本期原文
今天我们继续分享苏世民这个商业人物的第六讲,主要取材自《苏世民:我的经验与教训》这本书。今天的主题是:怎样成为全球最大的不动产拥有者?
黑石在不动产方面一直新闻不断。今年它花了47亿英镑收购了英国最大的学生公寓IQ集团,在中国则出手了潘石屹的SOHO中国有限公司,准备将其私有化。
我看了资料,截至去年3月,黑石房地产基金管理的全球资产包括2.31亿平方英尺(约等于2150万平方米)的写字楼,7500万平方英尺(约等于697万平方米)的零售物业,15.1万间酒店客房,30.8万套住宅,以及5.6亿平方英尺(约等于5200万平方米)的物流地产。
黑石旗下有四大业务板块,即房地产、私募股权投资、对冲基金、信贷。2019年,房地产的管理规模最大,达到1282亿美元,黑石也是第一家资产规模破千亿美元的房地产基金。由于房地产和私募股权业务的管理费率(平均略高于1%)比对冲基金和信贷高,因此在收入上,房地产对黑石的贡献更大。四年前,房地产板块的规模超过了私募股权投资,现在更是遥遥领先。黑石的房地产投资色彩越来越浓。
2019年,在黑石募集的1122亿美元可收取管理费的资金中,房地产占了524亿美元,占了半壁江山。黑石一开始不是投资房地产的,为什么现在成为了最大的不动产拥有者。我们来看几个重要的时间节点,同时领会一下苏世民的投资眼光。
1、【初入市场,别人恐惧时我贪婪】
80年代末90年代初,美国房地产市场崩溃,储蓄信贷协会被不良资产压垮了。这是一个在美国政府的支持和监管下,专门从事储蓄和住房抵押贷款的非银行金融机构。为了解决危机,联邦政府成立了RTC(重组信托公司)来清算不良资产。1990年房价暴跌,RTC想把资产处理掉,所以有大量的房子进入市场。
也是这一年,华盛顿特区的房地产企业家乔·罗伯特(Joe Robert)和RTC达成协议,获权出售价值24亿美元的一系列房地产,这都是在储蓄信贷协会破产时获得的。乔·罗伯特把其中一些价值500-1000万美元的房子卖给了医生,因为他发现医生有存款、信誉好,银行愿意借款给这个人群。
乔·罗伯特希望从黑石获得资金。他已经通过作为经纪人来收取佣金的方式赚了钱,盘算自己如果能成为业主和开发商,就能赚更多。他提议和黑石一起在RTC的拍卖会上合作。第一单拍卖是阿肯色州和东德克萨斯州的一大批花园公寓,楼龄三年,入住率80%,因为楼龄短,维护成本很低。苏世民判断,经济很快会触底。
果真,1991年经济复苏,原来空置的20%面积也有了租客和收益。这是黑石的第一笔房地产投资,获得了62%的年化回报。黑石自此进入了房地产业。
2、【神奇逃顶,敏锐洞察并避开危机】
2006年秋天,在黑石例行的周一会议上,讨论到一个西班牙的投资项目。黑石西班牙的团队准备收购几个街区的公寓。
但有人说,西班牙的建设如火如荼,德国人都搬去住也有多余。这时,一个印度的员工通过电话扬声器发声说,“我们这里未开发土地的价格在18个月涨了10倍”。土地涨了10倍,你想,造成房子价格会多高?
苏世民当场决定不再推进西班牙的房屋交易。一些同事露出困惑的表情:印度的土地价格与西班牙公寓有什么关系?苏世民的逻辑是——在日益全球化的经济中,必须能够找到一些10年前甚至两年前不存在的关联。现在,成本低廉、方便快捷的信贷几乎是无国界的,这些信贷在全球各地寻求机会。
如果西班牙和印度出现房地产泡沫,那么其他国家也可能会出现。没必要在过热的市场买入价格过高的房地产。当他周末回到棕榈滩的家中,发现房价涨了25%,但人口只增加了1%到2%。这印证了他对泡沫的感觉。
周一8点半是PE(私募股权投资业务)的例会,有人汇报说,现在的环境很艰难,因为有一些值得研究的公司收购价格太高了。对方报价比黑石高15%-20%,高的不是一点点。苏世民问是什么类型的交易,他们回答说是刚刚接到的两笔房屋建筑公司的交易。
他立即决定,不能再碰这样的项目。10点半和房地产团队开会时,他下令取消一切房地产风险敞口。信贷部门也减少了对房地产的贷款。对冲基金部门则下注次贷按揭的价值会下降,还从中赚取了5亿美元。
3、【危中有机,笃定良机时要All in】
2005年,黑石70%的投资都是周期性业务,2006年则调整下降到30%,这使黑石拥有相对充裕的资金流动性,为的是“不要错过良机”。
2007年2月,黑石收购全美最大写字楼信托基金EOP,也是首只标普成分股的房地产投资信托基金,在全美600个楼宇中拥有1亿平方英尺的办公空间,很多是在黄金地段。这一交易的收购总价为390亿美元(含165亿美元承债),创造了史上最大的私有化交易记录。这也是一次惊心动魄的交易。
EOP是全美最大的写字楼地主,2006年,其资本市场估值约相当于年净租金回报的8-9倍,而当时在地产泡沫的刺激下,一级市场已经有人愿意以4%的资本化率(相当于净租金回报25倍的价格)来收购其位于洛杉矶地区的写字楼物业了。黑石觉得EOP物超所值,不止一次想以私有化方式收购EOP。
EOP的创始人萨姆·泽尔(Sam Zell)是苏世民的老朋友,也是最早投资黑石的人,双方一直有合作。萨姆感到市场触顶,想在这时退出房地产。苏世民认为,如果萨姆要出售,可以打赌房地产厄运将至。
那么,在交易中获利的唯一方法就是在预期的崩盘来临前,把EOP拆分出售,也就是同时进行“再次交易”。否则,物业市场的价格下跌后,EOP物超所值的情况就会结束。
经过三次私有化邀约收购后,最终黑石以每股55.5美元的纯现金价格将EOP私有化退市,比竞标开始时的价格提高了24%。为完成收购,黑石成立了一只总额160亿美元的信托,并从高盛、美国银行等处获得了近300亿美元的债务融资额度。实际上,在390亿美元的收购总价中,黑石自身的股权投入只有35亿美元,其他绝大部分都是债权投入。
为了尽快降低债务风险,在并购交易完成后的第一时间,黑石就开始以“闪电速度”将EOP旗下的物业分拆出售。房地产团队的每个成员都挤在会议室,交易完成前谁也不能回家睡觉,因为大家几天不洗澡,会议室气味刺鼻。楼道电梯里,送信员忙个不停。
他们以63.5亿美元的价格出售了西雅图和华盛顿的1100平方英尺的房产,洛杉矶卖了30亿美元,旧金山也差不多,波特兰、亚特兰大、丹佛、圣地亚哥都出售了10亿美元以上。黑石迅速收回了一半的收购资金,然后大家休息了整整两天,这时每个人才松了口气,回家洗澡休息。此后黑石再接再厉,又出售了100亿美元的房产。
仅仅两个月内,就购买了400亿美元的房产,卖出了300亿美元的房产。所有交易完成后,相当于以每平方英尺461美元的价格卖出了6500万平方英尺的房产。保留了3500万平方英尺的房产,摊薄后成本降低到了每平方英尺273美元。可谓稳赚不赔。
4、【逢低出击,通过创新去开源】
美国的单户住宅曾是全球最大的私人资产类别,2008年金融危机后市场崩溃。借款人违约,银行取消了抵押品赎回权,大量房产待售。从南加州到凤凰城、亚特兰大、佛罗里达,新建住宅停了,数百万美国人都在租房而不是买房。市场令人恐慌。
而苏世民认为,此时如果能有大胆创新的行动,就能找到机会。他看到的机会是,在历史上美国都是小型企业在主导购买、修缮和出租房屋的业务。在1300万套出租房屋中,大多数属于个人或小型房地产企业,他们的专业化服务能力很不足。现在,在市场崩溃的状况下,就存在着一个行业整合和专业化提升的机会,先去收购房子,再出租,至少可以在房价恢复正常的时候赚取利润。
2012年春天,黑石在凤凰城收购了第一批房屋,交易价为10万美元,同月,美国房价触底反弹。黑石开始在全美范围内购买房屋,从西向东,从西雅图到拉斯维加斯,到芝加哥,再到奥兰多,逐个城市推进。
当地法院会公布即将举行的止赎拍卖的清单,黑石的收购团队就一个街区、一个街区地寻找,提前考察待售房屋的现状。他们不能进到房子里面,所以就开着车到房子所在的街道,研究街区和学区状况。然后决定计划收购的房屋数量,拿着支票参加法院拍卖。交易会在几天内完成。黑石每周都会购买价值1.25亿美元的房屋,一连持续了几个月。
下一步是翻新。黑石聘请了1万多名建筑商、画家、电工、木匠、水管工、暖通空调安装工人和园艺师(其中许多人都因经济衰退而失业)。每套房子的翻新成本约为2500美元。最后是成立销售和服务部门,负责房屋的出租和维护。黑石把这个公司命名为邀请家园。公司最终拥有超过5万套房屋,成为美国最大的住宅业主。邀请家园公司也于2017年在纽交所上市。
2015年,通用电气(General Electric Company,简称GE)决定逐渐剥离旗下的金融服务公司,回归核心的工业业务,第一步是出售金融服务公司规模庞大的房地产投资组合,包括美国的26个房产和14个其他国家的房产以及大部分抵押贷款业务。最后,黑石以230亿美元的价格,一次性打包收购了金融服务公司的全部房地产组合。这是一笔双赢的交易,一方得到了想要的价格,一方得到了非常优质的投资组合。
2015年,黑石还收购了纽约的一个小镇,施托·伊弗·桑特(Stuyvesant Town-Peter Cooper Village)。这是一个占地85公顷的住宅区,需要和债券持有人、租户以及纽约市政府进行复杂的谈判。黑石主动提出,在1万套住房中留出一半住房作为经济适用房,以支持纽约的经济适用房建设,此后顺利完成了交易。
5、【以全球视野看待资产标的】
黑石的不动产部门一直在全球选择投资标的。比如开头提到的英国学生公寓IQ集团和中国的SOHO中国有限公司。黑石看到网购的趋势后迅速出击,几年内投资所拥有的仓库面积就跻身世界第二。苏世民说,中国网购发展非常快,有网购就需要有仓库,每一个国家都有一些有亮点的投资目标,对中国房地产市场来讲就是物流地产。
总结一下,黑石之所以能成为全球最大的不动产拥有者,是因为在不同的时代背景下,运用了一系列手法,踩准了所有的节奏:
1、初入市场,别人恐惧时我贪婪;
2、神奇逃顶,敏锐洞察并避开危机;
3、危中有机,笃定良机时要All in;
4、逢低出击,通过创新去开源;
5、以全球视野看待资产标的;
可见,黑石有的不仅是钱,更有把握时机的眼光。房地产是金融的艺术,也是时间的艺术。
最后,照例给你留一个问题,这一讲对你最大的启示是什么?在实现个人资产或者公司资产增值的过程中,你知道或者亲身经历过什么样的成功案例?
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