家看来，尽管碧桂园面临的很多问题和恒大类似，但“碧桂园不会成为第二个恒大”。

数百亿亏损压力下 碧桂园跌成“仙股”

碧桂园上半年出现亏损，市场对此并不意外。早在7月31日，碧桂园曾发布公告，披露上半年预计将出现净亏损。至当日收盘，碧桂园股价报1.58港元/股，跌6.51%。

让市场意外的是，碧桂园450亿元-550亿元的净亏损规模。

对于上半年预亏原因，业绩预告中碧桂园表示，主要是由于房地产行业销售下行的影响，导致房地产业务结转毛利率下降，物业项目减值增加以及外汇波动造成预期净汇兑损失所致。

在销售端，碧桂园持续承压。

2022年，公司销售额就已出现同比下滑。今年，这一趋势继续凸显。公告显示，1–7月，碧桂园实现权益销售金额1408亿元，同比下降35%。7月，碧桂园实现权益销售金额121亿元，同比下降60%，已连续第四个月环比下降。

销售乏力的同时，碧桂园面临着不小的债务压力。

截至2022年末，碧桂园总有息负债余额为2713.1亿元，净负债率为40%。有息负债余额中，碧桂园的银行及其他借款为1625.4亿元，其中612.05亿元需要于一年内偿还。

8月7日，一则碧桂园两笔美元债票息未付的消息，将其债务压力托出水面。

据了解，碧桂园的两笔5亿美元债券原本应在8月7日付息，但至8月8日，两笔利息尚未支付。对此，碧桂园回复新京报贝壳财经称，“公司高度重视债务风险化解，目前两笔债券仍处在30天付息宽限期内，公司在积极优化资金安排，努力保障债权人的合法权益。”

对于公司面临的流动性压力，碧桂园在8月10日的公告中称公司管理层进行了深刻的反思，“虽然对本轮市场调整周期有预判，但对市场下行的深度、烈度和持续度估计不足，未能及早做出更有力度的应对措施，未能洞见房地产市场供求关系已发生重大变化，对三四线及更低线城市投资比例过大、负债率压降速度不够等潜在风险的认识不够深刻、化解行动不够及时有力。”

至2022年，三四线城市仍为碧桂园主要的销售额来源。2022年年报显示，年内碧桂园约60%的权益合同销售额来自三四线城市。其实近年来碧桂园已调转投资方向，逐渐加大一二线城市的土地储备，公司管理层更是曾在2022年业绩发布会上公开提出3-5年将一二线城市、三四线城市的货值比例提升至“五五开”的目标。

2023年上半年，碧桂园在杭州、太原、佛山等地落子。佛山竞得地块，还让其陷入被催款传闻。8月7日，网传的一份佛山市自然资源局对佛山市顺德区碧桂园房产置业有限公司、佛山市南海区碧创房地产开发有限公司出具的土地出让价款提醒函显示，碧创公司未在规定时间内缴纳第一期出让价款13.7亿元，已构成合同违约，佛山市自然资源局要求两公司承担合同约定的连带责任，缴纳土地出让价款和违约金。

针对“被佛山市自然资源局催缴土地款”的网传消息，8月8日，接近碧桂园人士对贝壳财经回应称，目前未收到政府相关文件，针对各方关切的问题，公司已第一时间沟通各级部门推动解决，积极按协议履约。

遇到自成立以来最大困难 努力做好销售、盘活沉淀资产

“公司遇到了自成立以来最大的困难”，碧桂园在业绩预告中表示，尽管如此，公司始终在积极自救。

据碧桂园介绍，面对行业整体极端困难的局面，公司采取四大措施自救：竭尽全力保障公司现金流安全，加快销售回款和应收债权回收，积极拓展融资，努力盘活大宗及难去化商业类沉淀资产。

同时，公司最大限度削减支出，以销定产，严控无效产能、压降各项非核心非必要的经营支出；加强费用管控，除刚性费用外，其余费用尽量适用归零原则；精简组织架构，高管带头降薪，严控销管费用，销管费用占收入比例自2017年到2022年连续6年下降。

碧桂园称，上市至今公司董事会主席、控股股东杨惠妍及其家属已通过借款、增持股票、购买债券、以股代息等方式合计支持公司约386亿港元，并且从未减持股票，其中向公司累计提供约66亿港元的无息无抵押借款。

在以上工作的基础上，碧桂园全力做好保交付、保信用工作。集团连同合营企业、联营公司在2022年全年及今年上半年分别交付房屋近70万套和27.8万套，2023全年预计将总交付近70万套房屋。2022年至今，即使公司融资性现金流持续净流出，公司仍竭尽全力安排境内外融资本息的偿付。

而在公司面临的流动性压力下，碧桂园表示，仍将坚守责任、全力自救，采取有力有效的措施，努力扭转当前的困局。

截至2022年年底，集团净资产约3096亿元，总权益可售资源约12083亿元，其中已获取的权益可售资源约9555亿元。碧桂园称公司将尽最大努力做好销售，努力盘活酒店、写字楼、商铺等沉淀资产，同时加强内部管控，进一步精简组织、减少行政管理费用开支，改善经营效益，更好保障供应商、合作方等各利益相关方的权益。

易居研究院研究总监严跃进认为，尽管碧桂园面临的很多问题和恒大类似，但“碧桂园不会成为第二个恒大”，“从2019年起，碧桂园已经开始管控风险，有意识地‘踩刹车’，风险是相对可控的。与此同时，一系列新政策有望出台，有助于提振全行业的信心。销售端回暖，将为债务问题的解决提供更好的基础。”