自卖自买、虚构交易！楼市，被点名了！

作者：子非鱼

这两天，国家审计署曝光了一个大消息，可能会引发新一轮卖地流拍潮：

70个地区通过“自卖自买”国有资产、虚构土地交易。

过去两年，土地市场形成了一种新的潮流，国资房企大面积兜底地方城市卖地。

数据显示，2022年全国房企拿地金额中，央企国企占比高达53%，地方城投占比32%，也即国资房企占比高达85%。而民企拿地占比仅占9%。

但国企、央企的钱也不是大风刮来的，作为企业，他们拿地也得衡量风险。至于城投，本身就是地方城市的发债公司，债务已经让他们头疼，继续兜底，只会继续加大债务压力。

而且，最关键的是，国家审计署6月26日发布了《国务院关于2022年度中央预算执行和其他财政收支的审计工作报告》，点名了地方城市的卖地左手倒右手，刷数据现象。

《报告》重点审计了18省本级及36个市县共54个地区的财政收支管理情况，并就共性问题延伸了其他地区。主要发现4方面问题：

其中第一条就是违规组织和返还财政收入。

70个地区通过“自卖自买”国有资产、虚构土地交易等方式虚增财政收入861.3亿元，其中67.5%发生在县级。

去年10月份，财政部就明确提出，不得通过国企购地等方式虚增土地收入。

但为了刷数据，让卖地收入好看，给房企和市场以信心，很多城市还是铤而走险。

不仅刷数据，还存在返还卖地收入的情况。大概意思就是，让房企高价来拿地，然后返点。

这些行为，让当下的房地产市场扑朔迷离，眼见不一定为真。

在国家审计署曝光这些行为下，接下来城投等国资企业的刷数据行为肯定会收敛一些，同时也意味着：

流拍率又会被拉起来。

除了这些行为被报告会加大国资房企的兜底难度外，市场本身的压力，也会是新一轮土地流拍潮的助推器。

因为目前整个市场卖房都费劲，新房卖不动，二手房越卖越多。

以武汉的房地产市场来看，目前新房供应太大，二手房越卖越多。整个市场已经呈现供应大于需求的局面。

贝壳披露，今年2至3月份，贝壳平台武汉二手房每日成交量约200套，最高单日成交量超300套。5月份，全月成交量仅为3183套，平均每天成交仅约100套。

从日均200套最多300套，到日均100套，这样的跌幅堪称大跳水。

最关键的是，武汉的二手房和当下绝大多数中心城市一样，越卖越多。

易居研究院最新披露了一份《二手房挂牌激增现象研究》最新披露的一组数据显示：

第一，13个被追踪的城市二手房挂牌量均创下历史新高。13城二手住宅挂牌量为199万套，相比今年年初159万套增长了 25%。

第二，从当下挂牌规模来看，重庆、成都和上海的二手房挂牌量规模相对大，6月初分别为22、20和18万套。

第三，从挂牌增速来看，今年6月份上海、武汉和西安的二手房同比去年同期，增速最大，分别为82%、72%和40%。

也即武汉的二手房挂牌量半年增速位居全国第二。

13个重点城市二手房挂牌量

武汉来说，5月份，武汉贝壳平台新增挂牌量约24000套，而全月成交量仅为3183套。挂牌增量是成交量的近8倍。

这种市场之下，房企即便有钱，也会三思而后行，更何况，当下的房企，仍陷入在债务的泥淖之中，泥菩萨过河自身难保。

克而瑞披露的数据显示，5月末环比净增加104个商票逾期的项目公司，其中4月发生逾期但5月实现逾期余额清零的项目公司32个，5月当月新增逾期项目公司136个，环比增长15.3%。

同时，房企退市潮也在上演。

6月6日，昔日的四川“房企一哥”蓝光发展被终止上市并摘牌，成为了退市新规下A股首家“面值退市”的房企。此前，*ST中天、ST美置、*ST嘉凯以及ST泰禾也已触发了“面值退市”的情形，按照规则将踏上退市之路。此外，ST粤泰、ST阳光城、*ST宋都等三家房企均已锁定“面值退市”名单，这也意味着A股将迎来房企的批量退市。

近日，“河南王”建业地正式违约，其在23日发布公告中称：

未能按时偿还一笔境外债的利息，将暂停向所有境外债权人进行支付，集中资源保交付、保经营。

当下没有房企的日子过得舒坦，特别是民营房企。日子过得朝不保夕，哪还有钱去拿地。

至于不拿地未来的利润就没有增长点，那是后话，当下得活下去，才有谈论未来的意义。

所以，战略收缩、躺平，是大多数房企的选择。这一点从财政部公布的全国卖地数据中，可以一览无遗。

财政部披露的数据显示：

今年1至5月份，国有土地使用权出让收入14893亿元，同比下降20%。

快半年了，卖地收入只有14893亿元，同比下降了20%。年初定下的非常保守的目标是，增长0.4%。如今不但保不住正增长，反倒下跌了20%。

按照这种趋势，全年卖地收入可能也就3.5万亿左右。去年卖地收入下跌了。

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