降低存量房贷利率，不是良心，是生意

没错，降低存量房贷利率，呼声很高。

今天猫姐也想聊聊这个事。

很多人说，银行会把嘴里的肥肉吐出来。

但我想说，大家都是成年人，别谈什么良心，这就是一笔生意。

这两天，央行货币政策司司长邹澜，把实话说出来了。

没错，存量房贷利率能不能降，关键就是上面标红的这句话，以及下面猫姐算的这个数据。

不好理解?

不急，我先说下几年前发生的一件事。

当年我们从基准利率转向LPR利率的时候，给所有存量房贷两个选择。

1：按照LPR加点重新计算。

2：按照固定利率，这辈子都不变了。

当时，有部分人说，不相信银行会那么有良心，利率估计只升不降，还是选择固定利率稳妥。

结果，这批人这两年，哭崩了。

所以，别谈良心，银行也需要在客户数量和利润率之间，找一个平衡点。

你不贷，我不贷，利息还能降两百。

再说回降低存量房贷利率，为什么有希望。

邹司长说了，提前还款客观上对商业银行的收益，也有一定的影响。

什么意思?

做1000亿生意，利润3%，能赚30亿。

做2000亿生意，利润2%，能赚40亿。

你想要利润率高，还是利润高？

今年上半年，房贷比前几年，少了非常多。

有人在提前还贷，有人尽量全款买房。

就连央行都说：

今年上半年，个人住房贷款累计发放3.5万亿元，较去年同期多发放超过5100亿元，对住房销售支持力度明显加大。

但统计数据显示的个人住房贷款余额总体还略微减少一点，主要是因为理财收益率、房贷利率等价格关系已经发生了变化，居民使用存款或者减少其他投资提前偿还存量贷款的现象大幅增加。

所以，问题不在银行有没有良心降低存量房贷利率，而在于银行在什么情况下，会降低存量房贷利率。

猫姐，简单粗暴算一笔账：

假设一家银行，有10000笔存量房贷，每个200万，总量200亿。

假设这些存量房贷利率平均是5.0%，给大家降低到4.2%，那银行要少赚多少钱？

答案是：每个购房者可以少还35万的利息，10000个购房者加起来就是35亿。

相应的，银行也要少赚35亿利息。

假设银行不降低存量房贷利率，这10000人中，有超过1872个人感觉利率太高决定全额提前还贷，那银行同样将少赚35亿！

也就是说，当提前还贷的人接近两成，就到了银行降低存量房贷利率的临界点。

这个时候，银行将面临选择：

是降低存量房贷利率去留住这部分人，还是彻底失去这部分客户？

猫姐相信，大部分银行应该都会选择前者，因为贷款带来的不仅是利息收入，还有银行最为看重的新增贷款。

还有人担忧，降低存量房贷利率压缩银行的利润空间，会不会影响银行的经营稳健？

对于这种观点，猫姐只能说，大家多虑了。

看下猫姐统计的12家规模银行2022年的业绩表现，营收增速虽然有所放缓，但净利润清一色都是正增长，很多增幅甚至在10%以上，净利率也都在25%、30%甚至40%以上。

银行们，还是挺肥。

所以，降低存量房贷利率对于银行的影响，一句话总结：

伤筋动骨不至于，最多是少吃一点肉。

所以，决定银行降不降存量房贷利率的关键或许只剩一点：

提前还贷的人，何时到临界点！

你觉得银行会选择降低存量房贷利率吗？！

七月的ZZJ会议，可能会有一些信号。

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